附件1：区域商业市场研究13／11／28本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。调研内容PartPart1:1:区区域域环环境境研研究究PartPart2:2:区区域消域消费费能力能力研研究究PartPart3:3:区区域商域商业业市市场场研研究究返回主报告本报告是严格保密的。区域市场研究——区域界定本报告是严格保密的。研究区域界定?考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：调研范围东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。本报告是严格保密的。区域市场研究——区域环境研究本报告是严格保密的。区域外部交通分析北二环东东四北大街朝阳东四西大街朝阳门内大街门桥王D本案府东二井四大南街大机动车单行线街环项目周东边长由三安横街四纵地上交通路网组建成；国门内大街地铁5号线预计本报告是严格保密的。明年开通，将为本项目带来丰富客源；区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路812路112路420813路路855路本报告是严格保密的。区域外部交通分析编号线路名称始发站终点站距离本项目最近的车站1106北京南站东直门东四路口北2116游乐园和平里火车站东四路口北3807公益东桥姜庄湖东四路口北4204夜北京站东北京站东东四路口北5110天桥城铁柳芳站东四路口南6812城外诚动物园东四路口南7813郭公庄蟹岛东四8101百万庄西口红庙路口东东四9109广安门东大桥东四10810建材城东里豆各庄乡政府东四11846五路桥东翠富园小区东四12202夜班花园村十里堡东四13420北京站东望京北路东口东四共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，本报告是严格保密的。为本项目塑造了便利的交通环境。区域停车场情况具体内容到达本项目的交通位置面积／停车位（个）名称便捷程度东四北大街西路停车场一方便、5分钟30个辅路（人行道）东四北大街三条停车场二方便、车行3分钟20个胡同内停车场东四南大街与灯停车场三市口大街交汇处便捷35个西北角停车场四三友商场门口非常便捷35个，但可停大约50辆车总计约120个区域本报告是严格保密的。内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景距本项目距名称位置历史渊源文化沉淀离近期刚完成内部装唯一一座朝代东四北大饰，较好的保持了服饰风格与伊清真寺街路口西步行２分钟文物的现状，是北斯兰宗教相结南角京为数不多的清真合的文化特例寺之一曾做为印尼驻华使刘雍相东城区礼３００米建于乾隆年间馆，后归属文化部府士胡同电影局。区域拥有浓郁的本报告是严格保密的。历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。区域市场研究——区域消费能力研究本报告是严格保密的。区域消费人群分析1.常住人口：?区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；?常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口?区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；?高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群?该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主?消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费本报告是严格保密的。能力一般。区域消费支出构成20002004东城区户城市居民家庭消费支出构成（年）资料来源：2005统计年鉴单位：%　　　　　　(%)高　　低收较低中间较高收2004年比全入2003年项目市入户收入户收入户收入户户增、减平　均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.4区7.居住域内居民消费8.7集中于食品8.77.4与教7.3育8.2两方面，10.80.18.杂项商尚品与娱乐处服务于本报告是严格保密的。满足日常生活消3.82.63.2费3.6的层4.1次。4.70.4区域党政机关分布中国民用航空总局国务院发展研究中心国家冶金工业机关服务局国家经济贸易委员会治金机关服务局中华医学会北京市东城区国家税务局东城区城管监察执法站外交部机关及驻外机构服务中心国家广播电影电视总局电影事业管理局中华人民共和国新闻出版总署中国城市发展研究会.中国妇女旅行总社中国公民出境部市民委北京市东城区国家税务局进出口税收管理所东城区商会区北京市商域党政机业联合会关云集，主要为出入境、新闻出版、本报告是严格保密的。税务、商业等行业。区域教育配套分布中央教育研究中心实验学校燕京文化专科学校北京市第一聋人学校北京印刷职工中等专业学校北京市东城区蓝海文化艺术学校北京中华会计函授学校东城分校北京市外国语学校礼士胡同小学北京市东城区体育运动学校分校灯市口小学北京市第二中学分校北京市第166中学北京景山学校史家胡同小学正纲艺术实验学校北京市二十五中学东城区党校北京市第二幼儿园区域中小学本报告是严格保密的。校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结返回区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求消费力强：中高层知识分禾风相府400户；银街俊景188户；森豪子为子女上学购买；外埠高档住宅公寓；商人、机关高级人员、事常业上升阶段中年。住东四片区、灯市口片区人消费力弱，下岗职工、外口平房（2大片区）来人口。消费力强，商务宴请类、写字楼（20个）已入住可类比项目品牌专卖类为主。流消费力强，宴请类、娱乐党政机关（32动新闻出版署、商务局、航空总局等类、会议类为主以及品牌个）人专卖类。职教/培训机构13个；中小学14个；大消费力强，教育培训类为口学校（34所）专院校6个；幼儿园1个。主。合计：常住人口区域居住人口以日常生活消约25万；流动人口18万。费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费本报告是严格保密的。力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究——区域商业市场研究本报告是严格保密的。项目周边商业业态分布美朝术东馆阳东隆福大厦后四美术馆街菜市场门五四大街朝阳门内大街二大小本项目街街环生活类时尚类文教类项目周本报告是严格保密的。边现有商业业态混乱。区域商业业态构成商业业态分布状况40.00%35.87%35.00%30.00%25.00%19.73%20.00%18.83%15.00%10.00%4.48%4.04%5.00%3.14%2.24%2.24%1.79%1.35%1.79%1.79%1.79%0.45%0.45%0.00%货场乐饮饰店店吧行类影居发像他百娱餐服利茶网银摄家美音其品市装便保健纱容书商服疗婚美图小医业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店本报告是严格保密的。、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下20%蝴蝶装苑低档100元以下35%发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-240045%鸿升金榜中档36-1000低档中档中高档爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右区域商本报告是严格保密的。业经营档次以中档为主。区域商业经营状况、消费人群分析商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群天盛服饰不太好各年龄层，消费力低阿曼特家纺一般中青年，有一定消费力区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。本报告是严格保密的。东四北大街租金分析道路东侧，由北向南日租金（元单铺租金（万序号商家名称业态使用面积/天/平元/年）米）1护国寺小吃餐饮4010011.02米莲诺鞋类358012.03名品折扣服装358012.04瑞丽烫美容美发401507.35派克兰席服装10505.56傣家风味餐饮10357.87假日发廊美容美发18608.28蝴蝶装苑服装205011.09鸿升金榜美容美发341406.710爱家纺花布店服装402005.511大井陶艺工艺品153511.712鑫时尚秀鞋业20906.113奇缘玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黄记煌餐本报告是严格保密的。厅餐饮241504.4东四北大街租金分析道路西侧，由北向南单铺租金使用面积日租金（元单铺租金日租金（元使用面积序号商家名称业态（万元/(平方/天/平序号商家名称业态（万元//天/平(平方米)年）米)米）年）米）1外贸专营服装18608.215军野行服装16508.82中国烟草烟草　10406.816朱丽叶饰品102013.73东四洗染店家居10406.817蓝礼小屋服装10309.14工商银行银行503004.618当代名剪美容美发452504.95北京银行银行503004.619音像图书音像351009.66妙天斋饰品18608.220真心草真丝专卖328011.07中国农业银行银行503004.621牛仔广告服装101518.38光大银行银行503004.622浮世会服装183016.49桂堂足疗医疗保健5030