青岛百通伟东商业项目发展战略与整体定位项目概况：总用地面积13.5公顷，建面28.3万平米，由两个项目公司分开开发法院一期地法院一期地块块：：占地占地1.21.2公公顷顷，容，容积积率率为为44，覆盖率，覆盖率8080％，建面％，建面4.84.8万平米；百通万平米；百通单独开发单独开发，，预计预计0707年上半年年上半年动动工，有客工，有客户户想整体想整体购买购买夏庄路七夏庄路七号号地地块块：：12占地10.1510.15公顷，3占地公顷，容容积积率率为为1.51.5，建，建面面15.2315.23万平米；万平米；?项目位于青岛第二大商圈——李村商圈由百通＆由百通＆伟东组伟东组建建?本项目由三地块组成，法的的项项目公司目公司开发开发，，院地块＆面粉厂地块由百通单独开发，夏庄路地块由两预计预计0808年年动动工工公司共同开发?开发顺序为?（1）——（2）——面粉面粉厂厂一期地一期地块块：：占地占地2.072.07公公顷顷，容，容积积率率为为44，覆盖率，覆盖率8080％，建％，建（3）面面8.288.28万平米；百通万平米；百通单独开发单独开发，，预计预计0707年下半年年下半年动动工，返工，返还还利客利客?目前法院地块挂牌，设计来来院出初步方案项目限制性条件政府公建化立面，有一定的标志性百通伟东要求?规避土地增值税：当期利润率不要太高?酒店＆写字楼可以考虑持有，集中式商业可以考虑持有?法院一期集中商业有投资者洽谈，考虑整售，面粉厂一期地块集中商业返还利客来（本地块另一地主），价格与体量另议。?项目的开发次序：法院地块——面粉厂地快——夏庄路七号地块?地价便宜，怎么做都将有一定的盈利预期?每块地都单独核算?百通专长住宅开发，公司发展战略后十几年都将以住宅为主体?顾虑商业的经营管理风险客户目标分解总体目标：?在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解：?以最优的产品组合来实现利润最大化?多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控?合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？决定商业体量的关键因素良好经济运行状况和积极发展前景城市规划处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域处于居住的几何中心，保证有广阔腹地区域位置接近购买力，位于消费中心KPI体大规模人口聚集，且有一定增长空间人口状况系有较强地消费能力强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力交通体系便利的停车系统竞争关系有较强的市场竞争力地块条件地块大小能满足开发需求我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值地块条件李村商圈核心商业区“绝版”地块，总占地13.5公顷，建面28.3万平米?青岛市区商业可分为四大北方国贸商圈——中山路商圈、台东商圈、东部商圈＆李村商圈11中山路商圈22台东商圈33香港中路商圈44李村商圈55城阳商业中心利客来核心商业区星星66黄岛商业中心三三5544目目崂山百货项项龙龙宝宝221133?以向阳路核心的李村商圈包括北方国贸、利客来＆崂山百货三大集中商业，总营业面积超过15万平米。项目地块紧靠核66心商业区，堪称“绝版”从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来看，李沧商圈无疑是仅次于台东商圈的青岛第二大商圈四大商圈代表超市人流量比较四大商圈代表超市客单价比较?350120从人流量来看，台东商圈远远超出其他304301993001002528125080几个，是无可争议的青岛第一商圈。522001516042150106402875?中山路无论从人流量还是从提袋率来看1005455202505040市市市福CO超超超乐US向阳路维客超市中山路百盛超市台东步行街利群超市香港中路家乐福香港中路JUSCO客盛群家J对非常低，该商圈逐步被人抛弃。路维百利路路路街中中阳山行港港人流量排队人数向中步香香东?从提袋率来看香港中路是属于目的性消台费最强的商圈。青岛各商圈商业街提袋率比较青岛商圈商业街人流?从人流量来看向阳路属于青岛的第二大800香港中路34.7%720700商圈，同时提袋率也相对较高。600台东步行街21.0%500400?从超市的人均客单价来看，香港中路的消中山路15.4%30023820017352向阳路31.1%100费能力远远超出其他商圈0向阳路中山路台东步行街香港中路0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%?虽然台东超市人流量最大，但客单价却最低，说明台东超市购物人群目的性消费最弱各商圈肯德基/麦当劳情况比较青岛各商圈商业街女性比例500440香港中路56.6%?中山路肯德基/麦当劳上座率最低，消费400305280台东步行街67.9%人群很有限300250中山路61.5%20014416012012011389100?4640向阳路人均客单价较高，目的性消费较11101913向阳路51.7%0向阳路肯德基中山路麦当劳台东步行街香港中路麦当劳0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%面积座位数客人数排队人数初步界定项目初步界定：青岛青岛第二大商圈核心第二大商圈核心区区大大规规模“模“绝绝版”地版”地块块?本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅?商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待我们将从“城市—区位—人口—交通”四个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业/商务价值城区人交半岛城市群将会成为中国区域经济的第四市位口通级，而青岛处于龙头城市地位?“十一五”规划提出未来?半岛城市群包括八大城市:青我国区域间的竞争以都市圈岛、济南、烟台、威海、日照、潍为基础的区域间的整体竞争。坊、淄博、东营中国将出现长三角、珠三角京津冀京津冀、京津冀、胶东半岛、沈半半岛岛?半岛城市群实施以韩日为主要方（阳）大（连）、武汉、渝长长三角三角向的经济国际化战略，构筑半岛城市群面向韩日的“跨国城市走廊”。蓉等七大城市圈与济南相比，青岛的地理位置、城珠三角珠三角市功能以及经济总量决定了其必然成为城市群的龙头城市。半岛城市群各城市2005年经济比较东营3000269618.00%烟台威海17.60%17.70%17.60%250017.40%17.50%2012187717.10%17.10%17.00%淄博200016.90%济南潍坊1431147116.50%150011701166青岛16.00%100015.60%15.50%42750015.00%日照014.50%青岛济南烟台淄博威海潍坊东营日照GDP总量（亿元）增长率城区人交半岛城市群与我国其他三大城市群相比还比较弱小，同市位口通时青岛作为其龙头城市地位还有很大发展空间中国城市群经济总量对比?2005年我国三大城市群GDP总量4000020.00%33859仅占全国的35％；3500017.20%3000015.00%?半岛城市群仅占全国GDP比重的250001811718337200009.20%9.30%10.00%6.21％，与珠三角9.2％、京津冀15000122506.21%9.3％、长三角17.32％还有距离100005.00%5000，有较大的发展空间；00.00%长三角珠三角京津冀半岛城市群GDP总量（亿元）占全国GDP比重?青岛在半岛城市群中的比重相对于上海、深圳而言有一定距离，青城市群龙头城市经济比重岛的龙头地位还有待强化。10000914340.00%37.17%35.00%8000681530.00%27.00%27.20%600025.00%492722.01%20.00%4000269615.00%10.00%20005.00%00.00%上海深圳北京青岛GDP总量（亿元）比重数据来源：国家发改委以及城市群各市2005年统计公报城区人交与世界发达国家城市群相比，中国城市群对经济的贡献市位口通度还有很大的提升空间，可以预见半岛城市群存在巨大的发展空间，而青岛在其中将发挥主导作用美国三大城市群经济总量比较?325%中国的三大城市圈对2.62.524%24%国家财富积累的贡献度2.1223%2仅为35％左右，远低于22%1.5美国的三大城市群（大21%21%1纽约区、五大湖区、大20%20%0.519%洛杉矶区）占GDP65%，018%日本三大城市群（大东大纽约区大洛山矶区五大湖区京区、阪神区、名古屋GDP（万亿美元）占全国GDP比重区）占GDP的69%，日本三大城市群经济总量比较1.21.0830%0.95126%25%23%0.830.820%20%0.615%0.410%0.25%00%大东京区大阪神区大名古屋区GDP（万亿美元）占全国GDP比重城区人交青岛已由向东发展转变为沿胶州湾发展，构建多组团市位口通模式，历史进程中李沧的地位是一个逐渐加强的过程?解放后至70年代末，青岛市历次的城市规划和建设基本是在原有框架的基础上向东适当扩展?1992年做出“东部开发及行政中心东移”的战略部署，城市发展进入新的发展平台?2001年后提出大青岛构想，城市沿胶州湾组团式发展，带动周边发展，成为区域龙头2004年～2020年城区人交青岛城区北扩，城阳南向发展，市区一体市位口通化使李沧的区位优势将更加明显?青岛城市北扩，城阳南向发展，青岛市区一体化，李沧的区位优势将更加明显?李沧动向延伸，以居住功能为主；且工业用地明显减少?李沧中心区将成为规划市区的几何中心，承担重要的城市功能1995~2010年城市总体规划2004~2020年城市总体规划城区人交青