[键入文字]东莞高尔夫国际度假山庄产权式酒店公寓方案分析[键入文字]深圳市天王星房地产经纪有限公司二○○二年七月三十日目录第一部分：产权式酒店公寓市场资讯.........................................................................................41.产权式酒店公寓历史背景......................................................................................................42.产权式酒店公寓的类型..........................................................................................................53.产权式酒店公寓的发展..........................................................................................................64.产权式酒店公寓在中国的发展现状......................................................................................85.产权式酒店公寓在中国发展的必然性...............................................................................106.产权式酒店公寓带来的利益................................................................................................117.产权式酒店公寓的购买者分类............................................................................................12第二部分：市场案例资讯...........................................................................................................141.个案资讯................................................................................................................................142.结论：....................................................................................................................................16第三部分：本项目的产权酒店公寓方案..................................................................................191.本项目相关条件....................................................................................................................192.本项目产权式酒店公寓........................................................................................................203.本项目实施策略....................................................................................................................214.实施方案推荐：....................................................................................................................23第一部分：产权式酒店公寓市场资讯1.产权式酒店公寓历史背景美国于本世纪70年代兴起一种投资性地产项目——产权式酒店公寓，英文全称是"TIMESHARE"（泰慕赛尔），即"时空共享"。它存在的共同特点就是都处于景色优美的旅游城市和地区，这里的酒店的出租率非常高，一般年出租率都在40%以上，尤其在夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等著名的旅游度假胜地，其酒店年出租率一般都在60%以上。是一种新型的房地产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店的有效结合。2.产权式酒店公寓的类型（1）时权酒店即“TimeshareHotel”，是由瑞士亚历山大·耐首先提出的，是产权式酒店的发端。由酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权力，该使用权力可以转售、转让或者交换，方式灵活。（2）退休住宅型这是一种先投资再使用的投资方式，即所谓留后路的退休住房投资。投资者在退休之前购楼，每年可以和家人去度假使用一段时间，其余时间交酒店管理公司经营管理，以出租获取租金回报，直到退休的时候作为养老。这种类型的酒店在美国比较多见。（3）有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游城市和地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。之后，投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司、自行上市卖房，或自己使用。经营有方的酒店通常可以获得较可观的增值回报。3.产权式酒店公寓的发展自70年代旅游业引入“泰慕赛尔“经营理念以来，产权式酒店这种新颖的经营和投资方式已在世界旅游城市和地区迅速地发展起来，私人或机构投资者购买产权酒店后，通常每年在确定的时间由自己使用15天至20天，其他时间则将房产交管理公司统一出租，其租金收益抵房产分期付款费用，购买者一般在一定年限交完银行按揭款即取得房产权。90年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元。到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，“泰慕赛尔”将成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为发达国家最受中产家庭青睐的旅游投资工具。4.产权式酒店公寓在中国的发展现状海南早在九十年代就出现了产权式酒店的萌芽，只是在当时，海南做为旅游度假地的条件还没有成熟，而国内的旅游度假气候没有形成，并没有形成真正的产权式度假酒店。与此同时，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。现在海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已经到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外，海南已具备进行分时度假的条件。在深圳，2001年4月底，全国首家产权式酒店--深圳大梅沙雅兰酒店投入营业。香港雅兰集团委托深圳粤海酒店管理有限公司负责日常经营管理，使酒店所有权与经营权分离，有助于实行专业化酒店管理。2001年3月，由广州诚安地产代理的海南康乐园度假村在深穗两地进行推广，两地投资人士接触到产权式酒店--一种全新的物业投资方式。继深圳、海南成功开发出产权式酒店之后，北京也拥有了同类型酒店-——个位于夏都延庆的金色假日酒店式公寓。北京金色假日酒店，同样委托深圳粤海酒店管理有限公司负责日常经营管理。该酒店周边有6大景区、26个景点。如：八达岭长城、康西草原、龙庆峡、野鸭湖……夏委气温比市区低5-12摄氏度；这里还被誉为“天“自然大氧吧”，是北京唯一的国家生态示范区。此外，当地政府也正在原有冰灯节的基础上开发新的旅游资源，国内最大的滑雪场将在这里落户。而该产权式酒店也成为该地区今年的重点建设工程项目产权式酒店在中国的大城市纷纷落户并受到市场欢迎，标志着这一新生事物已经度过导入期，进入成长期5.产权式酒店公寓在中国发展的必然性产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种集消费、存储于一体，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合。目前有相当一部分人处于亚健康状态，拥有产权式酒店的部分消费阶层也已经出现，这种对中国来说尚属全新的酒店经营模式的出现是合理的。实际上，酒店管理公司的客房销售过程，也是对市场需求的一种引导及深刻挖掘过程。业内人士分析，这一投资新方式为房地产界人士跳出房地产得寻找新突破提供了一种新的思路。无论对发展商还是投资者，都演绎出了丰富的商机。是市场走向深度开发、客户细化的一个必然，也是市场成熟的必然。6.产权式酒店公寓带来的利益（1）产权式酒店给置业者带来的好处它标志着休闲与投资可同时兼而顾之的一种全新机构机遇的出现。投资者购买的物业单位小（一套房