[键入文字]淮安市市中心商业项目营销策划报告2007年[键入文字]目录第一篇城市概况四、项目资金财务试算P21一、城市基础概况P2第四篇商业篇二、清河区概况P4一、本项目商业规划及产品提升建议P25第二篇市场调研二、本项目商业攻略要旨P42一、淮安市全市国民生产总值（GDP）走势图P5三、本项目商业经营方案P45二、淮安市全市社会固定资产投资图P6四、本项目商业招商方案P48三、淮安市全市社会消费品零售总额图P7四、五、本项目商业销售推广方案P55淮安市全市房地产产业总产值图P8第五篇住宅篇第三篇项目分析一、本项目酒店式公寓规划建议P66一、项目情况分析P9二、本项目酒店式公寓客群分析P74二、项目分析P11三、本项目酒店式公寓定位P79三、项目SWOT分析P14四、本项目价格定位P80五、本项目酒店式公寓销售推广方案P83第一篇城市概况一、城市基础概况1、基本概况淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。淮安市总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。2、城市规划（1）、淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。（2）、城市规划主旨“加快苏北振兴”的战略部署，全面、加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。（3）、城市规划内容城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。（4）、城市规划图册二、清河区概况1、基本概况清河区位于淮安市主城区，总面积39.6平方公里。下辖六个街道和一个办事处、三十三个社区委员会和十个行政村。2005年全区总人口24.67万人；至2006年年底，人口达26万人，流动人口约6-7万人，合计约32万人。2、商业发展概况清河区是淮安市城市中心区域，亦是淮安市中心商业区（CBD），南临里运河，东依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黄金地段，集中了全市大部分的市级商业服务设施。在此商业中心中沿干道淮海东路、淮海西路和淮海北路两侧主要分布市级商业、金融、办公和餐饮服务设施，沿次干道人民北路和银川路两侧主要分布社区级商业服务设施，各片区内部以居住功能为主；另外在西北片区、西南片区均有大片的部队用地分布。综合评述：本区未来发展将遵循功能配置高效化、交通运输现代化、商业环境优美化、开放空间系统化的宗旨完成其核心、配套、辅助三个职能，成为淮安市城市中心商务区（CBD）。第二篇市场调研一、淮安市全市国民生产总值（GDP）走势图600561.81484.24500420.84400375.02329.02元300亿20010002001年2002年2003年2004年2005年系列1329.02375.02420.84484.24561.81综合评述：1、2006年前三季度全市国民生产总值达到461.72亿元之水平，预计加上第四季度，全市2006年全年国民生产总值超过600亿元。2、从上图可以看出，2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。二、淮安市全市社会固定资产投资图350330.73300275.69250229.6200180.21元155.02亿1501005002001年2002年2003年2004年2005年系列1155.02180.21229.6275.69330.73综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。三、淮安市全市社会消费品零售总额图250198.62200172.83139.32150127.58元114.3亿1005002001年2002年2003年2004年2005年系列1114.3127.58139.32172.83198.62综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。2006年全市社会消费品零售总额突破200亿元，反映了强劲的市场消费实力。四、淮安市全市房地产产业总产值图180167.3160138.0714011712098.2210094.15元亿8060402002001年2002年2003年2004年2005年系列194.1598.22117138.07167.3综合评述：以上数据可以看出，淮安市房地产行业产值以两位数递进，到2005年，递增幅度达到20%，说明淮安市房地产行业正处于高速发展阶段。第三篇项目分析一、项目基本情况1、项目基础数据2、实景照片二、项目投资分析（一）、商业环境1、以淮安现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全面的调整。2、从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，淮安现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。3、现有代表性商业--新亚商城、清江商场、还有就是时代超级购物中心业种有并存状态，且消费引导比较集中，其中时代超级购物中心档次最高，传统百货商场则重复雷同、无产品特色且无市场价格标准。4、淮安在推进城市发展，特别是苏北地区中心城市发展过程中，商业市场环境发生改变后，以目前的商业分布及发展格局显然不能迎合社会及购买力的进步。综合评述：在对整个商业市场进行分析后，结论如下：谁填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，谁就可以在淮安商业市场独领风骚。（二）、商铺投资特点1、商铺投资的稳定性特点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短。而商铺的租约通常为1-3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增客观保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。2、商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓是无价之物。3、商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的全部投资过程。4、商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念正在全面普及，而淮安的商业铺位与住宅的价格之比还远不到成熟市场的2∶1～3∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。随着苏北地区经济的高速发展，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。（三）、商铺投资者商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人仅为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。一个可信的投资方向和投资载体，最能吸引淮安投资者的目光。商铺投资市场的热点可能在整个盘中突出，盘面一方面要具有较高的素质，另一方面，发展商还应具备灵活的市场应变能力和高超的推广策略。从淮安四大商业街（淮海北路、淮海东路、淮海南路、淮海西路）实地调研分析中发现，淮安投资者普遍希望在新的商业盘中，其在结构、楼层分布、销售模式、经营方式及理念方面都不要重复现有的其他商场模式，经过在意向投资者中的详细调查，结论如下：?投资者要求商铺配套设施方面：希望设有配套超市、商场内设有扶梯、货梯、有中央空调、更为重要的要有专业商业公司管理。?投资者要求的商铺面积：商铺购买者以面积为25～50m?的需求者为主，其次是10～25m?，这比较符合目前商业投资领域里投资者的心理诉求。?投资者要求的商铺价格：投资者心目中商铺价位自然是越低越好，但是成熟的商业市场、优势的商铺价格则不会随着投资者的心理而有较大幅度的降低，特别是新开发之商业楼盘，往往都高于商业市场的平均销售价格水平。?投资者要求的付款方式：银行按揭已成为投资者的首选付款方式。投资者心目中理想的付款方式为分期付款；最感兴趣的银行按揭。综合评述：商铺作为买家的经营用地，具有增值价值，同时又存在相当的经营成本回报率的风险。因此，具有长远眼光的