龙口龙族峰景产品提升建议报告蔚蓝海岸地产策划推广顾问机构2006年5月10日目录前言...................................................................................................................................................3第二部分：项目分析.........................................................................................................................51.1竞争楼盘密度大，数量多.........................................51.2生活配套设施相对匮乏...........................................51.3.市政配套不足以支持本区域的整体发展............................51.4.公交网络仍不完善..............................................52、本项目产品特征分析...................................................................................................................72.1项目主要产品情况...............................................7第三部分：总体核心策划思路.......................................................................................................131.核心策划思路...................................................13核心策划理念阐述.................................................132.核心理念.......................................................133.项目发展战略目标...............................................144.核心竞争力分析.................................................155.项目竞争策略...................................................17第四部分：产品提升策略...............................................................................................................191.产品提升原则...................................................19第五部分：产品结构优化...........................................26第六部分：住宅产品提升建议.......................................28.1、住宅形态分析.................................................282.产品形态描述...................................................30第七部分：“龙族欢乐公园”/商业优化策略.............................................................................361.“龙族欢乐公园”...............................................362.商铺的规划布局建议.............................................393.物业服务.......................................................40结束语...............................................................................................................................................49前言透过本产品报告为本项目的规划与设计提供提升与优化建议，正确寻找项目发展的“灵魂”，给予龙口市民全新的生活方式与视野，成为龙口市地产市场标志性的产品开发模式。本产品报告将以创造性的思维，从整体到局部，从概念到细节的策略性建议，具体分析阐述以下的内容：1、以城市经营的模式进行项目运作，将本项目的开发纳入到龙口城市发展进程当中；2、为本项目制定产品战略目标，并以科学、合理的规划思路指导不同物业类型、建筑类型，以及道路、绿化、空间等布局；3、为未来住户营造风格独特、参与性强、层次丰富的环境规模，利用现有资源，增强人与环境的互动协调性；4、以创新、科学的态度，开发全新标准的户型设计，会所、物业管理等高标准开发，提升住户的生活品质与享受；关于本方案所涉及的项目规划、建筑、园林、户型等方面的建议，在下一阶段的合作当中，需与开发商、各类相关协作单位及我司多方商讨，从成本控制、执行的可行性及深度等慎重地研究，以寻求最佳的切合点。第一部分：项目策划目标1、建立“龙族”的卓越品牌，为长远发展构筑坚实的平台住宅品牌是住宅发展商为消费者长期提供的利益和服务，良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆买家”，就是让客户具有强烈的心理认同，主动地、毫不犹豫地掏钱买你的房子——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。2、成为中高档消费群的购房首选根据对购房群体的分析，将龙族峰景打造成为目标消费群的购房首选，满足他们心目中所向往的居住环境和氛围，成为他们“梦中的憧憬”。3、打造魅力龙口五星级人居形象典范借力烟台被评为魅力城市品牌优势资源，整合利用烟台被授予中国最适合人居住城市之一的城市荣誉，依靠超前的规划设计、独特的园林景观、优良的建筑施工和完美的配套设施，通过不断努力，为烟台区域龙头城市龙口城市品牌注入新的靓点，，进一步充实烟台魅力城市的品牌内涵。4、快速实现首期销售目标。根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与全方位的营销管理体制，配合整合营销系统，从而达到快速实现销售目标，为今后项目开发打下坚实的基础，实现龙族峰景品牌的良性循环和可持续发展。第二部分：项目分析1、区位环境分析伴随着龙口城市的发展，新区在功能定位为文化、行政、办公、居住功能为一体的城市发展区域。大规模的事业单位迁移到新区，增强这里的消费潜力，同时对该区域的居住、商业环境提出了更高的要求。纵观新区的整体规划，该区域的生活配套，商业氛围不足，人们对此的发展虽然普遍看好但仍有持币观望的态度，这就需要我们准确的分析，找到有效的方法，以最大程度的聚集本区域的人气，推动城市的整体发展。因此，我们必须首先清晰的看到以下的问题：1.1竞争楼盘密度大，数量多本项目所处地段集中分布大量同等品质竞争楼盘，而且许多已经处于现房阶段，如松岚、松风、松青、中允新村、紫荆苑等，同时龙门花园也即将加入该区域的竞争中。1.2生活配套设施相对匮乏由于该区域开发还处于起步阶段，购物、医疗、娱乐等生活配套设施基本处于空白，相关规划的实施也存在一定的不确定性，短期内会给日常生活带来一定的不方便，也影响了客户对本区域的认同。1.3.市政配套不足以支持本区域的整体发展本区域内的住宅社区生活氛围不成熟，没有成熟规模的生活配套，居住人气不足，直接影响了商业部分的消化，这都给本区域的整体发展带来了一定的影响，单靠政府进行市政配套建设已不能有效支持本区域发展。1.4.公交网络仍不完善虽然本区域整体的交通网线发达，但由于居住氛围还未形成，公共交通还不完善，使客户对区域及项目产生一定的心理距离，对无车一族来说，更是影响购买的重要因素。纵观以上所存在的问题，本区域地区发展的最大“障碍”就是：人们对新区地段价值的认同度较高，但目前配套不足，全面推动新区的发展，有效聚集人气，发展商需要与政府同舟共济，携手推动新区的发展。2、本项目产品特征分析2.1项目主要产品情况地理位置：港城大街与南山路东南东南交汇处。开发商：龙口市龙族建业有限公司设计单位：深圳市郎东设计咨询有限公司占地面积：43512平米建筑面积：70616.6平米住宅面积：41492.5平米商业面积：9485.1平米公寓面积：6877.0平米车库面积：12762平米可售套数：共计372套，其中住宅300套，公寓72套容积率：1.24车位：252个，地上22个绿化率：35%建筑密度：28%3、项目SWOT分析　　优势1、地段优势：新区港城景观大道+高尚住宅聚集区，已经成为龙口人认为最好的居家地段；2、景观优势：这个项目给人最大的感觉是周边绿化景观好。在龙口市区内，拥有这么丰富的绿化资源的社区真是难得，相信对买家有极强的吸引力。3、人文环境：集中了大量