荣新·柠都新城商业营销计划高度。今天，我们需要站在一个高度上审视荣新·柠都新城的商业。一、荣新·时代广场营销运动方略（一）柠都新城的现状截止到2010年3月2日，销售部可售房源仅剩29套。新房源58-3地块要到6月份才能推出，58-1地块预计8月份面市。这就意味着，4-8月长达5个月的时间仅有156套房源可售，产值仅2200万。（二）面对回款压力，解决现状的唯一途径众所周知，在没有招商成果、没有主力店进驻、没有前期营销推广铺垫的情况下，贸然出售商业必然会损失预期利润。但是，面对强大的回款压力，我们只能选择出售商业。需要强调的是：此举仅为权益之计，招商和招商成果仍是保证商业利润的前提和基础。（三）拿出哪些房源来应对现状荣新·柠都新城一期商业体量一览表区域楼号面积（㎡）套数产值（元）西区1号楼798.00144号楼707.87117号楼553.4598号楼999.79209号楼717.241412号楼924.351818号楼967.7318东区1号楼715.10122号楼385.6795号楼856.38199号楼385.67910号楼730.5012合计38741.45165目前对柠都新城商业感兴趣的客户大多把目光集中在步行街和主力店后排的商铺。当然，这些也是最为优质的商铺。但为了维持整个商业部分的价格体系，我们建议首批房源为1、12、18号楼底商。（共50套、总建面约2700平方米）根据整个荣新·柠都新城一期周边底商的数据可以看出，整个底商累计165套，预计产值一个亿（按照均价11000元/平米估计，该均价为目前暂定价格，具体价格待通过市场蓄水期后，参照实际情况呈报价格建议）。二、竞争市场区域位置现租金水平开间（米）进深（米）面积（平米）现售价（元）备注蓝灵广场周边45元/平米/月3.6至3.912至1340至7015000左右蓝灵广场靠铁西街路口15-18元/平米/月3．3至3.611至1340至6010000左右西大街转盘周边50-60元/平米/月3.61040至6012000至15000左右北坝解放街50元/平米/月3.6至4.210至1240至8010000至12000左右奥鑫45元/平米/月5至72510010000鸿腾·广场3．3至3.61360至707600（均价）三、项目核心竞争力荣新·时代广场——安岳新城高端社区商业位于安岳县新城核心位置，消费群体辐射整个南山片区，作为安岳新的地标性社区和商业中心，配套齐备，生活功能完善，颠覆老城区相对落后的商业发展环境。其他项目无可比拟。加强自身商业资源，为今后的产品开发打提高客户满下基础意度及信心最大限度吸引荣新·人气，增大人时代广流提升项目含场金量加快南山新区建彰显荣新品牌设，为销售提供动实力力四、项目的劣势与面临的威胁（一）劣势现阶段处于荣新·柠都新城尚未交房，业主尚未入住；从目前的周边状况来看，软硬件设施及市场知晓度上来说局限了市场对商业的认知度；在安岳县城老城区板块现已形成的繁荣的经济商圈，在市场上始终保有领头商业消费地位；（二）威胁截止目前步行街主力店招商情况暂不明朗；周边竞争楼盘：奥鑫·景城底楼商业已经呈现，周边道路铺砖已经完成；成为了现在吸引投资者关注的较大竞争对手；前期未对商业进行专项的整合推广，给消费者的形象较为模糊。五、目标客户群（一）隐性客户群被本项目本身的氛围与定位的特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。（二）显性客户群可分为投资者和经营者投资者：——本区域的商铺投资者；——看好本区域发展前景的其他地区的投资者；经营者：——安岳新城、老城内经营知名品牌的加盟者或连锁店；——安岳本地市场的高档品牌经营者；——荣新·柠都新城前期业主；荣新·柠都新城前期客户意向类型一览表意向物业类型客户数量所占比列备注多层171857.2%针对选取前期3000组意向客户进行客户意向分析后得到该数据；小高层102434.1%高层1916.4%商业672.3%合计3000100%作为销售而言需要单独加强商业方面技能，多学习，多考察，组织专门公关团队。以此配合招商工作带来的成果与机会，促进商业以更高的效率与质量成交。6、招商建议荣新·时代广场招商节点表时间安排招商节点招商范围主要业态/知名大型商家计划目标（㎡）活动2010年4月至7月大力招商银行、电信移动营业厅信用社、工行发布招商信息2010年8月大力招商、招商成果展、正式建材、装饰装修发布相关信息启动商业销售10月持续招商成果展示，并持续主力店、主力商家入驻成果展活动大力度招商信息2010年11月至12月后期运营管理所有业态招商补充配合12月交房活动2010年12月后所有业态招商补充七、底商营销计划（一）商业阶段分析荣新·柠都新城开发规模较大，“荣新·时代广场”自身形态为高档社区商业，由于前期侧重住宅销售，未对商业进行整体营销包装，所以商业至今尚未进行专项的推广及客户蓄水工作。从商业自身的价值含量分析，商业无疑是开发商后期或者说项目整体利润最高的产品。准确的商业形态规划定位、全面系统的招商、单独的营销推广、以及对商业的统一经营管理将是未来工作的开展重点。（二）营销定位如今商业地产营销模式多种多样，但归结到大的面上就是三类:“全部出售”“全部出租”“部分出租，部分出售及带租约销售”。第一种方式：“全部出售”适合在先天消费购物环境优越，开发量小，地理位子突出，等前提因素下.优点——短期内收回投资摆脱风险，且操作简单缺点——业态混乱，物业难以管理，难以提升形象，对物业增值增租起到影响，容易造成死铺，且对开发商产生较大负面影响；第二种方式：“全部出租”是一种现代商业比较推崇的操作方法，但适合在资金充沛以及回报率高的商业上操作，能有效提高自持资产以及未来长期有效的资金来源。优点——保证商业模式的统一性，统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不断调整完善，达到发展商、商家、消费者三者三赢。对商业的增值及增租有明显的促进，被现在国内众多的大型商业地产开发商所运用。缺点——资金一时难以收回。第三种方式：“部分出租，部分出售及带租约销售”该模式介于上面两种模式之间，能在短期内较大程度的达到商家、消费群体、开发商各自需求的模式。优点——资金的灵活性、管理的统一性、品牌价值的提升性都能照顾缺点——操作复杂性高，开发商维护周期长，直接面对潜在问题较多（三）执行方式通过以上内容的分析得出以下结论：1.公司需要较快的现金流2.目前我们缺乏优良的地理位置3.专门的商业管理部门已开展前期招商工作信息反应得出“荣新·时代广场”的销售模式可采用第三种方式操作：通过单独对商业部分进行营销推广包装，不依赖于原有的品牌形象，从新入市建立品牌。通过市场营造，大力将“市”引入“场”中，同时招商工作大力推进，促进商业开业经营。（具体操作规范以招商部“招商政策”为准）（四）建议推盘节奏（底商部分）：将一期商业（底商部份）分成三部分进行分批销售时间区域楼号总面积（平米）套数（间）建议均价（元/平米）预计产值（元）2010年4月西区1、12、18（图中黄色部分）2690.08501100029590880.002010年9月西区4、7、8（图中红色部分）2261.1140参考市场情况及招商成东区1、5（图中红色部分）1571.4831功制定相应价格体系2011年1月西区9（图中蓝色部分）717.2414东区2、9、10（图中蓝色部分）1501.8430七、底商阶段性营销计划（一）荣新·时代广场物料筹备阶段（2010年3月至4月）商业物料筹备主要工作确认商业相关信息宣传资料DM,折页沙盘、软包装1)前期硬件支持；?完成户外、道旗的设计；?完成售楼部包装的设计，特别是商业销售专区打造；?制作专门的商业沙盘；?多品种DM、折页宣传资料?招商成果品牌形象墙2）销售蓄水、筹备工作?完善、巩固销售团队的商业销售培训、考核上岗；?从现置业顾问中进行竞争择优选取，成立专门的商业销售部门，指定专门的负责人，并配备2-3名商业销售专员，确定周密的商业销售任务书，分解到人，有专设的商业销售经理负责进行目标业绩的完成和考核；?大客户组以商业营销为主，专门的营销网点方案的设计和拓展，譬如以下：——配合招商部门对各大金融机构、银行进行定点拓展——配合招商部门对电信、移动、联通的VIP及全球通客户进行特定拓展方案制定——对所有已成交客户进行“定点式”拓展——对全县城范围内的重点信息部进行定点商业销售预案——对前期已到访的所有有商铺购买需求客户数据库进行统一梳理工作?荣新·时代广场销售说辞及销售百问的重新整理以及随时根据销售进度对销售说辞进行调整、更新、完善；（二）荣新·时代广场周边硬质景观及配套完善阶段（2010年4月-5月）1)阶段性主题：荣新品质，川渝30万家庭的幸福选择——底商&城市公寓全面启动，敬请垂询！2)前期硬件支持；?步行街入口展示（完成铺砖、绿化等工作）；?保留西区4、7、8、9、12号楼及东区部分围挡，拆除西区1、18号楼围挡，完成其路面铺砖工作及部分绿化建设；?考虑到前期推出商业集中在西区1、12、18号楼；针对12号楼目前周边属于建筑主体修建阶段，故需单独设计并完成其独立看房通道；?随着前期工作的开展，对市场传递进一步项目信息，预热市场。此阶段的营销工作都围绕商业信息轮番投入，轰炸市场，吸引市场高度火热关注度。3)宣传物料定稿、市场预热?DM单、折页定稿、印制到位?户外、道旗设计定稿?售楼部包装设计定稿?沙盘制作到位4)客户蓄水及前期意向客户成交?售楼部做好日常来电统计及来访接待工作，并不断更新完善商业客户档案数据库?5月初开始DM、折页、商业楼书派发?配合策应招商活动进行蓄水?商业营销网点的全