城市商业篇一、苏州商业概述苏州历来商贾云集，商业发达。改革开放以来，随着苏州经济和社会的快速发展，商业进入了前所未有的繁荣时期。商业网络功能日臻完善。目前苏州市已初步形成了以观前街、石路、南门地区为标志的的热闹繁华的市级商业中心；以园区邻里中心、新区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业。同时市区的工艺、文化、丝绸、花鸟、汽配等各类专业特色街已发展到16条，专业市场发达，规模效应日益明显。现代商业业态快速发展。大型综合超市发展迅猛，小型超市、便利店继续保持良好发展势头，专业连锁经营成为苏州商业重要增长点。2003年，苏州市区以连锁经营为主要形式的现代商业实现销售40亿元。占市区社会消费品零售额的比重为19.5%。消费市场一片繁荣，假日经济对市场消费的拉动作用明显，春节、五一、国庆期间，大中型零售企业、大卖场、超市的零售额均比平时明显增加。国民经济持续快速增长，居民收入稳步提高，消费能力进一步增强，2003年全市实现社会消费品零售总额526亿元，比上年增长16.5%，增幅比上年提高1.2个百分点，其中批发零售贸易业零售额438.32亿元，餐饮业零售额85.2亿元分别比上年增长15.6%和26.9%。城市消费品零售额372.1亿元，农村消费品零售额154.0亿元分别比上年增长17.3%和14.5%。二、区域市场概述及分析苏州市市级商圈分析苏州目前共有三个市级商圈——观前商圈、石路商圈、南门商圈。如下所示：观前商圈：以观前商业街为核心的整个观前地区，位于苏州市中心位置，区内有人民路、干将路、临顿路等几条主要干道连接苏州市其他区域。石路商圈：以石路商业街为核心的整个石路地区，位于苏州中心城区西翼，区内有广济路、金门路、阊胥路等几条主要干道连接苏州市其他区域。南门商圈：以泰华商城为核心的整个南门地区，位于苏州中心城区南翼，区内有人民路、竹辉路、新市路等几条主要干道连接苏州市其他区域。1.观前商圈详细分析（1）、基本情况：观前商圈地处苏州古城中心位置，是具有悠久历史的苏州传统商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路。观前商圈商业繁华，名店、老店集中，名胜古迹众多，融购物、娱乐、餐饮、旅游、观光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。在苏州"东园西区、古城居中、一体两翼"的现代城市建设和发展的格局中起着无可取代的重要的中心作用。区内主要由一条贯穿东西的商业步行街和一条俗称“吃煞太监弄”的美食街及人民商场、长发商厦、金鹰国际、大洋百货等购物商场构成。（2）、业态分析：大型商场大型商场餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐观前商观前商品牌服饰、化妆品业业态业业态品牌服饰、化妆品专业卖场专业卖场传统老店传统老店其他补充业态其他补充业态（3）、商圈特点总结：观前商业街成为苏州的商业最集中的街道，是苏州商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心、旅游中心等多重功能，其具备以下几方面的功能和特征：地理位置突出：观前商圈位于苏州古城的中心，从观前商圈各个方位均可以快速通达苏州其他区域。商业功能丰富齐全，有机搭配：观前商圈具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融服务等综合功能和几十种业种，能满足不同档次、不同消费偏好的各种消费需求。在传统商业物业单纯购物的基础上融入旅游、游玩的元素。业态和提供的服务项目多：观前商圈的经营业态包罗万象，名牌云集，成为商家（生产厂家）必争之地。古老和现代相结合，具有鲜明的特色：观前商圈以历史和文化为依托，在感官上能让消费者直接体会到古今观前的有机衔接。老字号相对集中的观东保持的便是传统苏州的建筑风貌。一边可以看到老式招牌店“叶受和”“采芝斋”，而另一边就可以看到“班尼路”“佐丹奴”、“美特斯-邦威”等品牌专卖店一个接着一个；再加上人民路东西两侧的工业品商场、购物中心等建筑以及隔街相望的一百，已与现代都市的气派相融了。商圈的总体规划符合商业发展需求，布局适当：商业物业的规划及建筑讲究连续性，观前商圈遵循这一准则，在建筑和规划上打造了适宜商业发展的一种平面和空间，这样的空间在水平方向上对消费者购物、游玩等具有导向性。影响和辐射力强大：基于以上因素，最终使得观前商圈的影响和辐射除能够立足苏州外，其还可以向外省市延伸，其消费群来源具有广泛性。这是苏州其他商圈所不具有的优势和条件。商铺的租售率、商户经营业绩优于苏州其他商圈，物业价值稳定：由于具有稳定的消费群，决定了观前商圈的商铺的租售率和主要商户的经营业绩普遍好于其他商圈，物业价值也较为稳定。2.石路商圈详细分析（1）、基本情况：石路商圈东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街，石路这块总面积达到12．7万平方米的地块，主要由南浩街、步行街、亚细亚商厦、石路国际商城、汇丰商场构成，是苏州市的老商贸区。石路商贸区将成为构建集游、购、娱、吃、住、行于一体的高品位的商贸旅游经济带的黄金地段，充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。该商业中心是城市的“二级商圈”。（2）、商圈特点总结优势：商圈内业态丰富，具有稳定的消费群。附近已设有大型的购物、娱乐场所，对商圈档次的提升将造成一定的积极的影响。周边生活配套较为完善，购物、休闲、娱乐、餐饮齐全。商圈存在着写字楼、商铺、公寓等多种物业形态，对商圈形成一定的支撑。新的规划和建设加入新的元素，实行差异化定位和开发，如水景和灯光等的营造，能帮助该商圈和其他商圈区分开来。劣势：相对于观前商圈而言，石路商圈的总体体量不大，商业认知度相对单薄综合性、代表性的商业项目容量、档次不高现有业态景气度不够该商圈内缺少品牌的主力店，决定了商圈不具备强的号召力和影响力商圈的商业布局和规划缺乏空间感和连续性布局过于孤单，缺少有效的支援力量本身的定位和其他商圈有部分重复，存在不足机会点：周边商业业态档次定位清晰，而且成为模式，所留的业态空白点众多。未来的商业可利用石路作为苏州商业副中心的规划，可发展改造的市场空白点和机会点比较多。石路目前商业氛围尚可，但物业的档次定位不高，当地消费者只要用好的产品和服务去引导，相信能够提升该商圈档次和商业影响力。从苏州的发展速度来看，只有一个“观前街”是很难满足苏州人的消费需求的，本来就具有浓厚商业文化背景的石路很有“崛起”的必要，再加政府扶持，新石路商圈具备好的发展前景。3.南门商圈详细分析（1）、基本情况南门商圈地处苏州古城南北主干道人民路南段两侧，雄居繁华地段，紧靠轮船码头，交通十分便利。区域面积1.85平方公里，常住人口2.88万，流动人口1.7万余人。主要由泰华商城、南门商业大厦、三友大厦、南天大厦、新艺城文化广场（文化市场）构成。这里已成为苏州的一大商圈，聚集餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、商住为一体，成为苏州的第三个商业副中心，也是苏州城市商业的一道亮点。（2）、商圈特点分析：优势：商圈中拥有苏州地区高档商业项目的代名词——泰华商城；商圈内有码头、汽车南站足够聚集人气的设施，十几条公交线路便及各个区域，交通十分便捷；周边生活配套较为完善，购物、休闲、娱乐、餐饮齐全，附近已设有大型的购物、娱乐场所，对商圈档次的提升将造成一定的积极的影响。劣势：在三大商圈中，总体量最小，商业认知度相对单薄；综合性、代表性的商业项目相对较少。成片的商业业态规模松散，没有有效的规范，成块造势的前景，小商铺成为区域的一道风景。威胁：苏州商业改造星罗棋布，三大商圈均有规划动向，南门商业改造态势不明显，现有市场已经形成消费者消费定式，在运作初期有市场的不可预见性干扰。机会点：周边的改造规划酝酿已久，发展成长性有目共睹，可发展改造空间巨大，有机会成为又一亮点；周边商业业态档次定位清晰，而且成为模式，所留的业态空白点众多，市场机会点自然增加；现有商铺的改造，时间快周期短的特点容易利用现有优势快速进入市场。三、观前商业发展近况四、苏州消费力情况的概述及分析项目定位篇一、项目基本情况占地面积：平方米总建筑面积：14000平方米容积率：建筑层数：地上四层（框架结构）二、项目SWOT分析本案地处古城区商业中心观前街中心位置，位于大成坊，久泰商厦北侧，紧邻玄妙观。1．优势部分1)本案地处苏州观前街，周边的商业氛围拥有悠久的历史，在老百姓心目中已经确立的不可动摇的地位。2)观前街已经成为中外旅游宾客旅游购物的必去之处，消费群体众多。3)本案作为一幢完整的可出售的物业，其完整性对多数的商业业态是非常有利的。2．劣势部分1)有限的停车区域将直接影响到本案将来的发展需要。2)将近半年的停业，逐渐淡化了其商业形象。3)本案陈旧的装修和设备，为重新开业装修带来了更多的工作量。3．市场机会点1)观前街的地理位置和商业地位，必将促使其一如既往的蓬勃发展，为本案提供了一个区域优势平台。2)苏州目前房地产市场情况良好，商业楼盘更是投资者追捧的焦点。3)外来人口的迅速增加为提高了苏州市消费水平和能力提供了有力的支撑。4、竞争威胁点1)位于观前街南侧，总建筑面积83000平方米的玄妙广场的建成和销售，势必对整个观前消费市场和本案的销售带来极大的冲击。2)近期中天广场以较低的价格拍卖出售，对本案的价格设定带来了不利的影响。3)国家目前的宏观调控和金融控制对大额度的房产投资产生了一定的冲击，减少了投资群体。三、项目业态定位1，整体销售的业态定位依据本案所处于城区中心的有利位置、独有的整体优势，本司认为完全可以将本案定位成提高市场消费水平、弥补市场消费空缺的中高档消费场合：（1）项目定位：大型高档购物广场、大型高档餐