[键入文字]卓达·太阳城(一期项目)策划总案2004年3月[键入文字]策划前言——土地是财富之母。选择房地产业，无疑是明智之举；建筑，不仅是房子，更是一种文化现象，智慧的结晶；——经典建筑符号，构成美仑美奂建筑景观；环境园林，经形象、色彩、光影和体块空间艺术整合；组成人文生态不可或缺的景观空间；而21世纪知识经济时代的引领，建筑更应是伟大的思想信息空间！在给人们提供房子的同时，别忘了，我们还要给人们提供更丰富的希望！第一部分背景分析一、石家庄市概况与经济发展状况1、石家庄市总体概况石家庄素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，占有环京津、环渤海的优越地理位置和丰富的自然资源、人文资源优势，是全国重要的交通枢纽和商品物资集散地。石家庄下辖23个县(市)、区，西部为太行山区，东部为华北平原。辖区总面积15848平方公里。国务院对石家庄市城市规划功能定位的要求是：?河北省的省会城市，全省的经济技术和文化信息中心；?我国医药工业的生产基地；?华北地区重要商埠。目前石家庄市政府正对此定位要求，进行对石家庄市产业优势、发展环境和前景的深度分析，确定在当前和今后一个时期要集中力量做大做强以以医药、纺织、商贸流通、特色农业、高新技术为五大主导产业，把石家庄市建设成为“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”。石家庄城市综合竞争力位于全国第34位，居民人均收入和劳动生产率与国内发达城市相比仍然较低。环境竞争力很差，位居第45位。城市污染比较严重，环境质量不容乐观，环境舒适度不佳，需要在城市人工环境营造方面下工夫。文化竞争力方面，也位居末尾。需要培育积极拼搏的价值取向、创业精神和创新氛围。（《中国城市竞争力报告》研究评估）2、石家庄市经济发展状况【国内生产总值】国内生产总值（亿元）市区人口总数（万人）1600250.001376.63211.101400195.00204.961085.431186.81200.001200166.70908.371003.11160.951000150.00800600100.0040050.0020000.001999年2000年2001年2002年2003年1999年2000年2001年2002年2003年石家庄市2003年全市生产总值实现1376.6亿元,按可比价格计算,增长12.5%,较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点。【人口情况】石家庄2003年全市常住人口910.5万人，比上年增长0.7%，其中，市区211.1万人，增长3.0%；非农业人口331.3万人，增长24.2%，其中市区208.5万人，增长5.8%。人口出生率11.03‰，死亡率5.50‰，自然增长率5.53‰。【财政收入】2003年石家庄市全市全部财政收入完成125.0亿元，比上年增长12.5%，增速提高5.3个百分点，其中一般预算收入完成49.3亿元，增长13.9%。在全部税收中，增值税完成53.1亿元，增长11.0%；营业税完成14.3亿元，增长5.5%；企业所得税完成17.4亿元，增长28.1%；个人所得税完成10.7亿元，增长11.5%。【固定资产投资】固定资产投资（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）560.260090007240774180005006443409.470006805380.96130400361.9348.2600050003004000200300020001001000001999年2000年2001年2002年2003年1999年2000年2001年2002年2003年石家庄市2003年全市全社会固定资产投资高速增长，完成560.2亿元，比上年增长36.9%。国有及其他经济类型完成投资379.5亿元，增长48.6%，增速比上年提高38.4个百分点，其中第一产业完成10.9亿元，增长111.7%,第二产业完成146.8亿元增长59.0%,第三产业完成221.8亿元，增长40.5%，增速均比上年有较大提高。【城镇居民收入】2003年末全市县及县以上单位从业人员89.9万人，其中在岗职工87.3万人，比上年增长1%，在岗职工年平均工资12242元，比上年增长9.6%。年末市区单位从业人员为56.6万人，其中在岗职工为55.7万人，在岗职工年平均工资为14310元，比上年增长10.3%。石家庄市2003年城市居民人均可支配收入7741元，比上年增长6.9%，人均消费性支出6094元，增长4.7%。【人均居往面积】2001年年末，石家庄市区城镇居民人均住房居住面积达12.7平方米，2002年末，市区城镇居民人均住房使用面积达17.67平方米。3、石家庄市城市建设状况【基础设施建设】一批重点基础设施建设相继竣工，省会槐南路西段、体育大街等道路新、改建工程竣工。旧城改造全面推进，市政配套逐步完善。年末市区道路总长度562.0公里，增长0.2%，道路面积1023.0万平方米。全市日产水能力78万立方米，管线总长度1152公里，全年供水量1.8亿立方米。全市煤气、天然气管道长度370公里，供热管道总长度248公里，城市集中供热面积达3850万平方米，比上年增加了350万平方米。【环境保护与治理】2003年环境保护成效显著，市区空气质量明显改善。全市集中力量进行了重点区域综合整治，城市环境有了明显改变。市区二级以上优、良天气达211天，比上年增加了30天，占全年57.8%。2003年末全市工业烟尘排放达标率88%，工业企业废水排放达标率90%，工业固体废物综合利用率87%，分别比上年提高了8个、10个和7个百分点。【城市绿化】园林绿化工作成效显著，年末城市公园28个，公园面积421.0公顷，比上年增加148公顷。城市园林绿地面积3841公顷，园林绿化覆盖面积4439公顷，分别增加304公顷、332公顷；人均公共绿地面积5.5平方米,比上年增加0.5平方米。二、石家庄市房地产市场综合分析商品房销售面积房地产投资（亿元）年份2000200120022003面积70.069万84万99.95万116.0万62.1（㎡）60.050.0递增比率21.7%18.6%16.0%33.440.028.230.021.323.220.010.00.01999年2000年2001年2002年2003年石家庄市房地产投资从1999年到2003年连续逐年增加，尤其是2003年石家庄市房地产投资增势非常迅猛，2003年全年完成投资额62.1亿元，增长85.8%，增速比上年提高67.2个百分点，占当年固定资产投资的11%，1、供应量石家庄房地产市场供应量与销售量相对持平，甚至略有不足，如，2002年全年的住宅总供给量达到83.73万㎡，需求量则在99.95万㎡，说明市场已在逐步消化质素较低的部分存量房，而在住宅施工面积中，别墅施工面积相对较小，别墅产品相对供应不足，市场供应仍以市区普通住宅为主。2、销售量房地产销售面积和销售收入持续高速增长，以2001年和2002年的情况最为明显，2003年的数据表明，市场的需求对于产品、配套平庸的项目已经趋于理性，同时将市场空白点表露清晰。以上表格可以看出市场对商品房的需求是比较旺盛的，甚至出现了需求量大于供应量的情况。价格走势城市商品房销售收入年份2000200120022003年份2000200120022003房地产价格指收入（元）11.93亿16.23亿18.10亿18.5亿101.8103.9101.4100.2数(上年=100)递增比率36.7%11.5%2.2%3、价格分析石家庄近年来的房地产销售价格呈现逐年稳步上升的态势，在经过2001年和2002年的高速增长期后，2003年的增长趋于缓和。2003年的增长比率的下降，表明市场正处于一个蓄势阶段，也表明了不规范的销售行为已经逐渐的被市场所放弃，但现在仍然是市场上的普遍现象，意味着巨大的市场空间。据相关资料显示，石家庄2003年的平均房价为2000元/㎡，低于同期全国大中城市平均房价2200元/㎡，作为省会城市，这种现象在全国较少见，随着城市人口的逐步增长，可开发土地的不断下降，预示着石家庄市房地产市场的价格有巨大的上升空间。（以上信息及数据来源于石家庄统计局相关资料）三、石家庄房地产市场的历史机遇1、房地产行业处在高速发展阶段在全球经济一体化进程中，中国经济已持续多年高速成长，石家庄国民经济也持续高速增长，刺激了强大的消费需求，带动了房地产全行业的高速发展。据相关资料测算，石家庄市2003年GDP总值为13766300万元，按全市人口910.5万人计，人均为15119.49元，约1822美元，比2002年的1578美元增长15.4%，根据《世界发展银行》和经济学家库兹涅夫的研究预测，石家庄房地产市场目前处于高速发展阶段。《世界发展银行》：当人均GDP在800—4000美元以内时经济学家-库兹涅夫：《各国经济的增长》人均GDP房地产业状况800—4000以内高速发展4000--8000平稳发展超过8000衰退2、城市化浪潮带来巨大的增量需求石家庄目前正面临着前所未有的城市化进程，需要实现新的城市扩容和定位，将石家庄打造成华北重要经济商埠，在未来几年中，石家庄将有大量的人流进城，如果按石家庄市区人口按每年增长5%（2003年为212万，同比增长为3%）测算，则新增人口部分的房地产住宅需求量在190万㎡/年以上，远远高于2003年整个市场销售量116.0万㎡。如果石家庄城市人口在极短的时间里达到300-500万的规模，那石家庄房地产市场的需求增量将是十分惊人的，预示着房地产市场的发展前景将有极大的市场空间。成全观