[键入文字]奥山·余家头项目开发建议及经济效益分析[键入文字]目录□前言2□项目规划调整建议4□项目开发推进建议32□项目价格定位59□项目分期经济效益估算72□项目总体经济效益估算111前言长江七桥及罗家港高架桥的设置、罗家港明渠的保留、临街面地块的大量削减，使罗家港两侧地块的商业优势大大削弱，商业联动作用基本丧失，而原有关于打造商圈的构想，也要因现有局面的改变而作较大的调整。地块占地大面积缩水而还建物业开发体量依然不变，使对住宅布局产生的影响也不言而喻。为了顺应外在变化，我们不得不重新调整大体的规划思路，重新分配商业与居住的体量，重新审视商业、住宅与还建物业的关系，并优化整体布局，以最大限度提升商业影响力和提升项目居住品质。项目规划调整建议一、项目规划调整建议项目面临的两大变化，促使我们不得不调整规划思路，重新考虑体量分配和物业布局。项目规划调整建议【第一大变化】：七桥高架设计，罗家港明渠保留。□罗家港明渠的保留，使沿罗家港两边分布的物业形成实质性隔离，罗家港明渠两侧物业的临街优势削弱或不复存在，商业联动效应基本丧失。□和平大道沿线及社区主要轴线，人流和车流相对容易聚集，成为本项目商业价值最为突显之处。□罗家港明渠北侧的规划小路，衔接临江大道与和平大道，也是北部大地块外围的交通要道之一，但商业价值明显不如前期构想突出。项目规划调整建议【第二大变化】：地块面积及总开发量大大缩水，且还建物业所占地块比例较大。项目总占地760亩，其中，可对外开发的土地仅460亩，容积率为3，可建面积92万㎡；可还建的土地300亩，容积率为2.6，可建面积52万㎡，其中还建住宅46万㎡，还建住宅及其他物业6万㎡。项目规划调整建议此时：□罗家港南面临街处的地块被拿掉后，项目大面积占据金边银角地带的优势不复存在。□还建物业与外售住宅之间不可避免要出现相间布局的局面。□B地块商业价值削减至最低点。项目规划调整建议1、商业与住宅的体量调整：□商业物业体量定位：·在项目规模缩水，临街优势不复存在的情况下，我司建议项目开发的商业物业与还建的商业物业，充分利用和平大道沿线、罗家港旁的规划路、社区的主要人流轴线、A地块东部规划道路及A地块中部横贯东西的规划路分布，按其占地及容积率关系来看，商业物业体量将可达到近30万㎡，其中包括还建的商业物业6万㎡。项目规划调整建议·建成后的商业物业将辐射青山、洪山、武昌、汉口二七、后湖等片区，成为武汉主城北部区域的商业商务中心，紧紧吸附项目周边的居民及工作人群，广泛辐射汉口、武昌一江两岸的多区人群。项目规划调整建议□商业与住宅的比例关系：初步按商业物业30万㎡（含还建商业）的体量预计，那么开发住宅与还建住宅共114万㎡，本项目商业与住宅的比例约为1：4。项目规划调整建议2、各类物业分布区域调整：在项目自身及外界依傍发生如此变动的基础上，我司对本项目规划作出如下调整：□商业物业将主要沿A地块的街角地带布局：充分利用A地块临和平大道主街面、临街面长的特点，大面积布局商业，使商业物业体量达到最大化，接近30万㎡的定位目标。项目规划思路调整建议□还建物业将沿B地块和A地块中部或偏东区域布局。·历经两大重大变化后，相对独立的B地块居住价值与商业价值均降到最低，建议全部用于开发还建住宅，使还建住宅对其他区域居住品质的影响降到最低。·B地块占地不到150亩，要确保300亩的还建土地，必然要牺牲其他地块的土地，建议将A地块中约150亩左右土地用于剩余住宅与商业的还建，而且要位于A地块位置居中或偏东的区域，最好占据农田地带，既不影响项目对江景的利用，又能快速启动还建工作。项目规划调整建议□住宅物业确保最大程度临江布局。确保A地块临江地带及C地块临江地带江景的充分利用。项目规划调整建议3、具体调整方向建议：我司根据项目地块特点，遵循上述体量及布局调整的初步思路，从不同的角度出发，相应提出了三套展示项目规划概念及功能分区的示意方案，具体剖析如下：项目规划调整建议□规划概念及功能分区方案一：高档住宅区与商业区适度联合，使住宅区临街商业与商业商务核心区商业联合形成形象统一、品质突出的商业形象。在A地块上，沿罗家港明渠布局临街商业，是充分考虑该地块西面规划路作为衔接临江大道、和平大道两条干道的车流与人流拦截效应。项目规划调整建议项目规划调整建议项目规划调整建议□优势分析：·高档住宅区与商业区的结合，有利于树立统一的高品质项目形象。·较好的规划了道路交通网路，使车流、人流能有效聚集和疏通，高档住宅区的出入口也易于规划设计。·A地块的还建住宅区拆迁难度较小，可有效缓解后期拆迁压力，保证工程进展顺利。□劣势分析：·A地块的商业区、高档住宅区和还建住宅区结合较为紧密，会互相产生一定的干扰性，使中部地段的商业价值和居住价值都大大降低。·A地块高档住宅区和商业区的地形不规则，不利于后期的规划布局。·A地块高档住宅区临高架桥的沿线拉长，有一定的噪音干扰，降低居住舒适度。项目规划调整建议□规划概念及功能分区方案二：降低还建区对高档住宅区的干扰，使还建区、高档住宅区和商业区均拥有教好的完整性，有利于保持主要临街面及临桥处的项目形象并降低相互之间的干扰。项目规划调整建议项目规划调整建议项目规划调整建议方案二优劣势分析：□优势分析：·商务公寓衔接商业和高档住宅区，能有效减少商业对住宅的干扰性，使居住环境更纯粹。·地块分区相对完整规则，方便后期的规划布局。□劣势分析：·还建住宅区、高档住宅区、商业区仍是互相结合，不能很好的规避对彼此的干扰对商业和住宅的环境都存在一定的影响。·该布局使首期开发还建住宅面积体量过大，而外销住宅和商业开发体量有一定的局限性，首期投入资金压力较大，开发风险也随之增加。项目规划调整建议□规划概念及功能分区方案三·利用住宅还建区隔离商业与居住区的干扰，还建商业与商业区形成较好的融合。·最大限度的确保了临江住宅的独立性和完整性，有利于居住区内部品质的提升，同时有利于施工组织。项目规划调整建议项目规划调整建议项目规划调整建议方案三有效的确保了各个区域的物业品质，有利于利用现状道路，协调各类物业，统筹开展施工工作，降低拆迁还建期间的成本。在规划上较易出彩，在开发中易于掌握。但此方案的关键点在于A地块住宅还建区建筑规划风格，应与高档居住区保持一定的统一，使商业、还建与住宅在视觉上完美融合，整体品质上达到较好的提升。项目规划调整建议因此，下面我司将以第三套规划概念及功能分区方案为参考，进一步确定各类物业的详细体量、具体分区及其产品形态。以A地块中部与B地块衔接的横向桥延伸线为界：·以北为纯粹的居住区，依次由还建住宅区与江景住宅区构成·以南为纯粹的商业区，商业街区、商务公寓共成一体。·江景住宅区、核心商业区（含还建商业）与还建住宅区，三大区域以还建住宅区为纽带，商业与居住相互隔离又适度联系。项目规划调整建议□核心商业区：·A、B地块衔接桥延伸线以南，地块占地由商业与还建商业共同组成，占地约144亩，分别按还建容积率2.6，外售物业容积率3的标准计算，商业建面约28万㎡，其中，还建商业6万㎡。·为使商业物业便于变现，又不失核心商业区的特色，通过打破传统步行街模式的商业流行港、迷你Mall联盟、Block街区商业、商务中心等四类特色商业相联合的方式，丰富商业物业形态，使特色各具的商业物业完美融合形成特色鲜明的统一体，既便于经营，又利于销售。·还建商业形态可根据还建要求建设。项目规划调整建议□还建住宅区：·B地块137.68亩土地及A地块中部的农田区域约127.7亩土地，用于还建住宅的建设，确保2.6容积率内42万㎡的还建住宅体量。·在还建住宅区容积率限制及开发成本控制的前提下，还建住宅将全部以小高层住宅出现。项目规划调整建议□江景住宅区：·C地块近218亩土地全部用于江景住宅开发。·A地块除去用于核心商业区和还建住宅区的地块后，剩余的滨江地带全部开发住宅，滨江地带占地约133亩。·容积率控制在3以内，滨江地带将可开发江景住宅约70万㎡。项目规划调整建议由于滨江程度的不同，在产品形态上可适度差异。·在一线江景地带，环境相对独立的C区小地块中，为确保该地块大部分产品均能观江景，又能出现十分突出的精品，建议采取层层退台的花园洋房与高层江景住宅相搭配的方式。由于江堤高约6米，建议此处以层层退台的花园洋房或叠加别墅产品为主，底层架空设计作为车库，2、3层复式设计，4、5、6层平层设计，使每位住户均享有较好的一线观江空间。·A地块临江地带160余亩土地用于小高层与高层相搭配的江景住宅开发模式。临近火车带，预留充足空间，打造防噪绿化带，以浓密的树种为主，遮挡过往火车带来的噪音干扰。项目规划调整建议□三大区域关联纽带：现状罗家路，是联系各个区域的纽带，可作为早期施工的主要道路，但前期施工同时也要组织建设社区的主要道路，使楼盘格局更加协调，也可为后期施工作铺垫。项目开发推进建议二、项目开发推进顺序建议1、项目物业构架分析：从上面对各个区域，各类物业体量的初步分析，可以看出本项目完整的物业构架。商业物业住宅物业合计对外开发22万㎡70万㎡92万㎡还建物业6万㎡46万㎡52万㎡合计28万㎡116万㎡144万㎡项目开发推进建议2、各区域地块的功能及相应的经济指标【江景住宅区】总占地233333.33㎡，合计350亩，可建江景住宅70万㎡，建筑形态为小高层为主，高层为辅，洋房作点睛之笔，开发少量。项目开发推进建议□C地块：·总占地145060.58㎡，合计217.59亩，共可建住宅物业43.52万㎡。其中，一线临江39373.4㎡，合计59.06亩，可建一线江景物业约11.81万㎡。□A地块带状滨江地块：·A地块临江地