“川大周边改造”项目竞标文件之二成都1896街区“望江文化一条街项目”全程策划1896年，第一届现代奥运会举办；第一辆4轮福特轿车诞生；严复翻译《天演论》；H.贝可勒尔发现铀的放射性；梁启超著《西方书目表序例》；李鸿章访问纽约；……1896年，成都，四川中西学堂创办，百年川大恢弘的发展由此揭开序幕时光荏苒，110年之后，2006年，望江楼以西，府河之南，百年川大以东，一条承载多种文化于一身，穿梭时空于过去和现代之间，汇集历史和时尚元素于一体的商业街将盛装登场，这就是——成都1896街区第一部分项目发展机会研究1、成都宏观环境分析1.总体发展态势近几年，成都国内生产总值的增长不断加快。由2000年的1312.99亿元增长到2004年的2185.7亿元，全市经济保持稳定增长势头，GDP增长的速度稳步上升，由2000年的10.8%增长到2004年的13.6%。GDP25002185.720001870.81663.215001492.041312.99GDP1000500020002001200220032004近5年成都GDP发展趋势2004年成都经济增长为近十年来最高水平。其中，第一产业实现168.0亿元，第二产业实现1022.0亿元，第三产业实现995.7亿元，同比增长5.7%、15.8%和12.5%。第二、三产业的发展速度明显快于第一产业。商业和国民经济的关系极为密切，只有宏观经济环境好了，商业才会有一个健康的发展环境。2.成都人均GDP的变化及分析200001800016000年末人口14000万人12000GDP10000（亿元）80006000人均GDP（亿4000元）200002000年2001年2002年2003年2000－2003年成都人均GDP发展情况成都人均GDP增长速度远远高于人口的增长速度，说明经济增长的好处现实地被成都居民所享有。人均GDP的增长，是衡量一个地区居民福利水平的重要指标，而一个地区居民福利的好坏又将直接影响其消费水平和消费结构。3.成都人口的分布特征成都的人口分布处于西部城市中的高密度类型，又主要集中在城区。从全市人口分布看，成都城市人口高度集中在城区，呈中心区密度大，向周边地区逐渐降低的特点。30002500236924082020205020001500100081882382783650002000年2001年2002年2003年全市818823827836市区2369240820202050全市市区2000-2003年成都人口密度分布图人口在市中心的过度密集使市中心商业过度密集而城市周边商业又发展缓慢，市区商业项目竞争激烈，尤其是大型商业项目更是举步为艰。4.成都人口结构正逐渐变化，外来人口比重逐年增加2002-2003年人口变动数量3024.522018.919.8810.42106.836.796.596.260万人万人万人万人出生人口死亡人口迁入人口迁出人口20026.836.5918.919.8820036.796.2624.5210.422002-2003人口变动比例3023.662018.4613.619.6410.058.82106.676.566.446.040.230.520‰‰‰‰‰‰出生率死亡率自然增长迁入率迁出率机械变动增长20026.676.440.2318.469.648.8220036.566.040.5223.6610.0513.61目前成都人口的增加主要依赖于外来人口的增加，外来人口增加将对成都社会结构和居住格局产生深远的影响。外来人口对房屋租赁和一次置业的需求与本地居民二次置业的需求将构成成都房产市场的坚实基础，对商业项目也构成了有力的支撑。5.成都居民可支配收入变化及分析2004年1-10月：城市居民人均可支配收入8502元，同比增长8.3%。人均消费性支出6733.2元，增长13.2%。居民消费价格继续处于较高位置。10月份指数为7.3%。分项目看，食品和娱乐文化用品及服务价格上涨较多，指数分别为112.6和117.3。成都居民可支配收入呈上升趋势，农民收入增长高于城镇居民收入增长速度。农民收入增长速度的加快加快了农村人口向城市集中的过程，也加快了农村的城镇化进程，从而带来新的城市人口的增加（这里将这部分人群认为是准城市居民）和2005年城市居民人均可支配收入的变化。市区居民人均可支配收入的提高为商业的需求的稳健增长提供了坚实的保障，农民收入的增长是城市化的重要推动力。6.成都消费结构变化及分析2004年，全市累计实现社会消费品零售总额875.28亿元，增长13.5％。2004年1-11月城市居民家庭收支情况金额（元）同比±%市区居民人均可支配收入9326.6市区居民人均消费性支出7358.514.2食品2899.918.3衣着589.226.6家庭设备用品及服务416.1-14.5医疗保健442.5-15.3交通和通讯885.834.2教育文化娱乐服务986.911.5居住899.216.6杂项商品及服务23916.93%12%食品衣着40%家庭设备用品及服务13%医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务居住12%杂项商品及服务6%6%8%成都人均消费/收入比例高达78.90%，其中食品及教育文化娱乐服务一共占据了53%的消费支出。根据恩格尔定理，成都居民在食品上的支出比例很高，间接说明成都经济发展水平还处于较低阶段，但另一方面也说明成都对餐饮消费的热衷。从增长比例来看，交通、通讯的上涨最快，其次是衣着和食品，说明成都市民的时尚消费有增加的趋势。7.成都居民储蓄变化及分析2004年全市储蓄存款余额1726亿元，增长15.5％。成都居民存款的持续增长，既为消费的增长提供了现实的保障，也促进了对商业地产的需求的增长。2、成都商业格局分析目前，成都商业已形成核心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。校园商业：交大.风情港区域性商业：金沙.麦德龙核心商业：盐市口.新中兴社区商业：玉林.生活广场社区商业：蓝色加勒比成都不同性质商圈及相应典型商业项目示意1.核心商圈由春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈组成。覆盖内环核心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街和红星路等几条城市主要干道纵横其间，汇集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等靠近成都的地区。骡马市商圈盐市口商圈春熙路商圈2.次级区域商圈近年来成都商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显。城南：桐梓林－玉林商圈家乐福、大世界商业广场、玉林生活广场等大型商业物业在城南兴起，近一步聚集人气，其消费群体不再只是针对其社区内的居民，而辐射到整个城南区域，有力推动整个城南板块向区域性商业中心发展。城西：金沙－光华－双楠商业带片区内楼盘品质较高，楼盘体量较大，消费潜力剧增，已形成商业集中地段，家乐福、置信广场、诺玛特、麦德龙、人人乐购物广场、伊藤洋华堂等大中型商家的进入，使该片区具备成为区域中心商圈的条件。3.社区商圈社区商业因其购物便利、品种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在成都得以长足发展，并日渐成为开发热点。城南的棕南、棕北片区、新棕树片区、玉林片区、神仙树片区、肖家河以及双楠片区，已形成若干社区商业中心，或社区商业的雏形。其代表的商业物业有置信逸都城、罗马假日广场、蓝色加勒比等，其业态分布通常以综合超市、餐饮、休闲娱乐为主。1、以九眼桥为核心的市区东南商业发展情况以九眼桥为核心，目前成都市区东南区域已经和正在形成以下5大商圈1、九眼桥商圈，20万平米以上，辐射半径15公里位于一环路上的九眼桥可以说是整个“中产城东”商业发展的发动机。既包括九眼桥附近诸多楼盘的配套商业，也包括红瓦寺、合江厅，望江、莲花小区一带的商业，其本来已经有相当规模的商业体量，随着欧商成都第二家店的进驻，其潜力将被进一步激发。由于在成都几个方位之中，城东的商业本来就相当欠缺，因此九眼桥商圈的影响范围不仅可以向市中心辐射，更可以沿着成龙路一直到东三环以外。2、东湖商圈，约5万平米，辐射半径5公里主要由锦江东湖花园和翡翠城的配套商业构成，其巨大的商业体量显然超过了配套的范畴，但其主要辐射方向还是沿成仁路进行辐射。3、成龙路沙河商圈，8万平米，辐射半径8公里主要由东润系列楼盘和万科城市花园的商业项目组成，位于成龙路中段，向市内市外均可辐射，体量大，由于楼盘定位略偏高端，所以其客群也略偏高端。靠近东润系列楼盘的农科院对本商圈有重大影响，未来可能在东润系列楼盘的商业项目里形成一定规模的农药、渔具等的专业市场。4、川师商圈6万平米，辐射半径4公里主要由川师大南门的校园春天、校园广场、川师大内部商业物业以及蓝谷地配套的3万平米商业等组成，主要以该校师生和蓝谷地等楼盘住户为主要客户群体。5、东部新城商圈，约11万平米，辐射半径11公里主要由桌锦城商业项目、魅力之城商业项目、上东阳光商业项目、大观城市花园商业项目等组成。作为未来东部新城200亩商业项目的首次放量，总体谅惊人，仅目前上述几个楼盘的居住人口显然无法支撑其巨大的体量。其对市区方向客群的影响主要还是来自于部分体验式休闲娱乐业态。成都人至少目前的购物消费习惯还是向市区走而不是往郊区走。九眼桥商圈东湖上东·一街区商