目录第1章大连宏观环境分析…………………………………………………………3一、大连市经济环境对酒店业的影响…………………………………………3（一）大连市宏观经济状况持续快速发展二、大连市旅游环境分析………………………………………………………8（一）大连市旅游客人分析（二）大连市旅游收入分析（三）大连市酒店业情况分析（四）大连市入境客源市场分析（五）大连市2003-2007年入境游客分析第二章旅顺口区域环境分析…………………………………………………18一、旅顺口区经济发展情况………………………………………………18（一）旅顺口区自然概况（二）旅顺基础设施建设二、旅顺口区产业发展情况…………………………………………………22（1）旅顺口区工业区规划图（2）船舶修造及配套（三）石油化工工业（四）旅顺工业园区投资和发展情况（五）区内近年来的重点项目（六）旅顺未来五年的发展规划(保密)（七）人文景观资源对旅游业的带动（八）自然景观资源对旅游业的带动（九）文化景观资源对旅游业的带动（十）休闲娱乐资源对旅游业的带动三、旅顺口区现有酒店情况分析…………………………………………35（1）旅顺口区主要星级酒店第三章旅顺水师营酒店立项的优劣分析……………………………………40一、水师营地区优势………………………………………………………40二、以往印象………………………………………………………………40三、考察后印象……………………………………………………………41四、酒店立项的优势………………………………………………………41五、酒店立项的市场劣势…………………………………………………42六、酒店立项的机会………………………………………………………42七、市场威胁………………………………………………………………43八、分析结论………………………………………………………………43第4章狮城酒店、公寓投资及收益概算……………………………………451、面积划分………………………………………………………………452、功能规划………………………………………………………………453、投资概算………………………………………………………………451、土地价格…………………………………………………………452、商场面积…………………………………………………………453、公寓面积…………………………………………………………454、酒店及公共区域…………………………………………………454、收益及回报…………………………………………………………451、商场收入…………………………………………………………452、公寓销售收入……………………………………………………453、洒店收入…………………………………………………………464、回报………………………………………………………………46第5章经营思路构想………………………………………………………481、建国际性标准的酒店公寓……………………………………………482、利用酒店的资源带动并提升整体楼盘的档次………………………49第一章大连宏观环境分析一、大连市经济环境对酒店业的影响本章节通过大连市“十一五”时期以来经济发展的大环境情况对酒店业产生的影响来分析大连市酒店业未来10年的发展的总体趋势，得出旅顺口区高档次酒店在大连经济环境各方面影响下的发展方向。（一）大连市宏观经济状况持续快速发展酒店业是受宏观经济影响十分敏感的行业，2003年的“非典”对酒店业的直接影响是显而易见的。所以通过对中国和大连经济环境的平稳发展的细致分析是酒店业发展的前提。1、大连市经济运行平稳，对酒店业发展提供了良好的基础"十一五"时期以来，大连市经济持续快速发展，综合经济实力显著增强。2007年生产总值已达3131亿元，相比2006年的2570亿元，累计同比增长17.5%。2007年全社会固定资产投资总额1930亿，累计同比增长31.4%，社会消费品零售总额983.3亿,累计同比增长17.2%，2007年出口197亿元,累计同比增长25.8%，居民人均可支配收入15108元，累计同比增长13.2%。可以预见，大连经济将持续稳步上升，而且是可持续发展的经济态势。政治的稳定带来经济的平稳发展，是酒店业平稳发展的前提，大连经济的持续发展以及未来几年非常乐观的预期，是大连酒店业现在和未来发展的基础保障。2003-2007年大连市国内生产总值和大连市旅游收入增长分析单位：亿元年份200320042005年均增长20062007生产总值1632.61961.821502569313115.11%旅游收入125.6170.1210.9258.2309.719.27%旅游收入占GDP7.69%8.67%9.81%10.05%9.89%9.15%根据上述数据可以看到大连市国内生产总值2003年至2007年平均以每年15.11%的增长速度增长。其中旅游收入平均增长率为19.27%。2003年—2007年旅游收入平均占大连市国内生产总值的9.15%。数字来源：大连市统计局、大连市旅游局2、海、陆、空交通运输发展情况大连是中国北方重要的交通枢纽和东北亚国际航运中心，海、陆、空交通四通八达大连港是“欧亚陆桥”运输的理想中转站，与世界上160多个国家（地区）的300多个港口建立了贸易和航运往来。2003年沿海港口货物和旅客吞吐量分别达1.26亿吨和693.3万人次。旅顺口区船舶制造产业园区内，拥有3000吨级的制造码头和马上开航的烟大铁路轮渡。大连铁路、公路网络密集，联系紧密。"神州第一路"--沈大高速公路等国家级公路联通沈大铁路，沟通着东北三省及内蒙古自治区东部。市区公共交通方便快捷，城市快轨、无轨电（汽）车、有轨电车等公交线路密布，并具有世界先进水平的交通指挥系统。大连周水子国际机场距市中心10余公里，已开通航线30多余，连接国内外近40个城市，并将陆续开通大连至莫斯科，吉隆坡，新加坡，符拉迪沃斯托克等国际航线。交通的便捷发达成就了大连作为东北地区窗口和门户无与伦比的商务旅游交通资源优势。3、工业经济发展情况大连是我国东北地区最为著名的工业基地之一，现已形成以机械、电子、石化、冶金、建材、纺织服装、食品和医药等为主的门类比较齐全、配套能力较强，技术装备雄厚的综合性工业体系。拥有全国规模最大、技术水平先进的造船厂、内燃机车厂、轴承厂组合机床厂等，主导产品有远洋船舶及主机、内燃机车、轴承、电子通讯设备、冷冻装置石油化工制品、精密特殊钢材、橡胶塑胶机械等。其中，大连机车厂制造的大功率内燃机车产量占全国铁路内燃机车运行总量的50%，内燃机车出口占全国出口总量的80%以上；大连造船业造船总吨位占全国总量的1/4，已建造的最大船舶为30万吨，被海内外誉为中国造船业的"旗舰"。工业的发展和投资环境给酒店业带来丰厚的客源基础。以大连船舶重工与世界级著名船商的合作，带动了大批酒店长住客市场客源和商务市场客源。4、金融市场发展情况大连市拥有各级各类金融机构2000余个。大连是我国北方地区最大的国际结算中心和外资银行最集中的城市，在连金融机构已与150多个国家和地区建立了结算网络，并已有日本的东京、三菱、兴业、三和、富士、第一劝业、山口银行，香港的东亚、南洋商业、香港上海汇丰银行，韩国的外换银行等10余家外资金融机构在连开设了分行或设立了办事处。金融市场的良性发展对大连外企和外资酒店的资金运作提供了便利条件。5、对外开放及口岸优势情况大连是我国重要的沿海开放城市和对外贸易口岸城市之一。特别是1985年国家赋予外贸进出口经营权以来，大连的口岸优势得以充分发挥，利用外资规模不断扩大。"让大连走向世界，让世界了解大连"，已成为全市对外开放的共识。已有1887家外国及港澳台企业在大连设有办事处。世界排名500强的大公司已有118家在连落户；大连市先后与日本、美国、德国、法国、英国、加拿大、韩国、俄罗斯、澳大利亚等国家的23个城市结为友好城市或建立了友好合作关系。大连市拥有国家级经济技术开发区、高新技术园区、金石滩国家旅游度假区和东北地区唯一的保税区与出口加工区。其中大连经济技术开发区是我国第一个国家级经济技术开发区，1984年10月破土动工以来，以电子、机械、纺织、服装、轻工、化工、医药、建材为主体产业，已开发面积50平方公里，拥有外商投资企业1500余家。由大连市一年一度举办的国际服装节、烟花爆竹迎春会、樱花节、赏槐会、国际啤酒节、国际马拉松邀请赛、长海国际钓鱼节、国际冬泳节等大型活动，成为大连与世界交流的重要舞台。对外开放和口岸优势给大连的酒店业客源市场带来无限商机并保证了客源。而城市节日的确定使来连的商务旅行者的旅程更加丰富多彩。6、商业经济发展情况"十一五"时期以来，全市现代商贸业迅速发展，国有、民营、外资等多种所有制商业相互促进，百货商场、购物中心、大型超市、连锁店交相辉映，在市中心区内形成了青泥洼、天津街和西安路三大商业区，具有国际水准的大型商业设施50多个。通过进一步营造优良的投资环境，相继吸引了日本迈凯乐、马来西亚百盛、法国家乐福、美国沃尔玛等国际上著名的大型零售商业企业落户大连。因为商业环境的优势，大连旅游部门在大连旅游业和酒店业淡季时期以“冬季购物到大连”的购物和娱乐品牌招徕国内外旅游者，为酒店业冬季客源市场牵线搭桥，取得了很好的效果。7、历史文化资源"十一五"时期以来，大连市文化、教育、科技事业兴旺发达，全面推进。大连自然博物馆、旅顺博物馆、现代博物馆等文博设施享誉海内外。8、城市的荣誉.大连素有“北方明珠”、“浪漫之都”旅游名城的美誉，同时大连也是我国著名的体育名城，素有"足球城"、"田径之乡"的美誉。