『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓可行性研究报告可行性研究报告目录第1章项目分析及评价1、项目名称2、地理位置3、交通状况4、周边景观5、周边配套6、主要技术、经济指标7、研究结论第2章项目投资环境和市场研究1、深圳市国民经济发展概况2、深圳市房地产市场概况3、福田中心区区域发展状况及前景第3章项目价值SWOT评估和战略选择一、项目SWOT分析二、项目市场开发战略选择三、市场竞争者分析四、目标市场选择及特征五、产品定位六、价格定位第4章项目开发进度安排1、项目分期开发2、施工横道图第5章投资估算及资金筹措1、投资估算2、资金筹措3、资金投入及使用计划表第6章销售收入、成本费用估算1、经营收入、销售税金及附加估算2、总成本费用的估算第7章财务评价及敏感性分析1、利润估算2、偿债能力分析3、赢利能力分析4、项目不确定分析5、社会效益及影响分析第8章附件第一章项目分析及评价一、项目名称『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓二、地理位置原祈年酒店地块位于深圳市CBD中心区南区，东临CBD中轴景观带和中心4路，南接福华三路和会展中心，西面紧挨卓越时代广场和荣超国际商会中心，北面毗邻福华路、地铁一号线和香格里拉酒店。三、交通状况位处深圳两大城市主干道之间，通过金田路和益田路相连通；而且与地铁一号线直接相通、地铁四号线近在咫尺，畅通于机场高速和广深高速、关内外、各口岸之间；地下与地铁相通，地上二层与时代广场和商会中心通过空中连廊相接；整个立体交通状况十分便捷。四、周边景观该项目东面是深圳CBD南中轴城市景观带，被誉为“城市客厅”；向北可以远眺莲花山、市民中心广场美景。五、周边配套该项目周边聚集着深圳CBD最密集的写字楼群；矗立着香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿三座五星级商务酒店；会展中心和购物公园地铁出入口；南面是各类会展不断的亚洲最大的会展中心；毗邻的CBD北区的政务资源也可便利的服务。6、主要技术、经济指标主要技术经济指标总用地面积（㎡）9834.4建筑用地面积(㎡)8729总建筑面积（㎡）111119.13容积率规定容积率8.134其地上建筑（㎡）84463.30调整容积率8.589中地下建筑（㎡）26655.83停车位473个建筑基地面积（㎡）8375.47建筑密度85.15%其商业面积19996.92㎡总建规定建筑面积79993.95㎡中办公面积29998.49㎡筑面酒店面积29998.54㎡积111119.13㎡核增建筑面积4469.35㎡架空层面积4469.35㎡（㎡其地下车库21719.28㎡）地下建筑面积26655.83㎡中设备机房4936.55㎡主要经济指标销售收入（单位：万元）2，607，458，660利润总额（单位：万元）1,413,599,663所得税（单位：万元）212,039,949净利润（单位：万元）1,201,559,713投资回收期（单位：年）2年净现值(NPV,I=6)(单位：万元)718，275，184财务内部收益率（FIRR）54.75%七、研究结论1、项目建设将提高中心区的整体形象高度，加快促进中心区商务分为的形成，刺激在该区域内的商务办公需求，从而有力地推动中心区以及深圳市经济的发展，并且为深圳城市化发展建设增添一道新的风景；2、项目以创新以及高档的开发理念和商务美学化的方式打造福田CBD又一高品质、高标准、不可复制的高档商务写字楼以及酒店、商业配套项目。写字楼定位以“科技、生态、环保、节能”为主题，酒店定位为“Boutiqueapartment”主题的产权酒店，以及良好的商业配套必将在中心区形成良好的办公商务氛围；3、项目命名为『卓越·时代广场二期』，延续卓越集团一贯的开发和品牌建设理念，充分结合福田中心区写字楼的商务文化气息，严格按照该地域规划设计要点进行整体规划，完全符合消防、交通、给排水、绿化等各项规划要求。可以相信，高起点的规划、设计理念必将在深圳福田CBD掀起新一轮的“时代广场”风暴；4、经过测算，项目总投资约为10.47亿元，财务内部收益率（FIRR）为55%，投资回收期为2年，所得税后净现值（NPV，I=6%）为7.2亿元。项目赢利能力较强；5、各项财务指标经过敏感性测试分析，本项目具备较强的抗风险能力。综上所述，本项目是可行的。在具体的项目运作过程中，卓越公司将加强过程控制，严把成本、质量关，确保项目社会效益和经济效益的实现。第二章项目投资环境和市场研究一、深圳市国民经济发展概况2006年1-11月，深圳市经济保持稳步增长的态势。经济运行的特点表现如下：1、工业生产较快增长：1-11月全市完成规模以上工业增加值2445.73亿元，比上年同期增长17.3%，从2006年的累计增速看，虽然一季度累计增速较低，但从二季度开始，全市规模以上工业增加值累计增速呈现稳步增长并在三季度末向上走高的态势；2、固定资产投资、交通运输、市场消费平稳增长：1-11月，全社会固定资产投资额完成1139.57亿元，比去年同期增长8.3%。其中，基本建设投资额591.93亿元，增长8.8%；房地产开发投资额400.88亿元，增长11.1%；更新改造投资额117.07亿元，比去年同期增长9.3%；其他投资29.69亿元，比去年同期下降26.5%；1-11月，全市社会消费品零售总额为1522.72亿元，比上年同期增长16.1%，增速分别比今年二、三季度提高1.5和0.5个百分点，其中，限额以上批发与零售总额648.53亿元，比上年同期增长22.0%，高出整体增幅5.9个百分点。高出限额以下和个体户增幅11.0个百分点。住宿餐饮业1-11月完成190.79亿元，同比增长16.3%；3、外贸出口增势强劲：1-11月，全市进出口贸易总额2127.59亿美元，比去年同期增长33.6%。其中，出口总额1216.15亿美元，增长38.6%；进口总额911.44亿美元，增长27.4%；4、财金形势表现良好：1-11月，全市地方财政一般预算收入466.09亿元，比上年同期增长25.0%，其中，累计各项税收完成398.25亿元，增长24.0%；地方财政一般预算支出422.96亿元，同比增长0.7%，其中，基本建设支出114.28亿元，增长14.2%。5、物价走势小幅上升：1-11月，居民消费价格总指数为102.1%，居民消费价格总水平比去年同期上升2.1%。从居民消费价格总指数的构成看，食品类物价上升幅度较大仍是物价整体上升的主要原因。食品类，尤其是鲜瓜果、鲜菜和粮食是涨价幅度最大的三个品种，累计平均分别上涨13.2%、6.6%和5.7%。深圳市主要经济指标2006年11月单位：亿元本月止累计累计比上年同指标名称本月期增减（%）本年上年1、规模以上工业增加值258.552445.732049.8817.3规模以上工业销售产值1071.2910054.358573.0717.3工业产品销售率（%）92.396.397.6-1.3个百分点2、全社会固定资产投资额134.891139.571052.368.3其中：基本建设投资额72.12591.93544.138.8房地产开发投资额43.77400.88360.7611.13、社会消费品零售总额146.201522.721311.4916.14、实际外商直接投资额（亿美元）2.9731.4027.6113.75、进出口总额（亿美元）258.032127.591592.4333.6其中：出口总额（亿美元）154.661216.15877.1938.6进口总额（亿美元）103.37911.44715.2427.46、地方财政一般预算收入40.68466.09373.0125.0地方财政一般预算支出65.36422.96420.040.7本月末本年初比年初增长%7、国内金融机构人民币存款余额———9247.088510.138.7国内金融机构人民币贷款余额6647.546168.02——8.1以上年同月为100以上年同期累计平均为100以上月为1008、居民消费价格总指数（%）103.0102.199.89、港口集装箱吞吐量（万TEU）164.521683.091478.2213.910、机场旅客吞吐量（万人次）154.271678.111478.8813.5二、深圳市房地产市场概况2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点城市之一的深圳房地产市场自然遭遇到前所未有的严厉调控——国家宏观政策频繁出台，深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发力，着实给深圳的房地产市场造成了一定的震荡。即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。1、房地产开发投资持续扩大，新开工建设规模出现缩减2006年1-11月，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资400.87亿元，较去年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。在占总额87.76%的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到528.58万平米，同比增加30.14%。另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了36.51%和75.02%，并且643.36万平米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了28.30%，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减从而一定程度的影响商品房市场供应。2、土地市场政策频出，交易价格屡创新高　　加强从房地产供应源头土地市场进行调节是2006年房地产调控的一大特点，从中央的国六条、九部委十五条意见、建设部165号文、《