皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO敬呈:张家港市新城置业有限公司张家港市皇家·首座商业配套项目----商业策划提案报告上海策丰房地产营销策划有限公司商业项目部2009年2月关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO路位研研究究思思路项项目目定定位项目认知商业市场分析外部环境分析：项目分析：周边商业市场分析：竞争项目分析地块分析商业市场分析：·宏观经济指标分析项目规划剖析商业业态分析供应分析发展规划项目特性分析商户\租户访谈项目SWOT分析市场存在空间策丰招商团队意见业主及设计部门意见项目总体定位主题定位业态规划及配比业态组合商业布局售价研判关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAOntennttss目目录录CCoonte■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO产总总值值地地区区生生产亿元140050.00%国内生产总值125012001050.0240.00%1000841.6230.00%800705600576.220.00%19.4%40017.8%18.5%19.1%19%10.00%20000.00%2004年2005年2006年2007年2008年张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率，是发展相当迅猛的城市。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO总额额售品品消消费费总社社会会零零售亿元50.00%24045.00%20040.00%约15735.00%160133.1830.00%112.212025.00%95.8720.00%82.0822.58015.00%17%18.7%18%10.00%4016.7%16.8%5.00%00.00%2004年2005年2006年2007年2008年张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO开发发投投资资房房地地产产开房地产开发投资额（亿元）开发房屋施工面积（万平方米）140140012012001001000903893.18043.4851.55800606004040020200002007年2008年2006年2007年张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO比较较支配配收收入入比人人均均可可支（元）30000248002500021927210132200120000150001000050000昆山江阴张家港常熟张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市）中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了.关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO析济指指标标分分析宏宏观观经经济地区生产总值社会零售品消费总额张家港市地区生产总值连年上升张家港市社会零售品消费总额保持高增长率，代表张家港市的连年超过18%的增长，代表张市场经济相当活跃，正在大跨家港市市民的购买力越来越强。步的快速发展。四大宏观经济指标利好因素房地产开发投资人均可支配收入张家港市的房地产市场由于众多外来资本的投入，开发资金张家港市人均可支配收入超过24000和开发面积都有大幅的上升，多元，代表张家港市民房地产市场非常火爆。越来越富裕。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO体规规划划市市域域总总体：：1.市区规模：近期市区城市人口60万，其中杨舍城区36万人，金港城区24万人；远期市区城市人口87万，其中杨舍城区55万人，金港城区32万人。2.结构布局：杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。3.杨舍城区近期发展方向：是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，适度向东发展。4.近期建设：杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO况市商商业业概概况张张家家港港市大润发杨舍西路沙洲路杨舍东路本案华联超市苏果超市商业步行街百信超市暨阳湖生态园香港城（欧尚）张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO析场现现状状分分析商商业业市市场：：张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：街道名字主营业态街道名字主营业态杨舍西路服装鞋帽杨舍东路餐饮美食沙洲中路娱乐购物南环路文化电脑类东环路装饰装潢类暨阳中路五金类关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲路步行街沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地主要大型商业项目：市民购物消费的主要场所。国际购物中心步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐的商家。商业大厦整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很第一人民商场长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者凯丽百货。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO步行街业态配比：服饰45%服饰娱乐娱乐5%鞋帽11%餐饮金银珠宝食品5%餐饮16%通讯数码百货8%金银珠宝10%百货通讯数码8%食品鞋帽沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到16%。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO杨舍西路杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商业后街。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO杨舍西路商业街业态配比：鞋帽20%服饰饰品10%鞋帽服饰50%银行等配套15%饰品其他5%配套其他杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO杨舍东路杨舍东路是张家港市初具规模的特色餐饮街，经过一段市场培育，已经形成了一定规模的特色街区，培育了一批忠实的消费群。整条街区的夜市商业气氛浓厚，是张家港特色餐饮行业的代表。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO杨舍东路商业街业态配比：娱乐10%其他20%餐饮娱乐餐饮70%其他杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模的餐饮一条街。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲中路沙洲中路是步行街的一个延续，其业态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英会所、金海华餐饮等具有代表性。沙洲路以西大多是商业配套的业态，相对家居布艺比较聚集。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲中路业态配比：其他20%餐饮25%餐饮家居10%娱乐45%娱乐家居其他沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO香港城（一站式综合性购物商业城）规模：建筑面积18万平米整体定位：国际级全业态一站式商业中心功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、现代商务、度假为一体欧尚超市位置：东二环路与东苑路口已开业欧尚、奥特莱斯，同时提出前三年返租7－8％，并有统一经营管理奥特莱斯价格：