市场篇写字楼市场况状分析2005年是宁波住宅供应的一个高峰年，作为房地产开发的另一大类产品———写字楼，在2005年也即将迎来一个群雄逐鹿的时期。据不完全统计，2005年宁波市老三区及鄞州有将近十多个写字楼项目开盘，总开盘量超过50万平方米。今年的写字楼不光是在市三区唱主角，鄞州中心区和科技园区也将出现它们身影。鄞州的万达广场、麒麟大厦，科技园区的国际广场等一些开发项目都有写字楼产品上市。随着鄞州中心区的慢慢成熟和入住率的逐渐提高，一些住宅配套已经在慢慢完善，而今年一些写字楼项目的开发，将使鄞州中心区的各项功能更加完善。自2004年4月底受国家宏观调控影响以来，呈现期房销售迟缓的态势，房地产置业者的投资目光开始理性的转向保值保增值功能强的生产资料型物业如：商铺、厂房、办公楼等。因此相对于住宅而言，2004年的写字楼销售还是比较乐观的。而后市房源不断涌现，大量办公用房的面世，使得写字楼市场空前火爆，短期内将造成供过于求，同时由于竞争的加激将带来办公房投资利润的减缩。进入2005年，房地产市场的形势变的更加严峻，七部委联合出台一系列抑制房价上涨的新政，投资客迅速撤离市场，抛盘现象大量涌现，接盘者渺渺无几。受观望心理的影响，虽然商业地产不在房产新政的打击之中，但也将受到一定的影响。2005年两会过后，国家加强了对房地产市场的调控力度，目前银行提高了对房地产的贷款利率，同时有可能提高首付款门槛，开征房产税也已箭在弦上蓄势待发。二手房市场上已经限制了对写字楼和商铺的贷款，因此投资客在不断的减少。特别是进入5月份以来，国家七部委共同出台了抑制房价的相关政策，除了使眼下房市出现交易及投资冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对房地产市场产生降温影响。与此同时大量写字楼的交付，有一大批属于投资的写字楼将在市场上流通，对现有的写字楼市场造成一定的冲击。2005年新开发已开盘的写字楼体量也较大，约30万平方米的开发量，据不完全统计，加上一些二手交易的的写字楼（如彩江大厦、华联写字楼等），宁波市05年目前放量写字楼已达到约50万平方米，今年总体开发体量将达90万平方，可以这么说宁波市的写字楼市场已经呈现供大于求的趋势。以下是目前宁波市场在销售的写字楼情况：世纪金贸大厦（现房）:杉杉置业开发，位于百丈东路，2005年5月底开盘，均价8700元/平方米（除14层挑高）新天地:新恒德开发，位于民安路1066号，2004年7月1日开盘，2至4号楼均价7950元/平方米，目前销售态势一般，优惠幅度较大。望悠大厦（尚未开盘）：宁波望悠房产开发有限公司开发，位于长春路以西，火车南站东侧，月湖景区对面，预计10月份开盘，预计均价9500元/平方米左右开丰大厦（现房）：宁波银亿房地产代建，中兴路开元大酒店对面，作为二手房对外销售，开盘时间为6月18日，实际成交均价为8550元/平方彩江大厦（现房）：宁波银亿房地产代建，彩虹南路与贺承路交叉口，作为二手房对外销售，开盘时间为6月18日，实际成交均价为9050元/平方华联写字楼（现房）：华联房产开发，中山东路与东渡路交叉口，作为二手房对外销售，开盘时间在7月8日，单价范围在7700元—11800元/平方，均价在9100—9500元/平方日月银座（现房）：宁兴房产开发，江东南路日月星城西大门，作为二手房对外销售，开盘时间在8月2日，单价范围在5780元—8100元/平方，均价在6800元/平方。日月星城江景商务公寓（现房挑高4.7米）：宁兴房产开发，兴宁桥东，江东南路旁，作为二手房对外销售，开盘时间在7月20日，单价范围在9300元—11500元/平方，均价在10300元/平方，如按单层折算，均价应在7000元/平方上东国际：宁波迪赛开发，百丈东路与沧海路交界处，占地3万多平方米，总建11万多平方米，由3栋高层办公及一欧尚超市组成。大堂面积有500平方，层高在6.4至8米之间，装修标准为5000元/平方。车位约在690只左右，地下为机械立体车位，每栋配有5部高速电梯。估计在9月中旬至月底开盘，预计均价7300－7500元/平方米左右，据悉将在开盘时有较大优惠。以下是目前宁波二手房市场上销售的写字楼情况：华宏国际：位于中兴路开元大酒店旁，目前二手房在市场上的实际成交价格在8400元至9500元/平方左右，均价在8900元/平方左右柳汀星座：位于柳汀街，柳汀立交桥旁，目前二手房在市场上的实际成交价格在6500元至7000元/平方左右，挑高5.2米价格在8500元至9300元/平方左右，均价在6750元/平方左右，挑高均价在8900元/平方左右世贸中心：位于东渡路天一广场旁，目前二手房在市场上的实际成交价格在8200元至8600元/平方左右，均价在8400元/平方左右平安大厦：位于中山西路新华书店旁，目前二手房在市场上的实际成交价格在7000元至8900元/平方左右，均价在7950元/平方左右彩虹大厦：位于百丈路与彩虹路交叉口，目前二手房在市场上的实际成交价格在6800元至8500元/平方左右，均价在7700元/平方左右黄金水岸：位于槐树路，目前二手房在市场上的实际成交价格在6500元至8000元/平方左右，均价在7100元/平方左右世纪广场：位于中山东路与解放南路交叉口，目前二手房在市场上的实际成交价格在7800元至8600元/平方左右，均价在8200元/平方左右世纪龙腾：位于中兴路与民安路交叉口，目前二手房在市场上的实际成交价格在5500元至6500元/平方左右，均价在6000元/平方左右产品篇一、项目概况金汇大厦位于江东兴宁路以南，日月宾馆旁，地处目前宁波三类地段。整幢大楼由4层裙楼及一幢22层主楼构成，地下一层为车库，项目北面沿兴宁路，西面为兴宁路支路42弄，朝南为前塘河。项目用地面积约为6570平方米，地上建筑面积约为22865平方米，其中裙楼面积约为3334平方米，主楼面积约为19531平方米，地下车库面积约为3550平方米。二、本项目综合分析A位置本案位于江东兴宁路以南，日月宾馆旁，地处目前宁波三类地段。B周边配套酒店、娱乐、休闲场所配套齐全；本地块属于市区交通中转站，公交线路丰富，且与外省交通便利；项目南面为自然河道，提高了项目的办公环境；CSWOT分析优势：1.地段优势明显；2.交通线路丰富且方便；3.外立面设计新颖具有现代感，档次较高；4.开发商知名度较高；5.加之本地段属于交通中转站，人流量极大；6.地下及地上车位充足且设计新颖（机械升降式）；劣势：1.无法在工地现场设置售楼处，影响看房动线；2.周边无明显办公气氛，难以显示此区域写字楼的氛围；3.沿主干道兴宁路，人车较杂，进出不便；4.周边较为陈旧，且有蔬菜市场及水果市场的存在，难以提高物业本身的档次，有待政府进行改造，但时间未知；威胁：1、宏观调控：05年政府的宏观调控政策启动后，对于房地产市场的影响很明显，虽然商业地产不在房产新政的打击之中，但也将受到较大的影响。因此在宏观形势尚未明朗之前，此威胁始终存在，楼市的不确定因素应予充分考虑。2、竞争楼盘威胁：6月18日开盘的开丰大厦（现房），中兴路开元大酒店对面，现房对外发售，均价为8550元/平方；2005年5月底开盘世纪金贸大厦（现房），位于百丈东路，地段优势明显，均价8700元/平方米；05年7月8日开盘的华联写字楼二期（现房），在地段优势上的突出，均价在9400元/平方米左右；大致在9月中旬至月底开盘的上东国际，产品品质、规模及配套设施上占有绝对优势，预计均价在7300—7500元/平方米左右；3、产品的配置及品质：05年将要推出的鄞州的万达广场、麒麟大厦，科技园区的国际广场、上东国际等众多写字楼都以高品质写字楼的标准出现，在规模及设施上都将胜过以往，是一种理念更是一种趋势。因此，在这种理念及趋势下，对项目内外部配套设施、装修标准上的进一步提高将是至关重要；SWOT结论：本项目最大的优势在于本区域办公房源紧缺（变不利为有利），项目相关的配套及设施、地段优势上来突出该大楼的品质。销售篇一、目标群体定位1.中小型外贸企业（较多）：以这部份群体占多，作为企业窗口形象，只要楼盘品质和价位上能吸引他们，完全可能购买。2.投资客（较少）：在今年房产新政的影响下，这部份群体在撤离市场的同时，已把投资目光转移至别的领域或转向异地投资，只有在价格及投资回报上来吸引这部份投资客。3.企业办事处（较少）：他们更讲究形象，会与众多高品质楼盘作比较，同样会在楼盘品质和价位上作出选择。4.娱乐、餐饮经营户：作为商业用房，一层沿街商业用房将成为这部份群体的商业目标，只要在合理的投资回报基础上，才能吸引这部份群体。二、销售计划1、销售指导思想以宏观市场状况为导向，综合考虑同档次竞争项目的价格与产品品质，制定出符合实际的销售价格和策略，以协助开发商取得稳定投资回报率的基础上尽量获取最大市场利润。2、价格策略低开高走，以尽快回笼资金为主。3、销售基本策略（1）根据目前房产市场销售形势及本项目产品的特性，在销售前期，应尽快制作相关项目楼书、海报等，在工地现场增设户外广告及围墙广告；（2）在现场日月宾馆大堂及江厦银座，设置本项目售楼处；（3）根据目前的销售态势，开盘时间易早不易迟，建议在10月中旬对外开盘较为合适；4、销售进度在合适的价格的基础上，根据目前的销售态势及积累有效客户时间上的有限性，预计该项目的销售周期控制在18个月，具体开盘时间宜早不宜迟，三个月之内销售率应达到25%；六个月内应达到45%，9个月内销售率应达到60%，12个月内销售率应达到75%，15个月内销售率应达到85%，18个月内销售率应达到95%三、价格建议定价依据：1）高品质配套及地段成