上海漕溪绿地汇阳广场运营销模式初步提报案前思考市场特质及未来走势如何将现有资源进行有效整合如何挖掘商圈的潜在价值力如何错位经营从而取得差异化竞争优势产品构想/形象定位思考如何平衡商业物业短期利润最大化和长期利益持续性如何安排开发模式以达到互动效应实现双赢上海甲级写字楼分布示意全国主要城市写字楼租售情况比较2008年徐汇区办公物业成交统计40025,00035020,00030025015,00020015010,0001005,0005000成交套数3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积上海写字楼市场解读经济冷却，外资收缩，需求不振，销售冷淡外资抛售办公物业，销售价格下降明显同质办公物业竞争，租金收益同步下滑区域市场供需冷淡，区位价值不容忽视2009年上海办公物业的空置率将继续上升为保持一定的入住率，办公物业租金水平将继续小幅缓降办公物业之间的竞争加剧上海可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及增加相应的写字楼供应量，意味着现有办公物业将面对市场较大的考验全国主要城市零售物业租赁情况比较2008年徐汇区商铺物业成交统计259,0008,000207,0006,000155,0004,000103,00052,0001,00000成交套数3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积上海商铺/商业市场解读全球经济危机对国内影响力日渐凸显，严重影响投资者信心；投资者对商业地产的投资渐理智，不轻易被开发商承诺的投资回报所鼓动。商业项目是否拥有成熟经营模式以及有支撑力的投资回报越来越为投资市场看重。城市中心区域商铺物业仍是关注重点经济危机影响继续深入，2009年商铺物业销售形势不容乐观，下滑趋势将明显。严峻的销售压力可能促使部分开发商转售为租，等待市场回暖。通缩风险、消费疲软、消费力下降，导致零售业业绩下滑，进而倒闭。引致零售物业租金下探，空置率上升…进入恶性循环2009年，市中心优质商铺租赁仍然供应有限，空置率将保持较低水平。市中心区域租赁市场的租金将平稳良性增长。市场趋势评估2009年对于办公物业和商铺物业的销售而言都将是较为严峻的时期以政府主导政策提振内需而刺激市场需求的实际效果仍然有待观察房地产业无缘国家振兴产业，金融政策无偏向性支持空间市场风险性加大，不确定性提高利用产品定位合理规避风险，同时保证收益的完整性，将是目前阶段及以后相当一段时期内的工作重点徐家汇零售百货商圈徐家汇商务办公圈宜山路建材装饰街万体馆体育文化圈家居装修装饰配套产业圈宗地理解项目区域属性研判▌本项目位于家居装修装饰配套产业区的中心区域▌项目所在距离徐家汇商圈及商务办公区3公里，对于项目的影响力较弱▌本项目所处的区位属性较之徐家汇具有独立性▌本项目所在区域的产业性质和定位对于本项目的定位具有指导性意义项目属性分析优势（Strength）劣势（Weakness）紧贴内环线，商业基础佳南向殡仪馆为最大的心理抗性项目近邻地铁、轻轨等捷运设施临近高架，高层噪音干扰较大区位优势明显，认知度极高位于两个地铁站点的中间机会（Opportunity）威胁（Threatens）位于产业区中心位置，产业群聚效应明显整体经济运行趋势不明朗，市场需求转淡区域内大型集中式商业面积供应量较少市场观望心态浓重，投资心理较为谨慎若干业态为市场空白点，具有可操作空间银行政策、税收政策严重影响投资项目技术经济指标用地面积16,547平方米基地面积5,957平方米总建筑面积109,453平方米地上建筑面积66,224平方米（商业39,240㎡/办公26,984㎡）地下建筑面积43,229平方米绿地面积6,752平方米汽车停车位487个容积率4地块控制要素中容积率、建筑密度、建筑限高三项控制上限，绿地率、建筑退界、停车泊位三项控制下限宗地布局理解项目定位方向建议源于造城理念所构成的复合型地产Park（公园）Retail（大型商业中心）ServiceCommercial&Apartment（酒店式行政公寓）由传统的“纯居住生活区（CLD）”向“休闲公园－大型商业－高级行政公寓”综合区模式的演变，是现代城市服务功能的新载体。（建立市场唯一性和排它性）特征属性▌位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模▌高密度、集约性、整体统一性▌土地使用均衡性▌空间连续性，内部、外部联系完整性▌有大面积的绿化作为景观绿带▌有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽▌有功能繁多、业种业态齐全的商业配套▌巨大的社会效应▌巨大的升值潜力临街铺位及底层铺位高价值成功销售获利；大型卖场作为资产长期经营获利；行政公寓则通过成功销售获利；大型公园公共开放空间平衡区域密度和缓解视觉压力。由多种地产功能互补和连动，体现了资源共生、聚合增值的优势。形成互为价值链集群式的高效关系，从而能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。成功案例运用东京六本木新城占地面积：约120,000㎡森藝術中心美術館、觀景台、俱樂部和學術中心君悦大酒店389間客房、温泉浴場、10間個性餐廳?酒吧、13个宴會會場等露天廣場帶有巨大遮頂的露天多功能娛樂場所TOHO影城9張銀幕、約2100個座位商店與餐廳200間以上的停車場2762車位，24小時營業毛利庭園、櫻花坂公園屋上庭園、公眾藝術幢别樓層六本木新城森大廈54層六本木新城住宅B座43層六本木新城住宅C座43層東京君悦大酒店21層六本木新城住宅D座18層六本木地帶大廈18層好萊塢美容美髮世界14層六本木新城露天廣場6層朝日電視臺8層六本木新城入口大廈14層六本木新城住宅A座?办公产品定位方向性推导项目地块性质决定了物业是办公属性强大的区位优势决定了办公物业具有较大的可操作空间但目前的市场现状使得办公物业的未来市场表现具有不确定性现行的经济大背景下推出以销售套现为目标的办公物业具有风险性目前的主要工作目标是规避风险，保证收益办公产品风险规避风险点解决方案以小面积定位，在不影响办公物业高总价高单单价的前提下，弱化高总价，占用大量资金价抗性，降低销售风险市场需求减少功能定位多元，拓宽客户层面，降低市场风险办公物业配套设施繁配套功能单元化设置，降复，资金投入较大低成本风险纯办公小户型公寓式办公特征办公面积、内部格局可弹性分割每户均设置卫生间配有中央空调系统设置小型中央空调或分体式空调卫生间集中设置房型格局相对固定建筑面积相对较小优势易于日常管理功能多元，使用灵活，客源层面宽阔有助于维护入住客户的企业形象公共部位日常营运费用较低易于形成品牌，营造品质抗市场风险的能力较强可以形成产业聚集效应市场接受度高，销售去化速度较快劣势开发成本及风险较大管线排布较为受限日常营运费用较高居住、办公混杂不易管理功能属性单一，抗市场风险能力较弱对项目品牌提升有限对企业容易造成资金沉淀销售周期较慢评估市场风险较大；投入成本较高抗市场风险能力较强资金流动性风险较大资金流动性较快办公产品设定方向比较商业基本分类表征类型商圈规模店铺构成停车能力服务半径1-2km超市小型到达时间3-5分钟10-20家店50-100辆（邻里型）服务人口1-2万人专卖店服务半径3-5km中型卖场中型到达时间5-10分钟便民中心20-40家300-500辆（社区型）服务人口5-10万人店专卖店服务半径10-20km百货店2家大型到达时间10-15分钟大卖场2家2000-5000辆（地区型）服务人口50-100万人专卖店100-200家服务半径30-40km百货店2-6家超大型到达时间20-30分钟大卖场2-3家5000-10000辆（超地区型）服务人口200万人以专卖店200-400上家购买商铺客户群来源分析购买商铺的目标客户主要还是以投资客户为主，加上部分具有投资战略眼光的自营客户，而投资和自营的比例应该在8：2左右。投资客户投资原因：第一，如果面积设置较小，单位总价方面容易控制得多，进入门槛低，适合于资金规模较少的投资者，故客群面将随之扩大。第二，商业和入住的业主关系更加密切，购买商铺的同时实际上是购买了所有业主或住户几十年内的消费能力。第三，大型综合性商铺更适合多种经营。利于商业的快速出租及业种调换。第四，大型综合性商铺在日常经营中可根据业种不同，互为补充，营业时间限制较小，甚至二十四小时营业。对便利店、餐饮等行业能减少运营成本，增加营业收入。第五，投资大型综合性商铺具有一定的稳定性，受专业性卖场的影响小，尤其是区域内临街的店铺，对投资者来说是回报较高的。商铺物业业态定位方向性探测?本项目地处市中心区域、交通便利等先天优势为商业项目开发打下扎实基础；?本项目地处家居装修装饰配套产业圈的核心位置，业态上具有产业优势；?本项目周边新建高档商品房小区众多，高消费能级客源汇聚；?综合现阶段的市场环境，我司对于商铺物业的操作理念为先期招商运营，待运营成熟后整体转让或带租约分割后出售，达到利润最大化的目标；?本项目的商铺体量较大，业态定位的选择面也较大，可选择的业态布局模式:传统百货零售业模式家居类主题大卖场＋餐饮娱乐模式餐饮、娱乐、休闲、零售综合模式传统百货零售业模式家居类主题大卖场＋餐饮娱乐模式餐饮、娱乐、休闲、零售综合模式特征以百货零售为主，需要大量以主题卖场为主导，同时配套一定数以多种不同类别业态融合而成具有客流为依托，消费特征以随量的大型餐饮娱乐业态，消费特征以SHOPPINGMALL特征的业态组合意性消费为主目的性消费为主。优势统一经营，易于管理消费客群稳定，以目的性消费为主可同时兼顾目的性和随意性两类不前期投入成本较少与区域属性相符，可形成产业联动同的消费群体业态间可形成互动，形成共赢局面业态间可形成互动，形成共赢局面业态构成较