谨呈：上东锦城商业营销方案——嘉联.上东锦城项目组2009-6-20[报告脉络]?第一部分项目区域商业情况?区域商业分布?区域商业市场?第二部分项目商业整体定位?第三部分项目商业销售思路区域商业分布——【区域交通】?项目成龙路与三环路交界处，交通便捷；?但由于位于娇子立交桥下，单行立体通车，不便于人流、车行组织；?同时由于项目位于快速通道旁，三环路市政绿化50米，成龙路市政绿化20米，项目商铺基本被市政绿化覆盖，商业昭示性极差。项目商业覆盖面受限区域商业分布——【区域商业集中点分布】区域商业中心—万达广场：购物、休闲、娱乐、餐饮万达区域商辐射范围：城东、城南业中心万科城市花园区域商业副中心—川师校园广场：社区商业中心购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：成龙路片区东润风尚社区商业中心社区商业副中心—东润风尚：川师校园广场餐饮、社区服务区域商业中心辐射范围：项目周边社区商业副中心—万科城市花园：餐饮、社区服务本案辐射范围：项目周边项目5分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心，周边居民选择较广。区域商业分布——【区域商业集中点分布】社区服务商业—万科城市花园业态：餐饮、社区服务消费群体：业主万科城市花园社区服务商业—蓝谷地：社区服务商业业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—卓锦城：业态：社区服务卓锦城社区消费群体：业主、少量周边居民服务商业锦江城市社区服务商业—锦江城市花园花园社区蓝谷地社区业态：社区服务服务商业服务商业消费群体：业主、少量周边居民项目商业：受交通环境、开发环境本案影响，商业覆盖面小，预判消费群体社区居民新建楼盘商业为社区商业，消费群体为业主及少量周边居民，居民日常消费遵循就近原则区域商业分布——【区域商业分布特征】【特征一】：沿成龙路呈点状分布，间隔距离较远【特征二】：区域商业客户选择较广，社区商业消费遵循就近原则【特征三】：各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主，覆盖面大于本项目【特征四】：社区商业业态以日常服务型业态为主四川校园师春蓝蓝谷地谷地范大天学万科城万科城市花市花园园卓卓锦锦城城成成龙龙路路锦锦江城江城市花市花园园区域商业市场——【商业市场调研】调研对象：选取原则：成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、经营状况较好万科城市花园、蓝谷地、卓锦城锦江城市花园研究属性：研究属性：已售项目在售项目项租销业推产项销推产量目赁售态售品目售售品价环价价规模情环价模情关境格格划式况境格式况系商业市场调研——【万科城市花园】?位置及交通成都万科城市花园位于成都东南方向，成龙路8号，紧邻成龙路，无遮挡昭示性强，至二环路1500米，到九眼桥8—10分钟车程。交通四通八达，路况良好?万科城市花园规模总占地面积760亩地，总建筑面积约50万平方米，可容纳20000人居住，商业消费市场庞大成龙?社区配套路商业配套：一期近4700平方米商业面积，规划设计60余间个商铺。整个商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药店、CD音响房、发廊、糕点房、网吧、以及中西餐厅等。其中超市，面积约450平方社区人口众多，消费能力米。另规划菜市500平米教育配套：社区内规划有幼儿园、小旺盛，主要商业位于成龙路沿线学、中学。为入城必经地段，口岸较好，业可完全满足社区业主不出社区就能享受便态齐备，覆盖范围较大利生活万科城市花园商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区万科城市城市花园花园社区内商业广场商业街生活服务区?1F社区内住宅底商?教育、便利店、二手房店、按摩店、成诊所等日常服务业龙路态上东锦城?1-3F独立商业广花园后门场商业广场?餐饮、教育、超市?1-3F住宅底商+独立商业广场、银行、美容美餐饮休闲区发等?餐饮、银行、药店、文化家居文化家居区区洗车行、超市、咖啡馆、书吧等万科城市花园——城市花园商业广场（餐饮休闲区）?邻成龙路，社区入口旁，口岸好昭示性强。1-3F独立商业，布局以围合式形成人流循环。烘托商业氛围，商家入住率达85%，经营状况良好?1F（33-1490㎡）业态主要为银行、餐饮、超市，2F-3F（43-781㎡）业态为美容美发、教育培训、咖啡水吧、美体健身等。1-3楼以5部楼梯、2部电梯连接，2-3楼走廊为跑马廊设计，店招位昭示性较好。2-3F商铺空置率比1F高15%，2-3F业态对居住人口消费能力及消费习惯要求较高。业态齐备，人流通达性好地段人流吸附力较强，为区域较大商业广场，对社区业主及周边居民均有吸引力，经营状况良好，大社区过万户居民提供庞大的消费市场。万科城市花园——城市花园商业广场（餐饮休闲区）租金情况街铺面积价格项目商业定位（元/㎡·业态（㎡）（元/㎡）月）1F社区商业33-1490800040-55银行、餐饮、超市、菜店2F社区商业76-781500020-25大型餐饮、摄影、影音、教育培训、美容美发3F社区商业47-686310010-15大型餐饮、教育培训、健身、美容美体?1F共30个商铺，主要面积段为33-103平米，目前二手房价格在8000元/平米，市场需求较大，投资回报率为6%-8%。?2F共28个商铺，主要面积段为69-127平米，投资回报率为6%分析?3F共25个商铺，主要面积段为43-102平米，目前二手房价格约为1F价格的38%，投资回报率为3.9-5.8%。?商业广场业态种类十分丰富，为业主及附近社区居民提供了齐备的商业配套?主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主?销售价格及租金按1-3F逐渐递减，业态种类丰富，覆盖日常生活类、品质提升类、教育培训类等诸多业态?良好的社区地段优势、优化的业态、良好消费能力、过万消费人群奠定了该物业价值，确立了可观回报率及良好的经营状况万科城市花园——社区内商业（生活服务区）街铺面积（价格租金情况项目商业定位业态㎡）（元/㎡）（元/㎡·月）小诊所、面馆、按摩店、宠物1F社区商业51-88810045-50医院、二手房、洗衣店、便利店、饰品店、教育培训?社区内商业分为若干风情商业街分布在整个社区里，这与商业广场集中式消费对比主要考虑社区规模大，需要众多日常类小商业就近为业主提供服务分?析主要消费群体：由于居住人口众多，消费能力较强，社区小商铺的经营情况良好，其价值甚至高于商业广场。其客户群固定，为商铺极近范围内的业主?社区底商面积控制合理，主要以小面积51-88平米为主，由于较为稀缺且消费市场庞大，二手房价格为8100元/平米，租金达到45-50元/平米/月。回报率为6.7-7.4%?少而精，业态不重复，点状分布于社区内部，坐拥社区消费?消费群体规模、消费能力决定商业价值万科城市花园——花园后门商业广场（文化家居区）?临成龙路，靠近川师南大门，为二期业主出入社区必经之路。商业广场主体区为半围合式结构，中庭为休闲广场。与广场道路相隔有中餐馆、银行、社区服务中心等1F物业?目前广场主体临成龙路方向1F利用成龙道主干道车流较大及业主私家车优势甚至汽车美容业态，2F-3F为物管办公室。靠中庭面1F业态为洗衣店、超市、药店等，2-3F为咖啡馆、书吧、社区活动室、诊所。合理利用商业周边环境，弥补消费空白万科城市花园——花园后门商业广场（文化家居区）租金情况街铺面积价格项目商业定位（元/㎡·业态（㎡）（元/㎡）月）1F社区商业57-426790040银行、餐饮、超市、药店、洗衣店2F社区商业80-220500025咖啡馆、书吧、诊所3F社区商业110-250300010?主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主分析?社区规模大，此商业广场有效平衡业主需求，为业主提供便利。?销售价格与租金情况基本与城市花园商业广场相同平衡大社区商业集中度，弥补消费空白区域，经营状况良好社区商业推售模式带租约销售自然销售?对象：商业广场?对象：社区商业底商?作用：合理进行业态规?自然销售原因：面积小划，保证差异化、多样、总价低、数量少，为化业态类型，保证后期稀缺型产品。控制招商经营业态不重复成本?措施：对商业广场整体双模式结合，保证投资者信心进行招商，确定业态种、后期经营效果、降低成本，提类，引进商家入驻，提升投资者信心，招商完升大面积、昭示性较差劣势产毕进行商铺销售品投资价值产品附加值部分非住商家停车宅底商，位配备有烟道专业商业经营管理万科物业公司管理公司服务多层物业，面积利带租约销用率高大社区，售，投资消费市场有保障庞大项目启示?产品启示：a.社区内底商面积控制合理，达到控制总价目的，降低投资门槛b.产品设计硬伤少，内部无承重柱过多造成面积浪费等问题c.针对2-3楼，为提升昭示性采用了跑马廊设计，并设计多部通道通往2-3楼，多通道设计保证1F以上较好的人流通达性?销售措施启示：a.招商先行：销售前期引进招商公司进行商业招商，后期提供整体商业经营管理b.带租约销售，提升产品附加值及客户投资信心c.划分业态区域：客户业态指引范围内自主选择经营的产品，保证业态多样化不重复d.2-3F商铺贷款：利用开发商品牌知名度，做到2-3楼商铺可以进行商贷商业市场调研——【蓝谷地】?位置及交通蓝谷地位于三环路与成龙路交汇处，四川师范大学南大门旁。至二环路仅5分钟，至天府广场15分钟，交通十分便利?万科城市花园规模总占地面积300亩地，总建筑面积约52万平方米，可容纳12000人居住，社区消费市场较大?社区配套商业配套：社区商业公园总面积约在2万平米，可经营便利店、小超市、美容美发、面包屋、音像店、干洗店、小五金等各色各样的日常生活所需的社区配套及服务性行业大规模社区为社区商业提供了庞大的。消费市场。服务业态仍以社区服务型教育配套：社区内规划有幼儿园