武汉及杭州大型综合体项目全程服务建议2011年1月30号PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com服务项目充满信心?戴德梁行在全国拥有18家分公司、超过2,000名同仁，曾参与服务的综合体项目逾5,000万平方米，对于服务城建杭州、武汉项目我们非常有信心。杭州｜武汉操盘经验丰富?戴德梁行在杭州、武汉均设有分公司，拥有丰富的综合体操盘经验，希望借助我们本土及国际经验为项目成功开发提供专业支持。实现项目可持续发展?戴德梁行将致力将项目打造成绿色环保工程,大力体现项目环保设施优势，实现项目开发目标同时,也高度负起项目可持续发展的社会责任。出席人员均为日后操作项目的负责人?若戴德梁行有机会参与杭州、武汉项目服务，出席本次会议的戴德梁行同事都将是以后操作项目的负责人，他们分别来自上海、杭州、武汉、广州、深圳。本次提案时间全程约1小时。2团队介绍1Serviceteam杭州项目理解2Hangzhouprojectspecifics武汉项目理解3Wuhanprojectspecifics项目服务内容及相关案例4ServicescopeandCasestudyDTZ全程服务案例5DTZCasestudy为何选择DTZ6WhyDTZ3彭荫喧DTZ戴德梁行华中区董事总经理项目总协调人HANGZHOU│WUHANDTZ杭州项目专案团队——核心成员杨达城建杭州项目专案组杭州分公司(总经理)总负责杭州及华东区各团队商铺及策划负责人写字楼及策划负责人建筑顾问负责人物业管理负责人吴丽兰陈聪管佳佳潘育敏吴颖高级经理助理经理助理董事助理董事助理董事5DTZ武汉项目专案团队——核心成员殷向荣城建武汉项目专案组武汉及长沙分公司(总经理)总负责/写字楼板块负责人武汉及华中区各相关团队策划负责人商铺负责人建筑顾问负责人物业管理负责人曾庆红冯波潘育敏王一川项目经理助理董事助理董事董事6DTZ杭州及武汉全程服务流程1234施工前施工阶段竣工前竣工后?市场研究?商铺策划\写字楼策划?市场营销推广?开发顾问（造价咨询/招标顾问/可持续发展顾问）?商业管理?前期物业管理顾问?前期物业管理顾问?前期物业管理顾问?物业管理?主力店招商?招商及销售?招商及销售7团队介绍1Serviceteam杭州项目理解2Hangzhouprojectspecifics武汉项目理解3Wuhanprojectspecifics项目服务内容及相关案例4ServicescopeandCasestudyDTZ全程服务案例5DTZCasestudy为何选择DTZ6WhyDTZ8第一部分项目改造市场研究Part1杭州商业市场认识杭州项目区域环境?本项目位于临安经济开发区内，位于临安市中心区与杭州市中心区之间，距离杭州市区20公里，距离临安市中心约10公里。?临安经济开发区以工业、科研设施为主，聚集了一大批国内知名的装备制造业企业。10临安商业市场分析临安主城商圈分布临安主城商业经营业态比例杂货店（按商家个数）2%超市其他2%大型商场4%2%餐饮37%服饰49%美容休闲4%资料来源：戴德梁行临安商业发展处于初级阶段，整体定位中低档；而本项目位于临安主城之外约10公里的临安经济开发区，商业环境、人口与临安主城也存在较为明显的差距，如何立足区域定位、满足区域需求，将成为项目零售商业最大的挑战？11临安商业市场小结1零售发展阶段?临安目前处于零售市场初级但逐步成长发展阶段。?消费者缺乏品牌认知度，中高档消费能力有限。?以中小型零售物业为主，集中在传统百货、街铺，满足生活需求，缺乏品牌。?餐饮消费开始追求环境和享受，餐饮消费的比重提升。?休闲娱乐行业的需求强劲，休人均GDP与商业发展水平2闲娱乐行业相对于服装“存活?城市的人均GDP的数值和城市化水率”更高。核心观点凝练平紧密相关，从而影响商业形态。?4消费习惯和消费业态2009年临安实现人均GDP约6745美元，超过4400美元最高的基准水?2009年临安市实现城镇居民人均可支配收入22,011元。平，与之对应的城市综合体、?在不同收入水平与消费需求层次关系图中，临安处于由满LifestyleShoppingCenter、旅游足基本自我生存需求的消费，向自我发展和享受型为主的地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现。发展型消费过渡的阶段，与二三线城市的差距逐渐缩小。从人均可支配收入与消费者需求趋势312DTZ认为本项目发展商业需考虑的核心问题1.商业在整体综合性项目中的开发策略?本项目建筑体量约140万平方米，在和本项目类似的综合体物业开发中，不同物业品种的开发顺序、阶段性开发体量的安排，将直接影响和决定项目开发的成败。?参考案例：香港太古城太古城物业比例太古城开发时序办公6%商务办公零售11%特色零售住宅83%高品质住宅13DTZ认为本项目发展商业需考虑的核心问题2.项目发展零售商业的SWOT分析优势劣势??逾100万住宅开发所带来稳定持续的消费非临安主城区，片区商业氛围欠佳；客源；?缺少一定收入水平、稳定的消费客源支撑；?轨道交通5号线带来交通瓶颈的解决；?商业以零星布局为主，体量有限，缺少规模聚集、特点鲜明的商业供应；机会威胁?临安经济开发区产业升级，未来制造?临安主城和余杭区零售市场的不断成熟，势必业企、居民入驻带来的消费需求；对本项目的消费群体产生明显的分流影响。?区域商业发展相对滞后；14DTZ对于项目的愿景本项目零售商业未来定位发展方向思考社区型、区域型“生活中心”就近、便捷、生活、一站式消费在满足社区型区域型生活中心应有商业元素基础上适度增加餐饮、娱乐休闲等目的性业态比例（40%以上）一站式购物居家生活空间儿童生活休闲娱乐美食天地生态自然元素与商业元素的融合，打造一个绿色商业的理念。依托本项目临山面水的区位优势，在后期建筑设计中考虑将山水、绿色、自然元素与商业元素完美融合，打造成一个在国内独树一臶，集合绿色、生态、自然与一体的商业综合体。15第一部分项目改造市场研究Part2杭州写字楼市场认识杭州及周边区域售价情况杭州各区域甲级品质写字楼价格情况10,000-12,000临平元/平方米新城25,000-30,000本地块元/平方米杭州核心区临安临安经济开发区杭州规划商务区7,000-9,00012,000-15,000元/平方米10,000-12,000元/平方米元/平方米桐庐富阳市区市区?临安市区目前少有甲级品质写字楼，可参考性较少。?临平新城和富阳市区与本项目距离杭州核心区的距离相似，其成熟区域甲级品质写字楼价格在10,000-12,000平方米左右。17杭州甲级市场租金水平?杭州核心区以外的区域少有单一产权租赁型写字楼，可参考租金少。?杭州在发展中的规划商务区，如滨江区，租金仍低于1.5元/平方米/天。18目标客户定位?区域属性—经济开发区区域属性项目区域定位为经济开发区，距离杭州市中心和临安市中心都有一定距离，共享客户的可能性较少。产业基础产品标准?产业基础?主导产业：装备制造业及高新技术行?支撑产业：为新药类的生物制药和天然药材精神归属研制等一批高新前沿企业?发展趋势：依托临安市和杭州市工业基础，组建高新科技园区、机电工业园区、轻纺工业园区等专业生产基地。写字楼目标客户定位模型19目标客户?以开发区生产和科研基地的入驻企业的相关企业为主?开发区已入驻装备制造业的区域总部、培训中心等功能分部?围绕这些制造业企业的上下游中小企业以及相关科研、贸易和服务型企业20民营中资目标客户关注点民营制造业企业关注点分析未来核心商务区政府办公入驻地理位置优势中资外资政策导向扶持行业聚集顶级办公品质外资0%提升公司形象20%40%60%80%100%0%50%100%数据来源：DTZ2010年杭州写字楼用户关注因素调研?产品方面办公形象的考虑多于办公品质。产品策略?制造业客户受政策导向和行业聚集度影响大。营销策略21产品初步定位?初步定位为以销售为目标的写字楼。表：杭州甲级写字楼产品标准?按照杭州本地的A或A-标准打造产品。标准A+标准A标准A-标准几个大业主分层持有+多个小业物业产权单一业主产权多个小业主分割持有主持有标准层面积至少达到1,500–标准层面积达1,200–1,500平方标准层面积在1,000–1,200平标准层2,000平方米，无柱式设计，米，得房率高方米之间得房率高空调系统VAV空调或VRV空调风机盘管或VRV独立空调系统停车位至少1车位/200平米至少1车位/300平米至少1车位/350平米进口品牌合资品牌合资或国内品牌平均等待时间不超过40秒，每平均等待时间在40-60秒，每部平均等待时间超过60秒，每部电梯部电梯最大载重量达1,600–电梯最大载重量达1,350–1,600电梯最大载重量达1,000–1,800千克之间，并且电梯平均千克，并且电梯平均服务面积不1,350千克，并且电梯平均服务服务面积不超过4,000平方米超过4,500平方米面积不超过6,000平方米净高2.7及以上2.6-2.72.5-2.6高于80VA每平方米，双路供电电源60-80VA每平方米，有备用电源60VA每平方米左右并且有备用发电机世贸丽晶城嘉华国际聚龙大厦产品举例坤和中心公元大厦瑞晶国际22针对目标客户的营销策略推广渠道与区域招商相得益彰?区域的招商政策将较大的影响客户入驻意愿，要建议并引导招商政策具有竞争力。甲级办公模式的引导?与开发区厂房办公、孵化楼办公等其他功能物业形成明显区隔?吸引临安部分有提升形象需求的企业23写字楼SWOT分析优势劣势?经济开发区定位带来行业聚集优势，发展?所在区域距离杭州和临安市区都有一定距潜力较大离，氛围和成熟度不足，可倚借与共享