谨呈：郑州江泰置业有限公司江泰·京广南路项目发展定位及营销报告钧城地产（中国）河南公司2010年8月16日钧城地产钧城地产··中国中国简介简介CCITITYYLILINENE（（CHCHIINANA））广东·北京·福建·江苏·重庆·山东·沈阳强强携手构筑梦想全国化战略布局趋于完备、正稳步前进。北京钧城沈阳钧城山东钧城河南钧城江苏钧城福建钧城重庆钧城广东钧城36年河南经验28个不同类型项目成功运作建业鑫苑绿地新田英地7个郑州品牌企业的紧密合作盛润银基河南区域操作高端项目案例：⑴豪宅大盘业务版块p郑州建业联盟新城：800亩，郑东新区低密度豪宅代表洋房均价8000元/平方米，别墅均价15000元/平方米。p郑州建业森林半岛：250亩城市公园豪宅，森林半岛系列品牌的旗舰项目，目前联排别墅二手房均价为16000元/平方米。p郑州壹号城邦项目（建业09年地王项目，城中心小高层项目）；p郑州密码国际项目（建业5万平米南阳路项目）；p建业森林半岛系列4个项目：洛阳建业森林半岛（500亩）；洛阳建业高尔夫花园（300亩）；郑开森林半岛（1000亩），上街森林半岛项目（500亩）；p郑州鑫苑逸品香山项目（鑫苑北区大盘，二期20万平米，预计销售额8亿元）；p郑州鑫苑景园项目（鑫苑城中心10万平米高层、多层洋房豪宅项目）；p郑东新区世纪东城项目（鑫苑郑东新区35万平米高端项目）；p郑州鑫苑中央华府项目（鑫苑地王项目，农科路14万平米多层洋房、高层公寓豪宅项目）；p郑州银基王朝项目（郑州金水大道150万平方米城中心豪宅项目）；p郑州英地·天骄华庭项目（郑州农科路60万平方米城中心豪宅项目）；（2）纯商业地产版块p建投鑫苑国际城市花园项目商业部分：3万平方米，碧沙岗商圈唯一大型餐饮、娱乐、休闲及购物主题商业旗舰群。p建投鑫苑国际都市公寓商业街：1.5万平方米，西区唯一妇幼主题生活广场。p半岛老房子商业街：2.3万平方米，郑州高端餐饮、娱乐、休闲风格商业街。p郑州国贸中心项目：56万平方米，核心主力店：大商新玛特郑州。旗舰店、家乐福超市，包括公寓、商业街、写字楼（招银大厦）、酒店等。p郑州置地广场项目：26万平方米，核心主力店：新加坡凯德加MALL、万豪五星级酒店，包括公寓、商业、写字楼、酒店等。p郑州盛润白宫：12万平方米，包括写字楼、商业；核心商家：在水一方大型洗浴酒店/工商银行总部/如一坊；p郑州绿地原盛国际：38万平方米，包括写字楼、商业街；核心商家：丹尼斯超市、麦当劳p郑州伟业时代广场项目：12万平方米，产品业态：地铁商业街、SHOPPINGMALL、写字楼。p洛阳壹号城邦项目：36万平方米，核心主力店：洛阳王府井百货，包括公寓、商业、高端住宅等。p商丘华商世贸项目：20万平方米，商业主力店：丹尼斯量贩与百货，包括公寓、商业、写字楼等。p驻马店国际金融贸易中心项目：80万平方米，核心意向主力店：家乐福超市，包括公寓、商业、酒店、高端住宅等。p半岛老房子商业街：2.3万平方米，郑州高端餐饮、娱乐、休闲风格商业街。p商丘华商世贸商业广场：4万平方米，百货与超市结合模式。p周口关帝上城商业步行街：3万平方米，全销售模式，通过招商辅助。钧城商业资源保障钧城商业资源保障业态商家资源大型卖场丹尼斯、家乐福、沃尔玛、世纪联华、正道思达……零售百货精品专卖杰克琼斯、阿迪、特步、美特斯邦威、卡帕、耐克、匡威……专业店张仲景、河南医药、周大生珠宝、石头记、银库……阿五美食、小南国中餐、仲记酒楼、野生大鱼坊、百年老妈、海底捞、澳中餐火锅门豆捞、游乐火锅、德宝火锅……餐饮西餐咖啡必胜客、金汉斯、巴西烤肉、豪享来、豪客来、迪欧咖啡……流行餐饮麦当劳、肯德基、德克士、三色鸽……休闲洗浴大浪淘沙、在水一方、纯水岸……娱乐休闲KTV钱柜、爆米花、东方王朝……网络中青、珠峰、长通、中陆时空……健身浩沙、澳瑞特、我爱运动、维体健身、中体倍力……健身美容美容龙帅、东东美容美发、风铃美容、平滑女人……（3）城中村改造地产版块p郑州高新区九树洋房项目：高新区蓝寨村，占地560亩，规划以中挡经济舒适性型住宅为主，涵盖配套商业步行街的宜居社区。p郑州北区四季花城项目：郑州北区，中高档宜居低密度社区。p郑州胜岗村改造项目：郑州市中心80万平方米高端综合性项目，以住宅为主。p郑州盛润国棉4厂改造项目：西区中心综合性项目。p中投河医城中村改造项目：建设路城市综合体项目。（4）旅游地产版块p郑州新田洞林湖万亩项目：以荥阳洞林湖为中心，总规模达10000亩的大型复合地产项目，涵盖了居住、旅游、商业、教育、生态农业等功能。p郑州龙泊圣地项目：以新郑龙湖为中心，总规模达5000亩的大型复合地产项目，涵盖了居住、旅游、商业、酒店等功能。p正商红河谷项目：坡地类型旅游地产项目，总规模500亩。p周口关帝庙文化地产项目：以具有历史保护价值的关帝庙为核心，打造具旅游观光、酒店、会议展览、商业购物、居住等功能的复合项目。契子广州钧城,将有可能成为江泰置业最佳营销代理合作伙伴！大大脑脑清零清零重重新新思考思考前言本项目地块54亩，区域交通较好，周边专业市场商业成熟。方案开始之前，我们首先指出项目面临的三大核心问题：一、本项目有别于城中村改造项目，怎么做能实现区域内住宅的价格标杆？二、如何规划我们的商业，使项目的商业价值最大化？三、如何合理规划商业和住宅的搭配，各附带提升他们的价值？目目录录11项目诠释及核心问题界定12市场环境及竞争3项目客户思考4整体发展定位建议5项目营销部署6营销细节建议7PPAARTRT11项目项目诠释诠释及核心及核心问问题题界定界定n项目属性n核心问题分析郑州老城区、城中村重点改造区域、交通项目属性界定便利、商业氛围浓厚、配套齐全开发项目p地段：南区老城区，两条主干道；社区路社区南广p规划：非政府重点发展区域，但随社区京着城中村的不断改造，未来居住氛围很浓；社区p交通：两条主干道，交通便利社区第六医院p配套：中学、医院、市场。高砦村农贸市场长62中江项目位置较优，路功能定位和规划形式是关键中陆购物广场战略思考机遇与挑战并存高价、快销的双重目标，需要绝对的市场竞争力去平衡n机遇：项目处于城中村热点改造区域，价值提升空间较大；n挑战：①用地属性蕴含着较高的开发成本（地价350万/亩），对未来销售价格要求高；②开发企业品牌处于上升阶段，对资金流要求高；③考虑自持和销售的比例，商业规划如何价值最大化；项目项目核心核心问问题题：：1、项目是什么2、市场什么3、做什么4、营销定位5、我们样的项目？样的市场？产品最賺钱？建议？怎么做？破局，找准策略方向一、开发哪些商业形态更适合这块土地性质？来自有地块、区域、市场、客户多层面的深度思考！二、怎样创造这种商业形态的高性价比价值？没有自我的一次性价比超越，就难以实现市场的突破！PPAARRTT22市市场场环境环境及及竞争竞争n宏观市场分析n竞争环境分析p宏观市场环境投资日趋谨慎，刚性观望凸显本市政策：楼市新政下的郑州楼市，在2、3月短暂的小阳春后，5、6两个月n90平以下首贷利率85折；份全市成交量在次跌落60万，价格本年度首次出现下滑的势头。n省外置业需一年暂住证明09年6月-10年6月郑州市商品住宅量价走势图16060002010年的“4.15”政：55115499首套自住房且套型建筑面积1405233486148575010在90平米以下的家庭，贷款46514663464345974787485045405000单首付款不得低于20%。单120位90平米以上的，贷款首付不位4000100：得低于30%.：元购买第二套住房的家庭，贷万803000/款首付款比例不得低于50%。平平贷款利率不得低于基准利率方602000方的倍；米1.140米购买第三套以上住房的，大1000幅度提高首付款比例和利率20水平；0009.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.06成交量成交均价项目思考：中心区高价形成的观望将在城郊楼盘得以局部缓解，中心与环线的价格差距，将为本案提供分流中心区客户的利好机会。区域市场扫描——本案所处的竞争环境中原新城升龙国际新蓝钻升龙美景鸿国城际亚星城市山水橡树玫瑰本案城橄榄城鉴于项目所处位置的特殊性，为项目产品定位做充足的市场证据，此次调查研究，针对二七区、管城区、中原区三大板块重点热销项目进行分析。同时对三区域客户群进行调查，剖析市场，为项目定位。p片区供需关系供大于求，去化状况良好，楼市发展平稳；单个项目月均1.5万方，年度18万方；推出量消化量近期销售均月均销售项目名称销售率开盘时间销售月（万㎡）（万㎡）价（元/㎡）量（万㎡）橡树玫瑰城28.9689.79%2648592008.8221.18橄榄城22.7287.15%19.8069872008.11190.996新蓝钻21.654.17%11.762002009.1081.46亚星城市山水26.2174.32%19.4855002008.8220.849美景鸿城23.8490.94%21.6857002009.1262.24中原新城72.7477%56.0163212008.12182.97升龙国际69.8261.99%43.2868862008.5251.63合计265.9——197.95————————ü区域内重点项目推出量265.9万方，消化量197.95万方，消化比74.44%，ü平均销售均价6163元/平米，月均销售量1.62万方。ü供求比为1：0.75；市场呈现出供大于求的现状。p片区供需关系90/70限制，经济型两房、