谨呈：保利置业有限公司保利置业神州半岛项目整体定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1n项目属性界定1An核心问题界定2n项目价值解构3n整体发展战略4n项目总体定位51项目属性界定n规划方案构思62区位:项目位于万宁市神州半岛，处于东部海岸线的中间,与石梅湾相邻，距离三亚市区约40分钟车程，距离海口市区约1小时30分钟车程n海南东部沿海线的城市发展海口发展基本呈哑铃状，开口和三亚发展较快，中部城市开发相对靠后；同时，物业价值也呈现出这种现象n东线高速以及即将落成的东线轻轨在一定意义上上大大缩139km短了中部城市与南北城市的距离。城市间的联系加强有利于促进中部城市的发展，也有利于各城市物业价值的拉平120km项目112km机场三亚3地块位于神州半岛开发区西北角，与中信泰富神州半岛项目隔内海相对中信泰富神州半岛n本项目位于神州半岛开项目发区的西北角。南面面对泻湖；北面背靠原生山地；东面遥望中信泰富开老爷海发主区；西面紧靠正在建设的神州高速铁路站群本项目山老爷海神州高速铁路站群山神州半岛本项目位置4经济指标:项目原占地面积约42万平米，建筑面积471528平米，规划通过开挖土方制造码头和岛屿，开挖后实际占地面积缩减为291373平米，容积率上升为1.6项目基本指标：n现有面积（包括水体面积）：538605平米n可发展总用地面积：291373平米n总建筑面积：471,528平米n容积率：1.6n限高:8-65m5进入性：目前项目的进入性比较差，只能从西侧的山路进入，但将来随着莲花高速的建成，项目的进入性将会明显改善项目进入半岛的西桥加神高速莲花高速风豪大桥目前项目的进入通道该桥是目前进入半岛的主要通道，但随着游艇码头的建设，此n莲花高速在项目的东侧，连接神州高速铁路桥会在项目后期炸毁站，与连接风豪大桥的加神高速公路堪称姐妹公路（加神高速第一期工程从东澳镇墟至风豪大桥，长5公里）。神州高速铁路预计年底完成，届时项目将通过莲花高速与东部高速对接6地貌：整个神州半岛为内外海布局，靠山面海，在整个东部岸线具有唯一性神州半岛的地貌这在海南东部海岸线是绝无仅有的：n神州半岛依次分布着4个海湾，还有一个面积5平方公里的内海—老爷海;n并有四条河流汇入，形成内外动静结合、湖海天共色的壮美景观。外海的洲仔岛与神州半岛隔海相望，珠联璧合。宁静宁静的内海给项目海湾同样的热带风光，却少了一份惊涛骇浪独享一片私属的内海，体验湖区般的恬静舒适，突显尊贵性和私密性舒适7内部资源：项目南侧有约长1000米的内海岸线，但没有一线海景，区域内只有高层才可观外海景，资源非强势视线阻隔：n在项目的南面是建立在神州半岛是的君悦酒店以及住宅，会对项目的视线造成影响，只有高层建筑或者山上的建筑才能越过君悦酒店看到外海缺乏一线海景：n项目只能享有二线海景，没有一线海景资源，只有部分建筑能从内外海的交接口直接看到外海，而且视野十分有限内部缺乏可开发的资源:n区域内部以水塘、农田为主，无太多可利用资源，而且开发度低8规划:中信泰富要把神州半岛打造成为于世界顶级旅游度假区，规划配套极为强势，而且整个区域由中信泰富统一运营n中信泰富以“高起点、高标准建设、高质量管理”为本项目的目标，投资100亿，开发期为十年。中信泰富负责一二级开发，并负责统一运营整个神州半岛度假区设施质量别墅、公寓群由RTKL和EDAW公司设计君悦酒店358套房间，标间50平米加广阔阳台福朋酒店338套房间，标间42平米喜来登酒店308套房间，标间52平米朝阳海岸、四季酒店规划中高尔夫球场由美国顶级设计师TomWeiskopf进行设计，国际标准36洞加5个练习洞9本项目将全力打造顶级的大型游艇娱乐设施和全方位的尊贵的游艇服务完善、尊贵的游艇设施服务：n游艇码头带有250个永久泊位，可容纳200艘游艇n同时配备有游艇会所、维修区、补给区、休闲商务区n码头还提供短途航行停留点，国际长途航行中转站、举办国际赛事等服务n游艇会所常驻专业的游艇驾驶员，提供游艇驾驶培训和出租服务，包括“被动式”旅游和“动态式旅游10项目属性界定目标ü国际旅游岛环境下的未来世界级旅游湾区区位ü位于东部海岸线的中部的万宁市，拥有东线唯一的内外海资源资源ü缺乏一线海景，资源不强势规划ü区域由实力开发商中信泰富统一运营配套ü顶级的配套体系，专业高档的游艇俱乐部11n项目属性界定1An核心问题界定2n项目价值解构3n整体发展战略4n项目定位52核心问题界定n规划方案构思612利润and速度,在目前的市场环境下都不是问题,我们对目标的研判必须脱离短期市场因素09年下半年至今三亚商品房成交均价与成交套数典型项目09年历史价格近期价格销售情况250003000三亚凤凰岛公寓4－4.5万公寓6.5一期于1月11日开－7万盘，700余套公寓200002500在当天销售一空2000半山半岛3万3.8-4.1万四期于1月初开始15000内部认购，目前已1500全部认购完毕100001000鸿州时代海岸公寓1.2-1.5万公寓2.309年底开始内部认5000500万购，目前认购数量超过9成002009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.1宝莲城1.5万3万多一期售罄，目前开始二期认筹成交套数成交均价红勘香水湾联排1.5-2万3.3万联排一月上旬全部售罄最近我们这里的上门客户特别多，但是我们也没办法，房子早就卖完了。当初在规划3期的时候有点问题，导致现在无房可卖富力湾别墅2-2.5万4.5-8万剩余少量独栋——公主郡销售代表徐小姐雅居乐清水湾联排1.5万，独3.8-4.5万1月5日星海传说组从11月份开始我们这儿就特别火，公寓平均1个月能卖1栋，7栋的号栋2－2.5万团开盘，600套单一个星期不到就全部排完了位当天全部售罄——红磡香水湾销售代表张小姐仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，在国际旅游岛利好带动下，目前整个海南楼市，尤然而短期然而短期市市场行场行为无为无法取法取代代长长期期市市场场趋趋势势其是滨海物业，既“不差钱”，也“不差人”13海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡,从长期来看非理性投机行为不是市场主流短期市场诱因长期市场趋势宏观层面：宏观层面：n09年货币政策持续宽松，民间资金充n2010年通胀趋势抬头，货币政策将进入裕，推动资产价格上涨加息周期以抑制流动性过剩n1月海南国际旅游岛规划正式获得批准，n国家旅游岛的规划已酝酿多年，“政策市”政策利好明显短期内迅速爆发，未来国际旅游岛的建设将持续至2028年，非短期刺激行为海南省近期市场表现微观层面：微观层面：n海南在今年3月底之前，将暂停商业性开发n国际旅游岛规划中，房地产业仍然是海南土地出让，暂停审批新的房地产开发项目省的支柱产业，短期内有近200个地产项目等待审批n部分开发商捂盘惜售，加剧楼市紧张气氛n未来海南省政府将引导房地产市场健康发n适逢旅游旺季，区域客户数量增加展，严厉打击开发商恶意捂盘涨价现象近期近期海海南南疯狂疯狂的市的市场表场表现现是在是在多种多种短期短期诱诱因因作用作用下下的群体的群体非非理理性性行行为为，，其根其根源是源是短期短期供求失供求失衡衡，，不不具具备备可可持续持续性性。。未未来来海海南南房房地地产产市市场场进入进入增增长长周周期期，，但将但将脱脱离离暴涨暴涨区间区间14结合长期市场趋势判断,开发商的目标是:理性市场环境下,确保速度前提的利润最大化世联对目标的理解：理性市场环境中，速度前提下的利润最大化n本项目综合楼面地价为2100元/平米，08年平稳市场下典型项目的去化速度（万㎡/年）：单就住宅而言，盈利不是问题红磡香水湾6n本项目游艇设施将率先启动，仅按照游海南福湾7艇俱乐部、游艇维修服务码头和吹沙挖海的建造成本估算，一期至少需先行投半山半岛8入约1.5亿元，有较为迫切的回现要求富力湾5.5注：富力湾于08年8月开盘n本项目是保利置业在海南的首个项目，凤凰水城14必须保证稳健的销售节奏山水国际10n本项目是整个神州半岛范围内中信泰富0123456789101112131415出让的唯一地块，并且附带区域内唯一的游艇资源，必须充分挖掘地块潜力理性的市场环境下，混合型大盘年去化量在6-10万平米nn我们我们对对销售销售速速度度的的预预判判必须必须选择选择一个一个理理性性、、相对保相对保守守的市的市场场坐坐标标系系nn本项目本项目是是中信中信泰泰富神富神州州半岛半岛唯一唯一出让出让的地的地块，块，必须必须在在中中信信泰富泰富运营运营区区域域升升值值的的基基础础上上进一进一步步挖挖掘掘地块地块价价值值15困境一:神州半岛属于新开发的湾区,目前区域认知度低,周边配套极不完善海南东部岸线湾区开发情况一览博鳌神州半岛石梅湾香水湾清水湾龙沐湾土福湾神州半岛啊，听说过，但是不太清楚情况，好像有几个酒店在海棠湾三亚湾亚龙湾做，但是不知道什么时候入市——公主郡销售代表徐小姐大东海发展成熟神州半岛没听说过啊，海南这边我们肯定去三亚，清水湾也去逐渐成熟过，其他地方没怎么关心，可能以后会去吧正在建设——亚龙湾度假客户16困境二:本项目内部资源并不强势,既看不到一线外海海景,又缺乏可亲和的沙滩内部泻湖湖景老爷海中信泰富神州半岛本岛本项目高层可观二线海景9公里一线海景n本项目临海却不靠海，缺乏一线外海海景资源，泻湖湖景无法与海景相提并论n中信泰富规划中半岛西