谨呈：北京嘉恒置业投资有限公司谨呈：北京嘉恒置业投资有限公司西安高新区科技六路综合体项目（暂名）商业顾问服务建议书高力国际2011年9月Acceleratingsuccess.目录1高力国际介绍2项目背景及初步构想3如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）4为什么选择高力国际（业界优势）5工作进程安排与服务方式AcceleratingSuccess加速成功高力国际作为房地产服务领域的引领者，始终为客户提供专业的服务。卓越服务和主动态度是我们企业文化的基本元素，我们汇聚全球的房地产专才，全心致力于加速客户成功的步伐。3ServiceExcellence卓越服务§2011年连续第六次入选全球外包100强企业§2011年彭博社亚太物业大奖§2010年度Lipsey品牌调查最佳商业地产公司第2位§中国房地产10大最具影响力品牌§中国房地产10大最值得信赖物业管理品牌§香港最佳物业顾问称号§更多….4高Se力rvic国e际Exc全球ellen网络ce卓越服务?2011年全球外包企业100强（连续6年上榜）?2011年Lipsey品牌调查最佳商业地产公司第2位?品牌诚信度双A级?中国房地产10大最具影响力品牌?中国房地产10大最值得信赖物业管理品牌?更多……5ColliersInternationalinChinaI高力国际在中国1Across50cities?3,000余名专业人员?9个分支机构?租赁成交超过620,000平方米?成交金额超过82亿人民币（12亿美元）?管理面积超过3,330万平方米?管理212个项目?服务范围覆盖50余个城市*截至2010年*包含物管驻场人员6ColliersInternationalinChinaII高力国际在中国29间分公司7ServiceExcellenceinTotalSolutions全方位地产服务咨询服务调研及销售与租赁市场推广业主代表办公楼商铺工业物业住宅租户代表项目管理物业投资服务物业及资产管理服务8AdvisoryServices咨询服务SERVICESADVISORY市场研究商业定位建筑设计规划顾问?相关物业市场研究?平面分隔规划?项目环境分析?优化平面动线规划?项目竞争分析?租户组合及平面分隔单元目标租户配置?消费者调研/商家访谈?优化租户平面规划布局?案例研究?项目总体定位9RetailServices商铺服务?商铺整体规划?项目市场定位与评估?项目设计顾问SERVICESRETAIL?招商代理?运营管理顾问?商场管理10ProjectSalesandMarketing项目销售及推广全程营销策划及顾问全程销售及租赁代理?市场调研分析?案场管理架构及制度?SOWT分析及定位?人员培训?营销策略制定?市场信息监控?阶段性策略制定?驻场营销代理11RealEstateManagementServices物业及资产管理服务?物业管理顾问?物业管理全管?资产管理?项目管理?租务管理?财务管理?工程技术服务REALESTATEMANAGEMENTSERVICES12OfficeServices办公楼服务OFFICESERVICE业主代表租户代表?项目市场定位?租赁合约审核?租赁策略?商务发展房产需求分析?项目定位及推广?房地产业务策略?租赁服务?选址分析?执行谈判13InternationalProperty国际物业PROPERTYINTERNATIONAL?项目推广?项目销售?投资策略咨询?物业交易管理?活动管理14InvestmentServices物业投资服务INVESTMENTSERVICE?投资战略咨询?入市策略?投资资本部署?市场分析?市场研究及可行性分析?交易及财务分析?尽职调查?交易谈判?完成交易过程?战略部署及收购15OurClient我们的客户TechnologyAdvances先进科技应用著名国际地产顾问行中，只有高力国际实施了这个全套系统，包含：租赁，财务，物业，仓库，短信，合约及人事与监控管理。PMAccounting/Leasing物业租赁财务管理Store&Inventory仓库管理系统FacilityManagement物业管理系统SMSBroadcastSystem短信平台ContractsManagement合约管理系统HR&AttendanceMonitoring人事与监控系统17KnowledgeLeaderI知识领袖118ColliersCare高力关爱高力国际非常重视回馈社会及关护员工，发动多方面的企业社会责任活动。19目录1高力国际介绍2项目背景及初步构想3如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）4为什么选择高力国际（业界优势）5工作进程安排与收费方式20项目背景及初步构想2.1项目背景及面临的核心问题2.2项目初步定位探讨21项目区位项目位于科技六路与团结南路十字东北角唐沣唐团长惠安延结城南墙路南遗路沣唐路址惠延公南路学校路建筑园40米天虹科技6路学校大厦操场二期用地5星级400米酒店数字中国汇金政府行政办公用地20米一期用地空间网通国际科技六路西安橡树街区质监站枫林意树备注：以贵司前期提供数据为准项目指标备注：以贵司前期提供数据为准23项目面临的核心问题理解问题1作为城市综作为城市综合体合体，，本项本项目目最优最优的的收益收益模模式、式、开开发模发模式式、运、运营营模式？模式？问题2本项目适合本项目适合开发开发哪哪些物些物业业产品产品？？各物各物业业间如间如何何合理合理分分配指配指标标？商？商业业的合的合理理规模？规模？问题3如何进行功如何进行功能布能布局局、交、交通通动线动线设设计、计、各各物业物业产产品如品如何何发挥发挥协协同效同效应应以最以最大大化地化地块块价值？价值？问题4本项目如何本项目如何进行进行错错位竞位竞争争，定，定位位自己自己的的目标目标客客群？群？问题5如何进行业如何进行业态产态产品品组合组合和和楼层楼层布布局形局形成成项目项目亮亮点的点的同同时最时最大大化收化收益？益？项目背景及初步构想2.1项目背景及面临的核心问题2.2项目初步定位探讨25城市综合体的概念城市综合体的开发背景是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。城市综合体的概念定义将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。26城市综合体按区域类型划分城市综合体的分类12城市综合体是出于城市土地资源的高度集新开发区城市副约需要而产生的，因此其在城市的核心区中心中心域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：?新开发区的中心商贸区34?城市副中心城市CBD中心城市交通枢纽?城市CBD?交通枢纽深圳万象深圳万象城城北京北京华贸华贸中中心心成成都都万达万达广场广场27城市综合体的功能模型国内外成功的城市综合体通常由居住、办公、商业、文化四大功能组成。其中，居以塑型、业以聚精、商以拢气、文以提神，四大功能有机融合，构筑丰富多彩的生活工作方式。品品质居住质居住精品精品商务商务积淀消费潜能，平衡导入经济动力源，投资回报助推区域发展居以塑型业以聚精公公共空共空间间连接核心功能区域，营造独特场所感，强化体验与感受商以拢气文以提神塑造最直接的人气魅塑造区域内涵，形力核成精神引领特色特色商业商业文文化内涵化内涵28城市综合体产品组合及联动关系??外外向向性性较较强的强的组组成成部部分分??可以可以塑造塑造与与其他其他项项目目较较大的大的差异差异??商业为商业为写字间、酒写字间、酒??公公寓寓为商业提供客为商业提供客源源店店和公和公寓寓提供提供配套配套商业商业??保证开保证开发发企业企业现现金金??实实现较现较高的高的销销流流的的来源来源商务公商务公寓寓写字写字楼楼售售价格价格??满足满足中中长长期期居居住住者者??保持保持物业物业形象形象需求需求酒店酒店//服务服务式式公公寓寓??写字间写字间为商业为商业、酒、酒店店和公和公寓寓带来潜在带来潜在客客??酒店酒店为公为公寓寓提供提供共共户户享享的服的服务和务和配套设配套设施施??提提升升整整体体档档次的次的有有??写字间写字间与与酒店酒店可可共共??作作用用力力手手段段享享大大堂堂??标标志志性性（（尤其尤其是是对对??相相互互关关系系外地和外外地和外籍籍人人士士））项目项目应通过应通过综合体综合体各各产产品品的的联联动动协同协同效应效应，，以以成成就就项目的项目的整整体成体成功。功。29本项目产品市场机会初步研判写字楼本项目规划写字楼是否存在市场机会？城北??西安写字西安写字楼楼主主要集要集中中在在城城内、内、城城北、北、城城南、西南、西高高新四新四区域大大区区域域；；城内??随着限随着限购购和和限价政限价政策出台策出台，，西安西安商商业业地产地产市场市场呈呈现价现价区域量齐量齐升升，供，供不不应求应求的的市场市场格格局局，，而而且且西西高高新区新区域域一一直直是是西安写字西安写字楼楼主主要要板块板块，本，本项目项目适当打适当打造写字造写字楼楼是是可行可行的的西高新区域城南区域西安写字楼主要集中区域30本项目产品市场机会初步研判商务公寓在住宅市场受挫的情况下，本项目规划商务公寓发展前景将如何？??政政府府对对住住宅市场宅市场的的严厉严厉调调控控，，使使得得其其供供需需均呈均呈现现出出下降趋势下降趋势，，市场市场发展发展受受挫挫；；??商务公商务公寓寓作为作为住宅住宅的的替替代代产产品，品，受受到到越越