感谢合生集团给尚美佳机构一个亲近大亚湾、亲近高山、阔海、静湖的机会，让一群在城市灰蒙天空下挣扎的广告人拥有了一个名正言顺的走进自然、拥抱大地、立湾观天下的至佳平台。当激情与专业无缝对接，原来创作可以来得这般酣畅淋漓。序：写在前面我们共同的的愿景：合生地产制定大亚湾豪宅法则本案，无可参照的先例，无可比肩的对手。其实，大亚湾在售物业不并少，但尚美佳认为，无论从规模、规划、产品形态等众多价值上都无法与本项目同日而语。因此自我定位与市场分析同等重要。因为一旦陷入比较，就等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路。“天到尽头我为天海到尽头我为海”没有既定的规则，我们自己制定规则，没有既定的标准，我们设立标准。不怕我们想的过高，怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。要有魄力承担起领导者的责任，要有魄力开创属于自己的影响力。任何的参照和动摇都会影响我们最终实现的目标。所以，在价格与价值上成为第一，是我们的必然选择。不只是为前期最终实现高价、快速回收资金考虑，更是为合生·滨海城项目未来可持续的发展和上升奠定基础。事实上，面对高价格差这一核心问题，我们的选择是：让全中国来大亚湾置业的人接受价格之前，先让他们接受一个全新的标准；无论是形象还是产品还是附加值都做到名副其实的第一，让中国见识大亚湾一个前所未有的高度，一个全新的颠峰，如此，才能打破大亚湾留给的固有认知和心理障碍，实现更高的价格，如此，才能让我们项目真正意义上成为豪宅的标杆，引领市场。因此，合生·滨海城的推广，策略上必须高举高打，大开大阖，传播上必须铿锵有力，掷地有声。本案，想象力比什么都重要。让大亚湾重新想象合生集团大亚湾滨海城独一价值推广汇报目录：1、观全局——大亚湾物业的开发现状；2、谋一域——本项目开放形式的研讨；3、树标杆——项目差异化主题方向探寻；4、筑品牌——差异化推广的个性品牌之道。一、大亚湾物业的开发现状。现状1：渐入佳境的大亚湾，山海却陷入尴尬大亚湾与香港、深圳组成“港深大”黄金三角，接受香港、深圳大都市的强有力辐射，凭借区位、交通、资源优势不断承接产业转移。在珠三角与粤东经济融合中，大亚湾担负着战略枢纽与桥头堡的重要使命。同时，“五区一岸线”的宏伟规划，中海壳牌、比亚迪等行业巨头的入驻，大亚湾未来发展前景渐入佳境。随着每年来大亚湾山海旅游的人群日益增长，大亚湾也陷入了尴尬——“山海对于城市，仅仅只是过客吗？”事实上到目前为止，依然没有多少人真正理解大亚湾及大亚湾山海的内涵，许多地产开发者把山海资源仅仅视为一个粗加工产品，而忽视了将山海作为一个品牌来建设和营销。现状2：市场大同小异，推广单一缺少创新前景是共享的，山海的表情是肤浅的，生活是偶尔过来小住的，投资的产出比例是在广告上看不出来的……除却未来发展的前景，有着天赋山海资源的大亚湾真正的表情是什么？事实上，山海给予到城市的是一种身心的回归感和体验感，大亚湾物业发展到今天，基本上都是固守在给身体带来一种愉悦感的简单概念上，而应该朝多元化方向发展。创新是大亚湾地产保持生命力的根本所在。现状3：缺少文化内涵著名经济学家于光远说：“经济是叶，文化是根。”地产的建设也要深入挖掘它的文化内涵，才能克服“同质化”恶性竞争的痼疾，从根本上实现“差异性”营销竞争。但目前大亚湾地产物业却鲜有从文化层面上塑造品牌的。规划定位要从那种粗放、简单的“看”山海的营销，提升到让人们达到一个“品”山海、“悟”山海的境界，走“精品”式的开发路线，才是大亚湾地产物业的出路。地产开发企业最后的较量是文化的较量，谁家有不可仿制的文化内涵价值。谁就拥有了最具竞争力的品牌形象。现状4：多条高速路网，仍拉不近深港人的心理距离未来5年，“深莞惠”三市衔接道路将主要建设11条高速路和7个国省干道项目，打通断头路，实现三市路网互通；今年年底前，三市之间协调开通9条毗邻镇公交化班线……交通的利好，往往是该区域地产购买与增值的先决条件，同时也是拉近与城市距离的最佳途径。然而，大亚湾为何还是距离人们很远？如何将物理距离的缩短转化为心理距离的缩短，是未来大亚湾地产物业开发首当其冲的思考，这其中可以通过项目自身路网建设、生活形态打造、文化主题塑造、广告语言诉求等综合方法来一一解决。现状5：重大众市场，轻细分市场目前大亚湾地产开发主要重视大众市场，而忽略细分市场。缺乏对消费群体的市场需求和不同群体的心理和消费特征的把握。事实上从深港及内陆各地的客群对于大亚湾的需求是不一样的，度假置业、第二居所置业、企业置业、投资置业、家庭置业，到大亚湾时，对物业的选择、生活方式、设施需求都不一样，这既要求大亚湾开发项目的丰富度，又要求大亚湾的产品极富个性，而不是针对所有的客群共性。尚美佳观点：1、大亚湾人居物业的推广开发，因为泛滥利用它的自然资源，反而使得大亚湾山海优势毫无精神个性；2、大亚湾市场形态大同小异，推广缺乏创新，市场竞争力削弱，需要重新整合寻求突围；3、大亚湾的精神文化营造，必须以本身的资源特征和珠三角人居文化根基为基础，通过恰到好处的放大与装饰，形成市场的核心竞争力；4、山海品牌的长期久远生命力，还来自于它良好的创新意识。能给顾客一种“历久弥新”的生活休闲感受。二、合生地产与大亚湾的品牌探讨合生之后，大亚湾应该给我们怎样的思考？——有关市场地位1、从项目自身体量与开发年限而言，营销与广告的价值更多的考量在于：如何卖出好价、卖出影响力！2、就项目本身天赋的优越资源而言，山并非他山，海并非他海，湖更非他湖。我们必须将自身的资源烙上合生的品牌个性，从而远远摒弃其他大亚湾物业相似的山海表情。3、从项目本身开发的物业性质而言，既要保证别墅、洋房与自身配套的各自为体，又能互惠互利，更能为后续项目的开发一举奠定优越的市场地位和品牌基础。合生要革新大亚湾人居新格局左手高山、阔海、静湖右手码头、游艇、酒店拔升品牌形象，抢占市场差异地位合生之后，大亚湾给我们怎样的思考？——有关定位战略如果我们将自己仅放在大亚湾这个篮子里推广是有一定难度的。我们的推广序幕如何拉开，推广的语境如何统一、推广利益如何协同，这是不容忽视的命题。尚美佳认为在依托本项目山湖海的资源价值、复合式产品价值与群体来源背景的情况下，以区域外做物质展示（讲究品质、价值、服务），以区域内做精神内核（体验、感悟、文化）！合生协同步调大亚湾与深港惠客厅VS卧室整体规划、各取所长、互惠互利合生之后，大亚湾给我们怎样的思考？——有关群体定位左手是山湖海，右手是码头、游艇、酒店，一种是别墅，一种是洋房，群体有差别当然也有交集。有点钱、有点闲的财智阶层。如何深挖客户来大亚湾置业的需求与真实现状，深层挖掘市场的竞争空白，尚美佳认为充分发挥1+12的附加效果，做到本项目顶级复合产品形态的客户资源共享与互动。合生背后的大客户交换VS共享资源不同，身份一样，出入不同，圈层一样合生集团的附加值，在于为这样的圈层提供一个天地涵养的场所合生之后，大亚湾给我们怎样的思考？——有关市场策略别墅与洋房，以及与游艇、码头、酒店共围合的顶级复合式产品形态价值，如何寻找一个核心关键的主题语境，全面建立市场的核心差异形象与经营主题方向，是我们要解决的核心命题。这就要求我们科学而有技巧的按照大亚湾现有的物业推广概念来重新组合、构建出主题明显、新奇独特的市场策略主题。合生让大亚湾重新想象复合式产品VS纵横联合大亚湾市场经过多年的自我培育，从合生开始，将原山、阔海、静湖重新整合着重品牌美誉的建树与差异化经营特色的尝试。尚美佳观点从品牌到定位到群体到市场策略：1、大亚湾地产已经全面进入品牌建树时代，在激烈的市场竞争背景下，没有品牌就没有市场话语权竞争力；将合生地产，推上市场前沿。让市场感染品牌实力，最好的海加最好的山再加最美的内湖同步登场，实力佐证价值；2、大亚湾市场的独特性，成就了大亚湾群体定位相似性。沟通的及时性与瞬间性。这就对我们定位的针对性与新奇性提出了更高的要求。“山+湖+海”强强相聚，自然给你更多。充分挖掘同一客户的多重人居需求。3、市场策略的定位在于服务意识与创新意识的领先，如我们的“别墅、洋房、游艇、码头、酒店”复合产品资源交换为主要经营方向，只要营造得好，定能赢得先机与市场；4、在区域内外推广的分工上，区域外（深惠港）做形象，做客厅展示；区域内（大亚湾）做体验，做卧室氛围。合生品牌与差异化策略：纵横联合，生生不息品牌价值巧融于其中山湖海资源的互融一体顶级复合式产品形态的共荣规模优势与开发长度的巧述三、项目差异化主题方向寻找。对于依托区域外市场而生存的大亚湾地产而言，销售群体绝大部分应该面向区域外高端客户。而这就牵扯到一个重大的课题，我们的客户群体来自何方？他们有着怎样的经济现状和居住需求？他们以何种生活方式及世界观享乐人生？他们对山海资源有着怎么的评价与独到的眼光？他们心目中最理想的大亚湾又是什么？资源决定人群走向山/湖/海高山、阔海、静湖，个性有所不同，融为一体后，又将呈现出什么个性？关键词一：集大成4平方公里之内山生海，海生湖放眼望去，万中无一集万千宠爱于一身，强调以整体项目资源之上的集合建筑背山、面海、揽湖难得自成一系尤其身在山海资源日益稀缺的珠三角何况这4平方公里泱泱大地无需想象，大成人生不显自彰。关键词二：合之道道法自然，包罗古今以文艺复兴之高度再造大亚湾之新高强调立于文艺复兴意墅之上的多元融合东西合纵，意墅天成高山、原湖、阔海文艺复兴、哥特式、新古典天地之大美，时代之精髓，悉数收于怀未来大亚湾VS文艺复兴时代立于时代大美之上的精神认同东方山海VS西方建筑之大成顶级的成熟的山海意墅终极体验文艺复兴意墅时代，本身就是一种至高的礼尚关键词三：天地生显赫立于山豁达远