丰沃项目（旅游学校西）专项提案2011.81市场篇营销“大学城”！2产品篇在大学城，项目有多大面子？目标导向3客群篇项目为谁而生？4开发建议大学城有大看点！5营销推广你好！大学城。线索……市场导向太原主流地产开发商被迫迎合政府指向性的城市化扩张模式市场导向（紧跟政府规划）郊区以富力爱丁堡公馆、万达广城以府东公园六栋、春天晶典场和恒实平阳景苑为代表的市为代表的东山核心居住区旧城升级区域扩（府东街东延、南内环东张延）市区以MOMA万国城/绿地世纪城为典型代表的长风文化商化务区市城以新兴国际文教城、博雅国速际等为代表的教育园区快城市边缘的下之导主策政大学城雏形已成，本项目为何大学城核心，迎合了政府打造特色产业项目地位项目地位区和大太原经济圈的地产格局，我们走在太原地产的主流趋势上大势政策主导下，太原大学等高校陆续迁入，大学城经济圈逐渐成型并将成为大太原经济圈最重要的一环环环大大学学城城经济经济圈圈，这也将成为项目最重要的卖点之一。因此，紧抓大学城，就成本为项目始终要关注和坚持案的要点。1市场篇1、宏观市场解析总述继2010年多部门重手调控之后，2011年，限购令再出，给已相对萧条的房地产市场再上了一道紧箍咒。随之而来的银行收缩房地产信贷、提高准备金率等金融手段，更是让房地产市场感受到阵阵寒意。作为房地产三线城市的太原，同样受到了极大影响，购房者观望情绪严重，房地产销售情况不容乐观。但是太原又有所不同，房地产开发较一线城市滞后，市场需求强劲，因此整个市场呈现稳而不降的态势。成交量略有下降2011年1-4月份，受政策的影响，我市商品住房成交面积为76.71万㎡，同比下降3.72%，成交套数6280套，同比下降9.31%。价格小幅上涨2011年1-4月份，太原市商品住房平均成交价格为5623元/㎡，同比微涨0.82%，较去年的同比涨幅（27.67%）下降了近27个百分点。供房结构趋于合理1-4月销售的商品住房中，144㎡以下的普通商品住房消费占七成，144㎡以上的非普通商品住房仅占三成，短期来看，商品住房供应结构趋于合理。市场竞争日趋激烈2011年，随着万科的进入，国内一线地产大鳄基本到齐，万科、富力、恒大、绿地、复地、首开……，一方面提高了太原房地产开发水平，另一方面也对本土开发商构成了较大的压力，竞争日趋激烈。政策成为市场主导性因素作为内地城市的太原，无可讳言市场经济发育的不成熟，这就导致了政府决策成为主导市场的最重要力量。反映到房地产市场，就是政府投资决定了市场方向，比如长风文化岛的建设和市政府规划南迁带动了长风西和晋源区的发展，大学城的建设也必将在大太原经济圈中占有重要地位，而带来新一轮建设热潮。关键词——太原市大学城太原市大学城又名汾东教育园区，是太原市政府资源整合和规划发展的重要举措，经过几年的建设，园区现已有青年干部学院、太原大学、太原市旅游职业学校等数所高校入驻，日后必将成为我市又一充满书声墨香的文教重镇。区域市场分析1、项目位于太原市大学城，太原旅游职业学院背后，总占地180亩，总建面40万平米。长风长风商商务区务区2、大学城的规划和建设直接带动了周东东山山边房地产的快速增长，随着太原大学等板板高校陆续迁入，区内已有数百万平米的块块晋源晋源项目进入市场。在一个尚未完全开发，龙城新区交通不便、配套基本没有的区域，这样板板块块龙城新区的开发量不能说小，竞争可谓激烈。3、随着大学城的逐渐成形，区域已成小店板小店板块块为太原房地产市场最重要的板块之一，本并将在以太榆同城化为龙头的大太原经济圈建设中占据重要地位。案大大学学城板城板块块主要竞品分析价格户型区间项目名称物业类别建筑规模(元\工程进度证件入住时间(㎡)㎡)高层+商业博雅国际总建30万平50-148均3150未动工目前无证2013年+大型会所华浩高层+多层2011年12总建30万平77-132均3700部分交房目前无证水木云天+公寓月天擎15、18层2012年10总建10万平36—120均3600封顶目前无证书林苑小高层月1、该片区依托大学城，以未来良好预期和较低的房价得到部分年轻职业者和投资客的青睐，而随着各学校的迁入，也必将得到教职工的关注。2、区域内不佳的道路系统和不足的生活配套，以及较远的距离导致客群有一定心理抗性。3、户型以经济型一居、两居到三居为主，学区房性质明显。从以上分析中可以看到，本项目所在区域已决定客群的年轻化：高校及周边企事业单位教职工、投资客、市区溢出型年轻置业者（包括市内及地市客户），而投资客的转租/售目标主要为高校在校学生。可见最终客群以年轻人为绝对主力，那么怎样得到他们的认可就成为本项目能否成功的根本.2产品篇本体界定——新区崛起，未来可待政策主导下，太原大学等高校陆续迁入，大学城经济圈项目地块环环大大学学城城经济经济圈圈逐渐成型。本案位于小店区，太原市大学城（汾东教育园区）核心占地180目，规划总建筑面积40万平米,除去长安重汽员工福利房，可售面积为25万平米。太原大学、太原旅游职业学院已入驻，带动区域房地产市场的快速发展，但是周边生活配套尚待完善太原旅游职业学院大学城现状地块解析——现状1、本案地块方正平整，建筑条件较好，且自然环境优良。2、新区崛起，客群认知不足心理抗性较大，周边生活配套尚待完善。地块解析——交通1、出行道路尚未修通，仅有两路城际公交，出行不畅。2、项目紧邻规划公交总站和地铁站，未来期待值较好。地块解析——配套1、周边均为荒地，各种生活配套比较缺乏有待完善和提升。2、房地产项目发展较快，且均有商业配套，随着大学城的建成，配套将逐渐完善。SWOT分析1、大太原教育新区核心，未来升值潜力大，期待值高。优势优势2、项目体量较大，便于打造一个功能完备的社区。3、土地手续齐备，在区域内优势明显。劣劣势势1、新区发展过程中，客群认知度不够心理抗性大。2、周边配套缺乏，出行不畅。SWOT分析机机会会1、周边项目基本为小红本，本项目占有极大优势。2、各大高校陆续入驻，交通正在改善，客户认可度也将逐渐提高。1、周边项目较多，对一个正在发展的区域来说竞争不可谓不激烈威威胁胁。2、小产权房密集，客户大多已形成对区域的小产权房定势思维。3客群篇项目的区位决定了客群的年轻化，能否抓住目标客群将是本案成功的关键！客户在哪里？客户有什么样的特征？客户有什么需求？他们在哪里？投资型70%30%自住型投资客溢出型“婚房”客户高校及周边企业教职工逐步进入结婚年龄的80这里离他们的工作地他们对市场很敏感，他们是后或90后，但又无力承点近在咫尺，居住在冲着大学城的政府规划及未这里生活也许更舒适来预期而来，当然如果以后担更高的房价，在自住的同时他们也很看好大区域成熟，也有可能自住学城的未来客户特性：本项目客户以大学城带动型客户为主，他们都不会把这里当做生活的终点，自住型客群的过渡+投资是基本特征。他们文化水平较高，虽然对小户型更为感兴趣，但对生活品质的要求却不容质疑。同时他们对社区的形象也很在意。投资型客户的最终租售目标以高校学生为主，这就决定了他们的需求也为舒适型紧凑户型。客户关键词【关键词一】经济能力有限或不考虑在这里进行大额投入【关键词二】过渡+投资，适当的舒适是必须的【关键词三】有一定文化水平，追求有品质的生活现在，我们可以列出他们的需求特征户型20-150平米一居/两居/三居【户型小但是足够诱人——低总价好售也好租】价位3000-4000元/平米【或者更低点，投资也不需要大投资】生活品质较高，舒适度强【现代主义风格，当然文化也是不可或缺的】4开发建议产品定位大大学学城城规划规划++最大最大竞争对竞争对手的手的简欧风简欧风格格高高层现层现代代风风格特色建筑格特色建筑文化味十足的外形文化味十足的外形++充充满满科技感科技感领领先社先社区区配套配套大大学学城核心城核心··大太原首席大太原首席创创意休意休闲国际闲国际住住区区户型配比结合目前的市场情况和本案的现实情况，建议本案的户型配比如下表所示户型面积15—20㎡30—50㎡+80—95㎡75—90㎡95—120㎡140—170㎡130—150㎡（子母户型共40%）（n+1户型）（顶层复式）套型设计精装一室一厅一二室一厅一卫二室一厅一卫二室二厅二卫四室二厅三卫四室二厅二卫单身公寓卫或三室二厅二卫户型比例8%20%20%15%25%7%5%（子母户型拆分后）户型比例10%25%19%31%9%6%（子母户型未拆分）其中30—50㎡一居室与70—85㎡二居室做子母亲情户型，既可单独以小户型出售也可组合出售户型建议1精装单身公寓1、15—20平米精致空间，直接针对经济型投资客，投入小出租率高，是学区最受欢迎的物业2、精装户型，无需投入更多精力即可享受当房东的乐趣【示意户型】户型优点：面积小而功能全面售价低消化速度快【楼座示意】目前太原市场精装修成本价为300元/平米，那么本房型每套精装成本即为300x15/20=4500—6000元，而在销售过程中，一方面购买此房型的客户更愿意接受精装户型，另一方面可提高售价600—800元/平米，从而在促进销售的同时大幅增加收益。户型建议2N+1创意户型1、n房变n+1房（二房变三房，三房变四房）大房只需小房钱，用“偷”出来的面积满足客户更多需求2、顶层复式n+1房型，空中别墅大有可观【示意户型——平层n+1】户型优点：阳光露台轻松变身功能房，增加室内使用面积，提高性价比提高单位售价【单户型示意】空中别墅双层享受【示意户型——顶层复式户型优点：真正动静分离舒适享受n+1】高层中的别墅享受户型建议3双层挑空阳台1、两倍于普通阳台挑高的大阳光露台，挑高6米无遮挡，感受紧凑空间中的惬意2、左右错落+前后错落