世茂·外滩新城世茂外滩新城项目推广提案温馨提示为保障会议的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动，非常感谢。Pleaseclosingyourmobile,thanks.目录PART1、基于市场分析的营销总则Contents?项目周边典型楼盘推广策略分析?重要案例分析PART2、基于项目分析的价值挖掘?项目二期6#、17#楼产品分析?客群分析?基于客群分析的形象塑造?SWOT分析?项目推广策略；PART3、基于综合分析的营销战略?二期销售要解决的问题?项目整体营销推广思路及方法?2011年整合营销推广节点方案阐述?2011年度公关推广策略、建议?2011年度媒介推广策略、建议PART4、基于营销战略的广告表现?二期形象推广系列创意稿方案思路及创意解说?包括案名、VI、拎袋、户型手册、楼书、海报、户外POP等PART5、二期商业定位、包装方案及销售策略建议Ⅰ基于市场分析的营销总则A.项目周边典型楼盘推广策略分析项目名称宏顺?长江峰景五矿?御江金城天正滨江仁恒江湾城楼盘形象270度一线江景；两园一江；身在河西,形象在滨江的官邸境外品牌；部队大院；世界500强；楼盘；滨江国际奢适生活缔造者；有别墅的滨江豪宅；走标杆豪宅路线；极致规划（全大高江景最大化）；特色4.9米的架空层；顶层泳池；景观电梯；新材料运用；中山码头；空中别墅；外立面石材干挂；地暖等科技元素；军区传播挂靠；大平层内装官邸；外立面铝板干挂；十字厅装修风格建议；户型97、135、18588、138、170；170、220、260公寓，部分跃层240、280、385；价格19000-2400019000-2100019000-2300021000-29000主要渠道转介；平面报广、户外、现场包装、平面报广、现场包装；大量户外、转介、平面报广中山码头周边户外；活动营销、摄影大赛等PR活宝马全系试驾、第三届业余高动尔夫球排位赛、江南风怀书画展、世界顶级名表展等PR活动Ⅰ基于市场分析的营销总则A.项目周边典型楼盘推广策略分析项目名称宏顺?长江峰景五矿?御江金城天正滨江仁恒江湾城售楼处军事区内；现用会所；沿看房路线映入眼五星售楼处；大气；一般性临时建筑；帘；挑高14平米的大堂；物业人员配套服务；客户部队关系户；建邺、鼓楼；公务员；私营业鼓楼、龙江、电力公司老业主；建邺；周边原居民；主；立面一般性立面西班牙风情全干挂石材全铝板，偏工建装修毛坯；毛坯，精装修毛坯国际品牌设施，成品房精装修，硬装标准2500/㎡样板硬装标准5000/㎡样板房标准12000/㎡园林景观无特色。12000㎡中心园林；英式乡村叠瀑水景精致，有切78%绿化率；身融入感。高大乔木为主，多层级景观绿化，最大限度解决楼间距问题。点评一线江景；中山码头。综合性现场高大乔木，坡地园林感受最大楼间距达到200米。仁恒的品牌号召力强劲；国际一般，却敢小觑世茂的楼盘。较深。五星豪华售楼处及豪华样板房化儿园配套设施；更走“超越装修效果给人以前所未有的奢国际化”路线。华感受。Ⅰ基于市场分析的营销总则B.典型案例分析——五矿?御江金城五矿客户积累：1、直销渗透：银行及电力公司等单位直销优惠1%2、业主挖掘：五矿长有效的蓄水积累为业主营销创造了良好的条件3、阶段开盘：产品量少，形成每一轮的销售高潮；4、立体媒体策略：开盘前的媒体轰炸炒作人气和温情短信，双管齐下；五矿?判断客户量，锁定客户群，对目标客户进行有针对性的营销；?五矿的前期蓄客不单纯是等客上门和增加客户数量的过程，是一个深入了解市场，动态与客户沟通的过程，为接下来的营销做了周密的铺垫；?客户营销并非一招致胜，全面体系化、富有感情的营销是获得最终胜利的法宝；Ⅰ基于市场分析的营销总则小结：回看仁恒江湾城，天正滨江等标杆滨江楼盘，走豪宅，走国际化路线的楼盘，他们的营销方式已经不局限于打广告更不靠打广告活着，他们已经不再强调概念。他们跟客户讲生活，讲生活方式，讲居家品质，讲现场体验的奢华。Ⅱ基于项目分析的价值挖掘A.项目二期6#、17#楼产品分析Ⅱ基于项目分析的价值挖掘B.客户群分析世茂滨江：一线江景楼盘。80-260的户型。世茂品牌。国际化社区。下关。高架桥。拆迁。游艇会。八大风情园。奢侈品商业中心。海盗船。超大楼间距。超小得房率。………………………………………………………………………………………………………………………………………………………南京这座城市里，许多人不缺居住的地方，而是缺少一个寻觅中的理想居住地。Ⅱ基于项目分析的价值挖掘南京这座城市里，许多人不缺居住的地方，而是缺少一个寻觅中的理想居住地。Ⅱ基于项目分析的价值挖掘B.客户群分析——二期目标人群分析消费者洞察他们的常态行为消费者洞察他们对住宅的核心消费者洞察人群描述?希望过有品位有档次的生活，?更多的附加值，将房子作为个?（家庭）是动力，也是责任。并积极向圈内朋友看齐人价值的代言，彰显自身个性与成?（事业）稳定中寻求成就。并努?一、二辆汽车（经济社会地功力平衡与家庭的关系。位）?追求丰富的城市生活，注重健?（性格）经历较多，善于克制和?频繁餐饮消费（商务活动多）康，注重享受工作与生活的双重优容忍，维护心理平衡。遇事冷静，?健身休闲运动（健康、社交需越果断但不冲动，内心保留自己的个要）?精神类人物，同素质居住要求性，但平时很好的与社会接触，“外?讲究高品质碟片（文化营养需高，自我认同需求强烈圆内方”型。要）?旅游假日消费（社会的领导者）?近一站式生活购物消费成熟、稳定、理性是目标消费者的主要特征?较高的教育支出?关注社会热点（政界、体育界、企业界、国际形势等）Ⅱ基于项目分析的价值挖掘B.客户群分析——二期目标人群分析消费者洞察特征描述消费者洞察洞察人性经历过很多，从起步、拼搏提升、他们渴望静居，却无法潇洒的隐居到拥有权威，并在事业上游刃有余山林他们希冀自然，却无法放弃便，因为曾经的经历所以非常注重事利他们努力打拼，是为了换取生活情的细节。有些累了，但还是不能的富足在灯红酒绿中，仍希望突出停止，所以只能是继续在跟自己赛个性的纯真跑，有朋友，但很少，所以日渐形成一个小圈子，喜怒哀乐基本在圈子里发生，所谓人以群分，所谓人在江湖，身不由己，所谓工作是现实，生活是理想。骨子里渴望与世俗保持一定距离Ⅱ基于项目分析的价值挖掘B.客户群分析——二期目标人群分析基于上述，他们可能是：南京大学外语老师查理。政界人物，主任，高级教员。科长，领队，会计。编辑editor，球迷。股民shareholder。律师。资深传媒人。翻译。SPA教练，部门经理。行政总监director，外企白领。银行主管。BORA车主。文坛新秀。理智分子。总裁助理。商贸奇才。形象设计师。脑力劳动者brainworker。知识专业户。经济学硕士economicsmasters。40－60岁，顶级知富阶层。私营老板。外来投资客……Ⅱ基于项目分析的价值挖掘C.SWOT分析Ⅱ基于项目分析的价值挖掘A.项目推广策略Ⅲ基于综合分析的营销战略A.二期销售要解决的问题据了解，一期的成交客户多为外来南京人（南京人所说二期销售，仅17#楼就为了解决二期乃至后期的的“外码”）。他们为私营业有447套，上述客群，销售客群的问题，跨越此主，为少量的原居地拆迁人短期内难以去化。狭隘范围是目前必须要解员，少量的公务人员。决的问题。?010203Ⅲ基于综合分析的营销战略A.二期销售要解决的问题如何解决？Ⅲ基于综合分析的营销战略B.项目整体营销推广思路及方法大盘大营销大推广Ⅲ基于综合分析的营销战略B.项目整体营销推广思路及方法——大盘大营销大推广营销思考营销思想营销思考营销模式营销思考营销战略大盘销售挖掘客源不是找市场，而大盘销售以“势”为纲。大盘营销像是马拉松长跑，比拼的是造市场。房地产销售业界有“小盘就市、中是长期的耐力，是综合的实力和战怎样吸引全龄化客源的消费，就是盘做市、大盘造势”的说法，大盘略的组合。站在城市的高度上，在四两与千斤“造势”的销售管理模式为营销的大盘营销的把握不是一蹴而就，而之间创造支点，使新的生活环境、“核心”模型。是长效的攻击。如果要将大盘的销新的生活方式，广泛地嫁接所有人强势营销、垄断营销将是大盘销售售达到一种大势营销的效果，就是，实现“得客源者得天下”。的砝码。多种营销战略的攻击组合，达到以实现本案的大势营销理念，实现本案的大势营销是对于整个销售实“气势”实现大盘快速销售的目标。“站在城市高度”营销思想，达到大施过程长效有力的销售控制。在造?造势：万媒言说众望所归势营销的哲学境界。势、蓄势、取势、控势过程中，灵?蓄势：全面渗透万客云集活贯穿三种营销模式，后续销售服?取势：风生水起厚积薄发大盘，站在城市高度务的全面创新。?控势：拿控有度驾驭自如大营销，强势推广、垄断营销大营销，多管齐下、出奇制胜Ⅲ基于综合分析的营销战略B.项目整体营销推广思路及方法——大盘大营销大推广营销执行有目标也有计划营销思考营销支撑1、先夯实概念，再解说细节第一势：下关滨江区域老城改造项“滨江国际社区”是价值和定位的具体体现，带目整体开发给客户是有形的、实用的物质化东西，主要体?现在规划设计、消费人群、文化活动等方面，第二势：南京首家游艇会给消费者国际的、万国的概念。?2、先预热提档升级概念，再解说特点第三势：南京首家奢侈品商业中心利用强力媒体介绍版块楼市发展前景，利用一?系列推广势占领南京人的精神领域之后，也就第四势：五星级酒店开业是在整体大概念的渲染之后，再逐步导人具体?项目产品的个性，从而进一步吸引本地、外地第五势：人文体验人性关怀、境外的购买力。3、多波强势销售针对大盘可以采取多波强销过程，每一波强销设定不同主题，在一