社社区区商商业业及及会会所所细细化建化建议议一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议确定商业整体布局和仓储位置,必须按以下两个原则进行:?应尽可能保证商业与仓储各自的价值最大化;?在商业与仓储的价值点在布局上有冲突时,应尽可能先保证能够带来更高利润与价值的物业,同时兼顾相对低利润价值的物业,使之达到综合价值的最大化;2013年十二月2日思源顾问2一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议根据以上两个原则,对商业物业形态的价值进行排序——价值销售可选择招商物业类型面积区间售价租金排序难度业态难度高临街店铺250平米以内较高低较高多低较大面积商500至1000平中适中中适中一般中铺米左右地下商业1000-1500平米低高低超市较低低仓储3000平米不可销售低少高2013年十二月2日思源顾问3一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议B地块商业价值分析——北侧完全与彩虹城中低中完全隔离中低高高高南侧有绿中化带和凉水河景观效果提升中高价值2013年十二月2日思源顾问4一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议由于受地块大小、形态、商业面积等限制，很难做到各商业物业位置的均好性，因此在布局时应进行权重取舍，以达到综合价值的最大化商业布局思路——?将高价值高收益的商业物业布置于高价值地段，以获取最大利润；?利用景观等因素提升中低价值的物业?低价值地块由于销售与招商的难度较大，尽可能不布置?地下商业考虑到业态的适应性和业主的需求，建议以超市为主2013年十二月2日思源顾问5一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议对于仓储位置的确定，建议考虑的关键性问题?从仓储的面积和区域位置考虑，其所能对应的业态——3000平米、地上——大型餐饮、娱乐?其业态对环境因素的要求——交通便利、有一定的展示性、有一定的外部景观条件?仓储的租售因素不能销售，此类大体量的商业物业的租金承受力较低2013年十二月2日思源顾问6一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议?综合以上种种因素，建议B地块西区进行如下商业布局地下一层为超市，地上为临以以街店铺二二层层以餐饮娱乐为可在此考虑为为主题的仓储面地上停车位主主积，的的三至四层的临临临街商业，一二街街层为小面积店店店铺，三层以上铺铺为大面积店铺2013年十二月2日思源顾问7二、B地块商业业态建议?B地块临街店铺可考虑的商业业态以餐饮和商业配套型商业为主?其中考虑到以下两个因素：?目前北京市能够做餐饮商铺的租金和售价明显高于不能做餐饮的店铺；?备有餐饮相关设施的店铺其商业业态的选择面更宽，?建议所有单层面积100平米以上临街店铺全面设置餐饮相关设施（具体见下页附表）2013年十二月2日思源顾问8附：B地块店铺设备设施B地块临街店铺设备设施（可做餐饮）①?供电：供电量250?KW，电缆选用YJV4*185+1*95,一路入户，接至一层规划厨房区；主进开关整定值400A;三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全②?供水：上下水管线齐全，日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm③?结构：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；④?卫生间及其污水排放：设卫生间。污水管线到租赁区域下方并保证管线畅通，管径不小于DN150MM。⑤?排烟、隔油池及厨房废水排放：?排烟设备管线齐全，提供设置隔油池，隔油池出水管接入地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM，隔油池不小于80㎝×150㎝。⑥?空调：自设空调系统⑦?新风、排风：提供新风、排风口位置：每个风口尺寸400×600MM。2013年十二月2日思源顾问9二、B地块商业业态建议——餐饮娱乐?餐饮娱乐类业态?大型中式餐饮美酒?中式特色餐饮美食?中式快餐美景?西式正餐快餐……?韩式烧烤?主题酒吧?咖啡店?茶馆?足浴?美容美体等2013年十二月2日思源顾问10二、B地块商业业态建议——社区配套商业业态功能及设置数量银行、邮局各1摄影、冲印店1-2美容美发2-5药店1-2西饼屋1-2宠物店或宠物医院1社区配套商业干洗店1-2特色家居店1-2鲜花礼品水果店1-2图书音像店1-2烟酒专卖1-2特色食品店1-2水站等其他社区商业服务若干2013年十二月2日思源顾问11三、关于会所赢利问题的建议?关于会所功能设置的关键性因素?以基本满足小区业主需求为原则?与住宅的品质档次相匹配?与本项目的商业配套实现错位经营?以提升住宅品质销售、降低运营成本、实现赢利为目标?在功能方面突出特色化、主题化、专业化2013年十二月2日思源顾问12三、关于会所赢利问题的建议?关于游泳池的设置问题利弊?有一定的形象昭示作用，有利?投入成本和运营成本高，较难于小区高端品质的打造保证赢利?创造更多卖点，有利于住宅的顺利销售综合权衡利弊，考虑到在降低成本的同时，提升小区的品质形象，建议建一小型不规则泳池，并租赁给健身馆统一经营，以转移运营风险。2013年十二月2日思源顾问13三、关于会所赢利问题的建议?中高端业主对于会所功能设置的需求分析需求成本经营赢利状功能设置生活服务需求度投入方式况游泳馆++高——－－－专业健身+++中高出租+SPA美容美体++中高出租++桑拿洗浴++中高出租++邻里交往需求休闲娱乐需求棋牌室等各类休+++低自营－一般高档小区的业主更强调小闲运动设施区会所的品质感、舒适度和特咖啡茶座类+中低出租++色化。备注：游泳馆可考虑租赁给健身馆以转移运营风险2013年十二月2日思源顾问14三、关于会所赢利问题的建议?关于会所整体的功能设置与赢利问题?为保证住宅的品质和销售，必须建一较高品质的会所；?会所的功能设置必须以保证与住宅品质相匹配、以满足业主的基本需求为基础；?会所的赢利可通过不同的经营方式预以解决————对于高投入、高风险、高专业度的业态功能，建议租赁经营，以降低风险，减少投入，保证基本的赢利；——对于低投入而必不可少的业态功能，建议自行经营，以保证品质和业态功能。2013年十二月2日思源顾问15