渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺渝西半岛东部新城项目产品设计规划建议部分渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺第一节业态定位的分析基础我司建议从四方面进行切入分析：?从由地块所决定的硬件角度考虑，小型步行街类的商业业态不应作主要考虑。?商业业态的布局应当是全面系统的，符合集中商圈的性质特点。?分期商业在每一期中应当是自成系统与体内循环的，并能通过下一期的业态衍生或互补进而降低下一期商业入市的风险。?从目前江津尚未出现过的商业业态进行考虑。进行符合消费定位的差异化考虑比与争夺现有业态客户群更为安全有效。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺从上述四点可以得出初步结论：?在商业定位的规模上由各种主力店进行主体商业定位，带动互补型业态的进驻。按照分期体量的考虑主力店至少应消化30％的分期商业体量，从现有规划指标来看，核心主力店应当占有8000——1万平米的面积。?渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?在商业定位的业态上一、主力店则应与次主力店以及其余散铺相融合考虑，最终形成联动型购买，互补型消费。二、在先期商业定位的业态上，则应考虑居家生活必须的业态进行定位，再配合相关的营销活动甚至可以吸引老城区的中小型经销商进驻本区域。三、对于中后期的商业经营而言，大型餐饮主力店与大型百货商的招商工作则水到渠成。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?在商业定位、设计的流程上在引进主力店之前不作商业部分的建筑设计，根据其要求以及谈判进度确定设计方案。?渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺第二节业态定位原则?满足东部新城10万人口的商业需求能够满足新城中各种收入阶层、各种年龄层次、各种消费方式及大型消费容量的商业需求。?符合现阶段地块要求及商业街宽度的业态要求符合目的性消费（中高端餐饮与专业市场）与休闲性消费（逛街类休闲购物）相结合的集约型消费需求。?人口发展的前瞻性考虑在新城的各个发展阶段，人群入住的速度与容量与此区域的商业配套是密切相关的，在商业配套的建造设计上应当根据阶段性需求的客观特征进行，不求快，不贪大，从满足日常居家生活需求、专业市场需求再到中高端消费、广场型集约商业的先后阶段进行。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺第三节业态的选择由上述业态定位原则产生业态的定位方向：?目的性消费：大型建材卖场大型品牌家居家私卖场大型电子数码城大型家电卖场大中型品牌餐饮（注：上述商业设施均可作为区域主力店）渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺目的性消费就是指消费者的消费行为具有较为明确的消费目的，直奔主题的消费方式相对应的消费持续时间并不是很长，但这种消费方式是集结人气的重要前提，特别是在区域商业氛围尚未形成之前，目的性消费构筑了商业设施前期生存与发展的重要意义，如中高档次的餐饮、专业市场等。江津滨江路的餐饮一条街以及云辉丽都的社区建材市场就是一个良好的例证。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?逛街及休闲类消费：大型量贩超市（带有一定的目的消费特征）大型品牌商场主题服饰广场大型量贩歌城影城院线大型网吧美容美体SPA休闲餐饮（西式快餐）吧（注：上述商业设施均可以主力店与次主力店形式引进）渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺逛街休闲类消费是指消费行为没有较为明确的目的性，消费行为是随机发生的，带有很强的随意性，可以在走逛之间、可以在休闲之时随时发生，这种消费方式对区域的要求则较高，即此区域已经形成了相当的人气，已经有相当的商业成熟度，无目的性的消费群才有充分的理由在此聚集。总结：可以看出，逛街休闲类商业是以目的性消费的商业为前提的，在区域发展之初，目的性消费的商业业态的前生就是社区商业，但社区商业无法支撑项目庞大的商业体量，由此，以主力店为引领的目的性消费业态成为区域商业切入的重要方式，可以使区域的商业循序渐进的向广场型的逛街休闲类业态发展，从而提供10万平米以上商业面积的可持续发展的可行性。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺第四节业态在规划中的需求表现一、项目现有商业规划状况项目地块商业面积商业格局A地块43950㎡狭长的带状格局B地块29624㎡规则方正的布局具有内街的规模C地块29800㎡商业布局77910㎡滨江景观的规模D地块（包括酒店6万商业㎡）渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?A地块商业的优劣势优势——滨江景观，沿滨江路与步行街均可到达劣势——位于广场的开放面，由于体量又较小，对人流的引力较差，近滨江路侧商业径深较短，不适合规模主力店定位建议：利用滨江景观规划中高端品牌餐饮，利用开放式的落地玻璃景观窗实现高端餐饮休闲要求，并通过垂直电梯提升高区的商业附加值。目标客户群：中高收入者，居住在新城区（甚至包括部分老城区）的消费群渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?B地块商业的优劣势优势——面向步行街，消费人气很旺，规划布局较为规则劣势——标准层平面径深很大。总体体量较大定位建议：利用其规则的格局以及旺盛的人气引进步行街内的核心主力店，但不考虑对物流停车有严格要求的主力店（如家私、建材），引进家电、数码等核心主力店，利用其规模优势提升整个区域的商业氛围。目标客户群：区域发展初期对家私、家居以用品有直接需求的居住人群，并辅以家电与通信数码等商业设施进行业态补充。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?C地块商业的优劣势优势——面向步行街劣势——具有内街定位建议：由于原规划有内街，造成分割开的商业区域部分格局较不规则，建议利用内街与各商业部分的短径深大开间做主题商业广场定位，用较为统一的规模业态来提升项目商业的吸引力，并将内街的商业价值最大化。目标客户群：在形成区域商业人气后，以主题式卖场的经营业态吸引东部新城区域（及至老城区）的中低收入年轻消费者。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?D地块优劣势优势——临近规划中的四星级酒店，高端人流消费可能很大，具有滨江景观，交通便利劣势——略偏离步行街方向，人流动线不太清晰定位建议：借区域住户以及酒店高端人流的消费能力，规划中高端品牌的零售商场，形成较为独立的高端卖场区域，迎合中高端人流的目的性消费行为。目标客户群：东部新城范围的中高收入消费群，并以酒店的流动高端消费群作为此商业的补充。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺二、特征定位东部新城整体定位——代表江津的标杆性建筑江津未来新的商业航母渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺东部新城功能定位——城市的行政、金融中心城市的商业中心城市的休闲娱乐中心渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺东部新城针对人群——目前江津主城中心24.4万人口更针对的是2020年规划的60万人口渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺东部新城幸福大道商业步行街打造的是——“购物、餐饮、休闲娱乐、观光四位一体的一站式消费商业大餐”：渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺三、商业步行街业态规划布局?项目地块商业面积A地块43950㎡B地块29624㎡C地块29800㎡D地块77910㎡（包括酒店6万㎡）渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺商业项目区域业态定位商业面积（预计）大型餐饮店26000㎡A地块中小型餐饮店15000㎡金融电信设施3000㎡大型家居家私20000㎡卖场B地块大型量贩超市6000㎡品牌西餐1000㎡娱乐设施3000㎡主题服饰商城20000㎡C地块大型服装专卖2500㎡娱乐设施7500㎡大型餐饮店6000㎡精品服饰专卖1000㎡D地块金融电信设施3000㎡社区商业3000㎡渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺分析说明：各地块功能划分：A地块商业1、大型中式餐饮组团规模面积：20000㎡，每个主力店面积在4000㎡以上业态举例：川渝风味等品牌连锁，如火锅、特色酒楼等分布位置：滨江沿线1－3层（粉色区域）交通状况：机动车行，步行，垂直电梯渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺2、大型休闲餐饮组团规模面积：10000㎡，每个次主力店面积在2000㎡以上业态举例：名典、上岛咖啡、茶社、大型酒吧、轻吧分布位置：滨江沿线1－3层（黄色滨江区域）交通状况：机动车行，步行，垂直电梯，折跑楼梯3、小型社区餐饮组团规模面积：12000㎡业态举例：社区特征的各式餐饮，如中小型餐饮，茶吧等分布位置：社区道路内侧1－2层（黄色区域内侧）交通状况：步行。折跑楼梯渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺4、金融电信设施规模面积：3000㎡业态举例：银行、电信营业厅分布位置：步行街内侧1层交通状况：步行渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺A地块业态规划优劣势分析：其中最主要的优势就是充分利用了滨江沿线这一景观与交通俱佳的区域，作为中高档餐饮定位既对应了滨江区域商业目的性消费较为明显这一主要特征，又满足了中高档餐饮对机动车交通与停车的较高要求。在较为分离的西北侧商业区域，我司建议商业只做3层即可，因为此区域人流较少，作为餐饮规划4层则商业风险较大，作为其余业态进行规划则商业面积过小，不易形成主题与特色，且价值不高，操作难度较大。端头处底层商业作为金融电信设施规划，则可充分考虑到此区域商业人流与相应庞大要求的需要，且此区域布局较为规则，即使金融电信未能进驻，也可规划为大型餐饮店。商业机能的灵活度很大，但风险较小。渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?B地块商业1、家居家私配套组团规模面积：20000㎡，每个主力店面积在20000㎡，如主力店面积不足，则以家电型卖场共同分担；业态举例：大型家居（私）商城，如好百年、特丽屋等分布位置：步行街黄色区域1－4层交通状况：步行，机动车行，扶手电梯，垂直电梯?渝西半岛东部新城项目你所委托我必承诺?2、大中型量贩超市组团规模面积：6000㎡，每个主力店面积在6000㎡