开元四季云龙谷2012年度“板砖营销”简案“板砖”目标目标一：2012年上半年，利用回归价格引爆销售，加大力度回款（销售任务）目标二：预留部分优质房源，待2013年初楼市回暖、房贷宽松另行定价，集中热销（增值任务）目标三：建立开元四季在徐州的准现房、高质耐久、配套完善、绿色宜居等口碑（形象任务）目标四：实现开元四季的高质量、高品质、高信誉品牌形象，提开元房产的品牌价值（品牌任务）"板砖"是什么“板砖”怎么来的“板砖”怎么拍“板砖”后遗症“板砖”策略板砖，城市扩张、建设阶段，最常见施工材料；街头一族最喜爱斗殴工具。“板砖”策略寓意最简单、最实用解决问题方法，不扯淡、不矫情！"板砖"是什么“板砖”怎么来的“板砖”怎么拍“板砖”后遗症“板砖”由来看完北京看南京，房价全国一片“合理回归”声！房产保值、增值没有最合理，只有更合理！“板砖”由来温总理在喊话：开发商要有道德血液！大势所趋：顺者昌，逆者亡！生存法则：先活着，再活好！“板砖”由来砖家论调：“楼市如股市，入手请谨慎”“板砖”论调：“楼价如股价，发现更合理入手价格！”“板砖”由来到什么年头，唱什么歌！“板砖”价格：“房不同，价不同，时段变化，售价变更！”彻底摒弃：“保值、增值”作茧自缚的论调！“板砖”由来“板砖”房源：高层、小高层、多层；毛坯房、特价房、精装房。推售时段：4-5月，9-10月旺季、2-3月，7-8月淡季“板砖”由来“板砖”思想：买房如买股，风险与机遇同在。没有绝度抄底，只有相对合理！“板砖”策略：制造阶段潜力股、绩优股，抛弃绝对涨价、升值理论；市场决定房价，开元提供好房！“板砖”策略改变被动降价的态势，制造新售房理论！以股市风险理论，摆脱被动困境！"板砖"是什么“板砖”怎么来的“板砖”怎么拍“板砖”后遗症“板砖”拍法顺应——地产大势、政策趋向2010年“国十一条”、“国十条”、“国五条”、2011年“新国八条”以及72个一二线城市的限购令先后出台、步步紧逼，一系列政策的出台，表明了国家抑制房价快速上涨的决心，必然使楼市价格回归理性；2012年限购、限贷等政策继续加紧，这无疑促使市场提前进入寒冬。对于本案来讲，准现房发售，高质量的产品，如果价格回归到购房者能接受价格，再加多渠道销售模式，必将在低迷的市场中创造一个理想的结果。“板砖”拍法开元四季，响应政府号召，“做徐州最具道德血液楼盘！”成为：价格合理回归楼盘典范！“板砖”拍法“价格合理回归楼盘典范！”含义：（1）绝对响应政府号召，配合房价“合理回归”要求。（2）绝对迎合最大多数人民意愿，“没有最合理，只有更合理”，根据回归状况随时调整销售价格。（3）2012年房地产市场将迎来一个理性的调整期，开元四季以更先行一步的姿态，率先实现徐州房价大幅度“合理回归”！“板砖”拍法整体营销策略高调亮相·强势出击·瞬间引爆阶段主题调整媒体全面启动现场进驻渠道通路树立龙吟湾中采取非常媒体持续活动制主动出击高端形象及销组合，瞬间引造人气促进，挖掘客售信息释放爆市场现场氛围源“板砖”拍法A、刀锋--卖点切入短期内推出低于市场合理回归价，与时间赛跑制造楼盘热销氛围，吸引顾客及早下定B、迫势—市场空间逐步塑造完整楼盘形象C、塑造—完整形象1、抓市场利用线下活动互动迅速传播信息拉近客户距离D、刺激—事件营销E、品牌—逐步拔高城熟→价值→产品，逐步拔高，作为推广暗线F、热度—媒体维系阶段媒体跟进，利用政府导向，维系楼盘热度G、对策—边角差户难销单元户型及早预测，做出具体对策“板砖”拍法a、圈定—重点推盘瞄准重点城市区域，占领目标群体集中的渠道b、套定—让利政策限阶段购房享受最合理回归价格销售谈判、销售中的诚信管理、售后的客户服务、c、传播—重视口碑销售案场的形象管理等各个方面拉动小数量团购，刺激购买；实行客带客，加速楼d、强销—重点片区2、抓客户盘传播，增加购买群体；走平民路线，拉动圈层团购；实行重点推广，针对特定客群，等等e、恰谈—逼定技巧销售人员的精神面貌、客户谈判的语言技巧、客户跟踪的适当态度，等等。提高成交率f、销控--深度分销根据楼层、位置、面积、户型、景观等各个特征的不同，制定特定的相应策略g、体验—制造亲切城熟便利生活体验、看房车、样板房、客户赠品“板砖”拍法执行阶段2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月暖春季体验季畅享季感恩季品牌感恩回馈+促销产品升级价值塑造稀缺多层+低总价全年终回馈去化+实景体验景高层开元发现之旅开元发现之旅开元发现之旅开元发现之旅——龙印雪红——龙吟云谷——最后的多层——醇美溢彩策略合理回归楼盘典范！“板砖”拍法龙吟湾组团龙吟湾高层体验区公开龙吟湾公开销售2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月暖春季体验季畅享季感恩季合理回归楼盘典范！以龙吟湾组团推售为契机，根据市场竞争对手的最低报价，制定项目报价，以区域最低报价价格，吸引客群。龙吟湾拍法推广思想云龙谷龙吟湾组团，作为首个纯高层产品组团，与周边竞争项目相较，产品优势不明显，只有价格才是竞争的唯一最具杀伤力的突破口。“板砖”策略，最简单、最有效；通过“合理回归楼盘典范！”的打造，结合极具杀伤力的销售报价，打破市场僵局。2012年开元发现之旅从龙吟湾开始发现“价格合理回归楼盘典范”开元四季7年建城大业，宏图绽现；2012年云龙谷龙吟湾顺应国家大局要求，（1）绝对响应政府号召，配合房价“合理回归”要求。（2）绝对迎合最大多数人民意愿，“没有最合理，只有更合理”，根据回归状况随时调整销售价格。（3）开元四季以更先行一步的姿态，率先实现徐州房价大幅度“合理回归”！主标：2012年将抄底进行到底！副标：三期龙吟湾水景高层86-150㎡高层，38万起！分秒递减中！随文：幸福年、万家情，新起点、心行动，38万抢住90㎡小三房，2012入住龙吟湾，有家有业有未来！龙吟湾组团营销执行节点1龙吟湾高层体验区公开龙吟湾公开销售2012年4月5月6月7月8月9月10月回归渲染期体验季畅享季合理回归楼盘典范！4月，启动“合理回归”媒体渲染、造势活动；抢占市场舆论关注制高点，制造市场焦点中心；预热市场！龙吟湾组团营销执行节点2龙吟湾高层体验区公开龙吟湾公开销售2012年4月5月6月7月8月9月10月体验回归季第一季畅享季合理回归楼盘典范！5月份，启动“回归第一季”进行批龙吟湾房源推售；根据市场反应，有针对性的调整营销方向。龙吟湾拍法主题2012年发现开元四季，从龙吟湾开始！发现“价格合理回归楼盘典范！”龙吟湾推售房源梳理龙吟湾推售房源梳理楼号面积（㎡）套数8697110117121147152167合计F31419712144F41519711144F84841722798房源分合计析：48296351623272186三期一标龙吟湾高层7月2日开盘，推出F3、F4、F8共230套，截止到12月31日已经去化44套，剩余186套，其中86㎡剩余48套，97㎡剩余29套，110-121㎡剩余57套，147-167㎡52套。楼层分布：F3/F4/F8剩余房源主要分布在1-17层的中间户及西户,其中F8的1单元中间户，86㎡共去化8套，东户152㎡户型共去化7户，2单元总共去化10套。龙吟湾推售房源梳理?价格分析：?F3剩余房源最低价格6800元/㎡，最高价格7510元/㎡，均价7208元/㎡；F4剩余房源最低价格6680元/㎡，最高价格7510元/㎡，均价7099元/㎡；F8剩余房源最低价格6525元/㎡，最高价格7145元/㎡，均价6849.3元/㎡；F3/F4/F8剩余房源销售均价6992元/㎡.参照案场正常折扣，贷款9.4折优惠后F3销售均价为6775.44元/㎡F4销售均价为6672.6元/㎡F8销售均价为6438.4元/㎡。一次性付款9.1折优惠后F3销售均价为：6559.2元/㎡F4销售均价为：6459.6元/㎡F8销售均价为：6232.9元/㎡，按照正常贷款折扣F3总价范围为62-104万，F4总价范围为61-103万，F8总价范围为52.5-104万元。?龙吟湾价格策略给出一个市场最低价制定一个销售最高价实现一个销售平均价龙吟湾价格策略高走边销边拉升价格的手法。始终给消费者施加心理压力，造小步快跑成楼盘紧俏、脱销的心理暗示，逼迫消费者缩短思考观望周期，促进和刺激销售。合理回归价格进、退自如！！（1）如果市场整体出现转弱迹象，由于项目本身定价偏低，则以低于市场回归价格入可以维持相对强势，不必被动调市。低价格，避免消费者受买涨不买1、宏观环境的不确定性。全国落心理的驱使而对项目失去购买楼市降价的波动，影响消费心理欲；。（2）如果市场状况能够维持现2、徐州楼市现状。11年楼盘状或出现好转，则可以迅速拉升12放量激增，交易量急剧释放。定价，利用消费者买涨不买落的年开发量依然巨大。3、项目本身体量较大，推盘顺心理，迅速达成销售目的。序应考虑整体项目。龙吟湾回归价回归价：精装房6500元/平方米（起）观景房6300元/平方米（起）毛坯房5000元/平方米（起）特价房4800元/平方米（起）合理不合理，全看你自己；多种价格，多重选择！建议：分批次推出房源既定合理回归价龙吟湾回归价首批房源推出龙吟湾F8#52套房源。单元特价房4800元/平方米F82单元(7折合理回归价）室号04030201楼层面积(M2)单价总价面积单价总价面积单价总价面积单价总价(元)（元）(M2)(元)（元）(M2)(元)（元）(M2)(元)（元）2F157.264651.573149585.984553.539151085.984567.5392714119.714651.55568313