DTZ-ManhattanPlaza业态规划说明Manhattan-TheFifthAvenue.商业规划——从市场角度提出专业意见，务求设计出一个合乎实用性、市场性及最佳招商效益的商场模式及最吸引消费者的商场。戴德梁行将运用丰富招商经验，发挥[郑州曼哈顿广场目]的地利优势，并就消费者的需求和利用商场及商户间的微妙关系及市场情况，提出最佳商品结构组合与商户组合建议。利用本行国际国内商业网络，实现此项目专门主题店铺结合特色中小型品牌租户的商户组合，令整个商场的投资回报及发展潜力清晰可见，充分激发投资者热情，最终实现良好的租售状况。-1-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnu郑州曼哈顿广场的市场机会及商业前景如何？-本项目地处郑州城区及CBD新区的连接纽带，商业辐射能力强大-周边环绕四五星级酒店、甲级写字楼、高档社区，具中高品质商业发展潜力-本区域商业尚未成形，相比龙湖商圈将会更快的形成未来城市商业中心u结合市场，如何达致最佳的土地利用与商业目标？-燕庄具备形成城市中高档商业中心的潜力-有效引导，使新建商业成为有效的商业供应-让商业部分能够独立的表达其物业功能-达致对写字楼、酒店（公寓）、住宅部分的价值提升-成为该区域最主要的购物中心，形成区域的竞争优势u我们目前的商业形态符合期望的目标定位吗？-商业街、商场还是购物中心？-TheFifthAvenueInManhattan-北京，东长安街，东方新天地-郑州，金水西路，曼哈顿广场-中国的，亚洲的，世界的；郑州的-2-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnuA/B区的业态区域划分A-1/F-NW国际名品廊这是一个郑州追求时尚的成功人士不可不去的部分，在这个高级购物廊里集中了国际品牌的服装服饰，另外还有饰品精品店，如万宝龙、琉璃工房、施华洛世奇，无一不向人们传达着精致高尚的生活品位。第五大道国际名品廊主力店铺是来自香港的[进思名店城]（JsBoutique），Js装修典雅尊贵、格调高雅时尚，总面积近3000平方米。国际名品廊提供VIP会员客户服务，聚集这里的国际品牌有——HUGOBOSSD&GVERSACE-3-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnZEGNADunhillARMANIPOLORALPHLAUREN,POLOSPORT,POLOGOLFST.DUPONTparisLesCopains,CHRISTINAEFFE,KATHLEENMADDENKENZOVERRIBRUNOMAGLISONIARYKIEL,PALISE,TIPS,BASSETLANVINLIFTNazarenoGabrielli………等约30个世界名牌重点提示：本区域尤其强调龙头国际品牌及名品专门店对于其它品牌招商的带动作用以及促进珠宝、钟表同强调生活方式（Lifestyle）的国际名酒、烟草雪茄及周边商品的引进。整体区域营造出对于生活品质的尊重，用以界定曼哈顿广场-第五大道的高端定位部分，并和中高档品牌及时尚品牌形成有效衔接。Js[进思名店城]的引进将带来别具一格的购物体验与身份认同感，既有极具个性的一线国际品牌专门店（Zegna/Dunhill/HugoBoss/Montblanc…），而2500平方米-4-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn的百货部分又有专业采购人员为郑州市乃至中原地区高端消费人群及白领阶层精心挑选的来自米兰、巴黎的最新时尚服饰，包罗近30个知名国际一线品牌。Js[进思名店城]百货专门店部分采用开敞空间方式依据商品品牌及品类陈设，设有男仕正装、女仕正装、皮具、运动休闲、名表眼镜配饰、高尔夫系列等区域，跨双层商业空间。众所周知，奢侈品商场或上流人群消费场所需要极为精致的物业管理与客户服务，同时商场内部饰装亦需要与品牌主题契合。第五大道国际名品廊部分基本采用合作方式体现租约，一般抽成在5-10%之间，依据品牌而定：?明确物业管理公司及百货管理公司，透过委托管理合同妥善解决税收及海关进口等诸多事项；?选择对行业了解、知晓品牌物业需求及经营习惯的顾问及中介公司作为租务代理机构；?正确认识顶级品牌愿意交付的保底租金水准，一般低于其它商家40%-50%，后期通过良好的经营达到较高的营业租金。上海Plaza66[恒隆广场]某品牌月营业额甚至超过2500万元，而正常情况下顶级品牌的营业租金可比保底租金高2-3倍之多；?因此在协约谈判时，并不去追求很高的保底租金，反而重点在于如何去控制营业租金，如制定在租约内若每年交付不了若干租金，业主有权解除合同等条款；?租约方面，顶级品牌一般签约5年以上，原因在于顶级品牌的装修筹备成本相当之高，恒隆广场某些品牌甚至仅内部装修费用就已达到6000万之巨；?世界范围内顶级品牌只有50-60家，在这个范围内也有行业领导者，如LV、Gucci等一线顶级品牌。若顶级品牌中的一线商家进驻，他们亦会协助业主招商，因为此类商家非常注重自身周边的经营品牌。利用一线品牌的行业影响-5-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn力完成普遍的招商，是Plaza66最为成功的经验之一，亦是对于我们最有益的借鉴。此次曼哈顿广场若委托GAModefineS.A.Company（加?莫德菲尼公司）提供品牌引进及商场管理服务，可更快捷引入30个国际一线品牌同[进思名店城]（JsBoutique）的商场管理品牌，整体约需分期投资RMB2500万元（包括店铺装修、品牌引进、代理费用等）。根据戴德梁行经验，5-8年经营即可收回全部投资。同时考虑到世界品牌的引进对于其它区域招商工作的明显拉动作用，对于店铺销售价值的有效提升作用，对于写字楼、酒店、公寓住宅品质的有效配合作用，戴德梁行认为Js[进思名店城]或同类店铺的引进基本可行且十分必要。-6-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnA-1/F-NE香港时尚特区及名表中心香港时尚特区——以中、高收入群体为消费对象，荟粹香港特色品牌及香港公司代理的国外品牌，产品涉及服装、皮具、饰品、珠宝、餐饮、鞋业、化妆品、保养品、家居精品……，突破传统百货业之格局，以创新的组合彰显强烈的个性化、国际化形象。香港名表中心——在CEPA的零关税措施下，香港钟表厂商只需为其原创品牌或收购外国品牌在港注册，并在港进行设计、装配和测检的工序，便可以「零关税」进入内地在内地设立的名表中心是港商销售「香港制造」产品的窗口。现时香港名表中心在内地只有四间分店，预期今年会增加至十间。目前香港名表中心在内地的四间分店分别位于杭州、成都、上海和北京。（联合商机提供品牌列表及区域进一步说明）重点提示：香港时尚特区及名表中心的设立便是对于国际名品廊的呼应之一，在金水路沿街形成瞩目的商业品牌聚集形势，品类丰富、华丽繁盛，香港最受欢迎的时尚品牌如Esprit旗舰店、屈臣氏等将在此设店，不是香港确胜似香港。最为重要的一点，香港品牌的引入且营业额的保障可有效地促进产权店铺之品牌（或租约）的捆绑销售。-7-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnA-1/F-SW女仕时尚区全球知名女性成衣及时尚品牌荟萃之地，深入感受来自巴黎、米兰的前沿风尚，辅以国际妆容及香水品牌，以及珠宝首饰、皮具箱包等缤纷配饰。龙头租户——Maxmara/Escada/Ports/Etam/Ochirly/MissSlxty/VeroModa/Only/On&On/Hotwind/达芙妮/百丽/千色店/佰草集…重点提示：女仕时尚区的设立更是得益于国际名品廊在中档及中高档女性服饰及妆容用品方面的延展，目标品牌则更为丰富，涵盖服装、皮具、饰品、化妆品等类别。不同商品零售的穿插搭配，为郑州的追求品味的精致女性营造出一处一站式购物场所。A-1/F-SE活力新天地倡导极具个性及品质的休闲生活，国际休闲、运动、牛仔品牌汇聚地。龙头租户——Lacoste/TommyHilfiger/JackJones/G2000/Leo/TonyWear/Lampo/Levis/Lee/CKJeans/D&S/GAP/SKAP/Apple/Zippo/Nike/Adidas/Reebok/Puma/Fila/Mizuno/Umbro/Kappa/Diadora/Lotto/Novo/Sport100…-8-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnA-2/F-NNICO女人世界名店NICO经营模式以品牌档次、风格为特色，采用灵活的经营形式(独立专卖店及半开放式或全开放式专柜结合)，以突出品牌的个性。以年轻高级女性白领和追求个性、品味、时尚女性消费者的需求。更以年轻、时尚、个性的品牌服饰精品为商品特色，并在区域中配套与定位一致的特色休闲餐饮。（联合商机提供品牌列表及区域进一步说明）A-2/F-SW家饰生活馆着眼于中高收入群体对生活素质和品位的要求；通过建立全球采购中心，吸收欧、美、日、韩、泰等各国优质家品、精品、文具、宠物用品、美容纤体及个人用品……紧贴时尚、令消费者有新鲜感之设计，为“居家”创造新形象；倡导“生活大空间”的概念，依据经营规模为可为：数十平的概念店、数百平的形象店、数千平的体验店，为商业项目提供差异化主题。-9-PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprin