代理事业部·专题研究0808年不确定性市年不确定性市场趋势场趋势下下的的营销营销策略策略策略资源中心·数据研发部13／12／2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。前言前言。。。。。。对对0808年房地产市场的走势研判，已经不能将视角简单地放在房地年房地产市场的走势研判，已经不能将视角简单地放在房地产行业本身，自产行业本身，自0707年以来，房地产市场就已经与全球经济、美国年以来，房地产市场就已经与全球经济、美国次级债、中国经济过热、通货膨胀等问题纠缠在一起，房地产市场次级债、中国经济过热、通货膨胀等问题纠缠在一起，房地产市场的发展不再仅仅是房地产本身的问题，房地产市场的发展要看中国的发展不再仅仅是房地产本身的问题，房地产市场的发展要看中国过热的经济和通货膨胀是否得到抑制……过热的经济和通货膨胀是否得到抑制……本报告是严格保密的。Author：wanghaibin2当当前中前中国经济国经济的主要特征的主要特征经济过热经济过热GDPGDP：：中国经济已经连续5年保持10%以上的增长速度，2007年GDP增长达11.4%，远高于全球4.9%的经济增长速度和美国2.9%的经济增长速度。三三过过：：贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快。通通货货膨膨胀胀资产资产价格：价格：07年上半年以商品房和股票为代表的资产价格飙升，一线城市新增商品房价格平均上涨37.1%；股市综合价格指数一度突破6400点。消消费费品价格：品价格：07年下半年以食品为代表的消费品价格迅速上涨，08年1月CPI同比上涨7.1%，食品总体价格上涨18.2%，其中肉禽及其制品上涨41.2%。本报告是严格保密的。Author：wanghaibin3当前中国经济过热的主要表现：GDP持续双位数经济过热经济过热增长与“三过”中国历年GDP走势30000011.412中国全国人大财经委员会2007年7月16日至GDP（亿元）GDP增长率（%）11.12500009.11017日举行第91次全体会议当前经济运行中的主10.48.41010.12000008要矛盾和问题是：经济增长由偏快转为过热的8.3趋势更为明显；贸易顺差过大、信贷投放过多1500006……1000004500002当前经济运行中的主要矛盾和问题0000年01年02年03年04年05年06年07年贸易顺差中国与美国GDP增长率走势12.0%过大中国美国11.1%11.4%10.0%10.0%10.1%10.4%9.1%8.0%8.4%8.3%6.9%6.3%6.3%信贷投放投资增长6.0%5.9%4.7%4.0%过多过快3.2%3.4%2.0%2.2%0.0%00年01年02年03年04年05年06年07年本报告是严格保密的。Author：wanghaibin4贸易顺差过大：2007年中国外贸进出口总值首次经济过热经济过热超过2万亿美元，全年累计贸易顺差达2622亿美元?2007年中国年度外贸进出口总值首次超过2万亿美元，达21738亿美元，比上年(下同)增长23.5%，净增加4134亿美元。?出口12180亿美元，增长25.7%，比上年回落1.5个百分点；进口9558亿美元，增长20.8%，比上年加快0.9个百分点。?全年累计贸易顺差为2622亿美元。?自2002年正式加入世界贸易组织以来，中国对外贸易增长速度连续6年保持在20%以上，进出口规模翻了两番。资料来源：中国海关总署中国贸易顺差的特点中国对外贸易额走势?300000250%贸易顺差主要集中在加工贸易领域，贸易顺差（百万美元）环比增长加工贸易顺差综合了一般贸易和其他贸250000211.1%200%易方式的顺差或逆差额，决定贸易顺差200000150%总额的变化。150000100%74.1%?贸易顺差集中在外资企业。10000050%34.9%31.9%47.7%?贸易顺差来源地较为集中，主要在欧-17.5%50000-6.5%0%美地区。-18.4%0-50%00年01年02年03年04年05年06年07年本报告是严格保密的。Author：wanghaibin5信贷投放过多：2007年末，信贷投放27.8万亿元经济过热经济过热，同比增长16.4%，比年初增加3.9万亿元04年以来中国信贷投放增速2007年居民信贷?2007年居民户贷款增加1.2万亿元，余额同比增长30.4%，增速比上年高9.3个百分点，同比多增5466亿元。居民户贷款中，消费性贷款比年初增加8686亿元，其中80%以上是住房消费贷款，经营性贷款比年初增加3111亿元。新增贷款走势2008年1月信贷?2008年1月份贷款猛增8036亿元，是历年以来当月新增贷款的最高水平，比次高的2007年1月份的水平还要高2373亿元。数据来源：中国经济统计数据库，中国人民银行，招商证券研发中心本报告是严格保密的。Author：wanghaibin6投资增长过快：2007年全社会固定资产投资完成经济过热经济过热137239亿元，同比增长24.8%中国历年全社会固定资产投资走势全社会固定资产投资总额(亿元)环比增长16000030%?国家统计局最新统计显示，中国固26.0%24.8%14000027.7%23.9%26.8%25%定资产投资快速增长，2007年全社12000020%会固定资产投资137239亿元，比上10000016.9%8000015%年增长24.8%，加快0.9个百分点13.1%60000。10.3%10%40000城镇固定资产投资结构5%20000投向投资额（亿元）同比增长00%第一产业146631.1%00年01年02年03年04年05年06年07年第二产业5102629.0%第三产业6492823.2%中国房地产开发投资走势30000房地产市场开发投资额（亿元）环比增长35%30.2%30%?2500029.6%国家统计局最新统计显示，中国房27.3%30.3%25%地产投资快速增长，2007年全社会2000022.8%19.8%23.2%21.5%20%房地产投资25280亿元，占全部固15000定资产投资总额的18.4%，比上年15%10000增长30.2%。10%50005%数据来源：国家统计局00%00年01年02年03年04年05年06年07年本报告是严格保密的。Author：wanghaibin7资产价格：07年一线城市新增商品房价格平均上涨通通货货膨膨胀胀37.1%，二线城市平均上涨24.7%，股市一度突破6400点中国商品房价格增长走势70个大中城市房屋价格指数走势40.0%11135.0%全国一线城市二线城市11030.0%一线城市：涨37.1%10925.0%10810720.0%二线城市：涨24.7%10615.0%10510.0%1045.0%全国平均：涨7.6%1030.0%10201年02年03年04年05年06年07年05.0805.1106.0206.0506.0806.1107.0207.0507.0807.11上证股市A股综合指数走势?70002007年，全国商品房价格快速上涨，一线城市07年1月沪市综合6000平均上涨幅度达37.1%，二线城市平均上涨幅价格指数突破64005000点度达到24.7%。400030002000?2007年，沪深两市股票价格综合指数快速上涨1000，沪市曾一度突破6400点，深市也超19000点0。05.0105.0405.0705.1006.0106.0406.0706.1007.0107.0407.0707.10数据来源：中国人民银行，国家发展与改革委员会，世联数据库本报告是严格保密的。Author：wanghaibin8CPI与PPI：08年1月份CPI同比增长达7.1%，通通货货膨膨胀胀PPI增长达6.1%，持续走高中国CPI与PPI月度走势CPI各大类对CPI的贡献108时间食品烟酒衣着家庭设备医疗保健交通通讯娱教文用品居住CPIPPI10707.11.650.070.050.120.12-0.03-0.330.5207.21.980.080.020.140.13-0.04-0.120.510607.32.540.08-0.020.140.130.01-0.160.5410507.42.340.07-0.020.140.14-0.02-0.170.5710407.52.740.07-0.010.140.15-0.05-0.170.5410307.63.730.07-0.030.110.18-0.1-0.170.607.75.080.08-0.050.110.21-0.12-0.170.610207.86.010.07-0.080.110.22-0.12-0.160.5810107.95.580.07-0.090.110.24-0.13-0.060.5710007.105.810.07-0.120.110.27-0.16-0.070.6506.106.406.706.1007.107.407.707.1008.107.116.010.08-0.130.120.29-0.13-0.070.82?07年较长的时期内，CPI涨幅高企，PPI保持低PPI涨幅最大的行业位，10月份受成品油涨价影响，PPI开始反弹。?食品和居住类价格上涨是CPI反弹的主要原因。?PPI涨幅最大的行业是食品和上游原材料行业。本报告是严格保密的。Author：wanghaibin9流动性过剩是导致这一轮经济过热和CPI持续上成因分析成因分析涨的主要原因本报告是严格保密的。Author：wanghaibin10连续多年的外汇储备和居民储蓄余额的增长是