2010年上半年房地产市场与政策评估目录1.市场变化与政策效果2.调控政策效果评估1.1房地产新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交同比下降显著在房地产新政影响下，2010年上半年主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉成交面积同比09年上半年有所上升；杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过50%。2010年上半年城市套数面积(万㎡)同比09年北京40312483.29-43.73%上海59840620.28-49.75%天津42283434.22-22.74%重庆103857984.41-12.50%深圳14452126.53-67.10%杭州11234132.11-63.23%南京19709216.53-50.94%武汉68437704.1210.27%成都　435.26-27.67%苏州18686191.33-52.64%青岛37991367.909.60%厦门10295119.53-51.55%福州9536105.59-63.72%1.2.新房成交：新政出台后的5-6月，主要城市成交量较3-4月显著下降图：重点城市5-6月成交面积较3-4月降幅跌幅超80%1个城市海口三亚“新政”出台后，重点城市温州跌幅60%-80%厦门5-6月住宅成交量较3-4月大幅苏州6个城市杭州下降。海口、三亚和温州降幅位合肥居前三，均超过70%。共有杭北京南京州、苏州等7个城市超过兰州60%。北京、上海、天津等9个跌幅40%-60%深圳9个城市福州城市降幅在40%-60%之间。重庆东莞天津重点城市中，成交量降幅在上海15%以内的有青岛、包头和哈尔昆明宁波滨，跌幅分别为12.9%、7.6%扬州跌幅20%-40%广州和1.5%。青岛由于5月底购房9个城市武汉契税优惠到期，在到期前成交量长沙贵阳急剧增长，使得5月成交量维持徐州成都在较高水平。银川跌幅小于20%青岛4个城市包头哈尔滨-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.3调控政策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市，授权地方根据当地情况采取区别城市一线城市成交量的下降不同程度的调控措施，幅度超过二线城市避免了房地产调控“一刀切”。二线城市09-10年上半年楼市成交量同比变化图一线城市09-10年上半年楼市成交量同比变化图单位：万平方米单位：万平方米120080%80060%62%60%100070036%40%80040%60020%20%5006000%-17%400-4%0%-20%400300-40%-40%-40%-44%-20%-40%-46%200-72%200-51%-40%100-72%-60%0-60%0-80%1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月2009年2010年同比增长率2009年2010年同比增长率（1）北京：市场低迷，成交量一路下滑2010年上半年月均成交面积95.3万平方米，大幅低于06，07和09年同期水平（40%），与08年同期成交量基本持平。。6月北京市商品住宅销售4961套，成交面积52.79万平方米，环比下跌16.41%。（2）上海：成交量同比下滑近50%2010年上半年月均总成交面积103.3万平方米，为近四年来的最低点，同比09、08、07和06年分别下跌50%、30%、54%和42%。（3）深圳：成交量同比缩水近70%2010年上半年月均成交面积21万平方米，与09、07、06年同期相比分别下跌67%，40%和64%，甚至大幅低于08年同期水平（18%）。单月数据显示，今年1月份成交量为最高点，达到35万平方米，此后至今单月成交量都未能超过1月份水平。1.4综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价调整已经出现从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态图：1999-2010年1-5月全国商品房和住宅均价及其环比增速势已经开始得到有力遏制。1-5月，全国商品530030%元/平方米房销售均价涨幅较2009480025%年下降12.1个百分点，430020%其中5月份全国商品房380015%销售均价今年首次出现环比下降。330010%从各区域销售均价来28005%看，上海、浙江和北京23000%等区域销售均价涨幅回1800-5%落速度最快。1999200020012002200320042005200620072008200910:1-410:1-5前期房价暴涨区域二商品房均价商品住宅均价手房价格下降：北京的商品房均价增长率商品住宅均价增长率望京、通州、亦庄等区域的二手房均价降幅在数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2000元左右。1.5　土地市场：5-6月成交量持续下行，与同期推出量比值持续下降，流拍率有所上升图：2010年上半年住宅用地月度成交量单位：万平方米4500500%从单月数据来看，4-6月成交量逐4000400%月下降，其中6月成交量为1385万平方35003000300%2500米，环比下降28%，同比下降37%，200%2000是今年以来首次同比下降。1500100%10000%5000-100%1月2月3月4月5月6月2009年2010年环比同比图：2010年上半年100个城市住宅用地成交面积与推出面积比值单位：万平方米5000120%3-6月，住宅用地成交面积与同期推40001.0100%出面积的比值由0.9持续下降至0.4。0.90.880%3000由于土地市场热度明显下降，6月部分0.60.660%2000城市出现流拍流标现象。0.440%100020%00%1月2月3月4月5月6月推出量成交量成交面积/推出面积数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.6土地市场价格较09年下半年出现下滑，推动房价继续上涨动力不在2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。图：2009年1月-2010年6月全国103个城市住宅用地楼面均价300080%250060%40%200020%15000%1000-20%500-40%0-60%200901200903200905200907200909200911201001201003201005楼面地价（元/平方米）环比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.7房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响未来商品未来商品未来土地房的成交取决于房价格调取决于价格调整量整幅度幅度未来商品未来土地房价格调取决于的重置成整的底限本目录1.政策效果2.效果评估总体判断：房地产市场变化与政策预期方向基本一致，调控政策现成效。－－具体体现在四个转变2.1调控政策促使市场对房价地价预期的转变图：购房者对政策的信心综合政策效应已经对消费的未来预期14.6%9.1%非常大产生了显著影响，9.3%比较大36.1%的购房者对比较小本轮房地产调控有36.1%非常小比较大的信心，同30.9%没信心时近六成购房者持图：购房者房价走势预期有房价下行预期，45.0%39.2%其中39.2%的购房40.0%35.0%者认为房价会在一30.0%25.0%年内有小幅下降。19.8%20.0%13.5%13.9%15.0%11.0%10.0%5.0%2.5%0.0%大幅上涨小幅上涨保持稳定小幅下降大幅下降不好说数据来源：中国指数研究院·中指调查2.2调控政策促使房地产市场供求关系的转变√2010年1-5月，全国完成房此次控制房价政地产开发投资13917亿元，策在对投资性需同比增长38.2%，增速处于求严格管理的同历史高位；时，通过维持√上半年103个城市住宅用20%的开发企业地累计供应量同比增长100%的资本金比例和供求关系变化；√累计成交量14420万平加大土地供应等方米，同比增加85%。方式支持房地产√1-5月，全国商品房新开工开发企业加速开面积累计达到6.15亿平方米发、增加房屋有，同比增长72.4%，效供给房地产市场的未来供应充足。2.3调控政策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市，授权地方根据当地情况采取区别城市一线城市成交量的下降不同程度的调控措施，幅度超过二线城市避免了房地产调控“一刀切”。二线城市09-10年上半年楼市成交量同比变化图一线城市09-10年上半年楼市成交量同比变化图单位：万平方米单位：万平方米120080%80060%62%100060%70036%40%60080040%20%50020%0%600-17%400-4%0%-40%-20%400300-40%-40%-44%-20%-40%-46%200200-40%-72%-51%100-72%-60%0-60%0-80%1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月2009年2010年同比增长率2009年2010年同比增长率2.4调控政策促使房地产企业盈利模式的转变房地产新政要求：（1）土地“招拍挂”制度完善2（）缩小出让土地的规模，过去主要靠土地盈利的导致提高土地出让价款首次缴纳比模式难以持续例，缩短支付尾款时间；（3）严格土地开发的时限（4）加大土地增值税征缴力度（5）控制房地产企业融资；房地产业现有格局出现新政影响