——新国八条及房产税政策解读争渡争渡惊起地产波澜重要提示基于国八条地方细则于2月份出台，故对此项内容分析可能有不够深入之处基于截止本文发出为止，上海房产税细则尚未出台，且和多个区交易中心沟通了解到，1.28当日交易过户事实上几乎暂停，故对此项内容分析可能有不够深入之处国八条和房产税两项重拳，经过我们讨论，基于悖论，对多数人关心的房价所起的作用无法得出结论；但一致认为，一旦严格执行，对两市需求一定会有影响因时间原因，团队工作到午夜，故对排版和文字不做过多校对。请包容????新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略新国八条和房产税试点的背景月010年120月70年012月年41002月10年201社会消费品零售总额:累计同比0月1年0902月709年02月409年02月1年0092月018年002月78年200月408年02月108年02年10月0720月77年002月47年200月年1070210月06年20月76年200月406年021014182226月16年002新国八条及房产税出台背景“”GDP:累计同比2010Q32012010Q120139Q020经济持续高速增长社会消费保持稳定增长19Q020Q38002Q18002Q372002007Q12002006Q320016Q02035Q02015Q0026810121416月日，国家统计局公布年同比增长，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。1202010GDP10.3%国内经济复苏强劲月11年0102月82010年月52010年月22010年房地产开发投资完成额:累计同比11月年0920月82009年月52009年房地产开发投资持续高速增长国际经济复苏引致贸易出口维持高速稳定增长月22009年11月年8200月82008年月5年0082月22008年11月2007年月82007年月5年0720月22007年11月2006年月82006年月5年6200月22006年11月2005年月82005年月52005年0918273645月22005年新国八条及房产税出台背景“”月01年0120月7年1020月4年1020月月1年100210年9002月7年0902月4年0902月月1年900201年8020出口金额:累计同比月7年8020月4年0820月月1年082010年7020月7年0702月4年0720月1年0702月01年6002月7年6002月4年6020月1年6020-40-200204060从年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过201030%30%出口回暖、房地产投资不减城市房价涨幅宁波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重庆24%青岛28%无锡32%平均涨幅26.9%新国八条及房产税出台背景050010001500200025003000350040004500“”重庆上海无锡青岛福州010年10月010年102月8年0102月6年0102月42010年月20年102009年12月209年102合肥009年10月009年102月89年002月62009年月42009年月29年002南京月208年102月108年020月88年002月62008年月48年002月22008年宁波月207年102月107年020月82007年月67年002月47年0020200040006000800010000120001400016000月22007年从年新政第一次调控，到新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，年依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的个城市来看，平均涨幅达到，第三波的调控政策呼之即出2010“4.17”“9.29”2010826.9%房价继续上涨的一年2010新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略新国八条和房产税试点的背景新国八条简析“”预期管理政策地方政府约束政策新国八条供应增加政策需求抑制政策第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收第四条：二套房首付比例提高第六条：全国范围内的限制购房套数第七条：约谈地方政府第二条：加大保障房供应第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量第一条：地方政府要确立房价控制目标第八条：加强舆论导向––––––––新国八条简析“”4.17国务院令1.26新国八条限购对象商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市限购对象对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。有1套住房的当地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房“”当地政府限购细则缺乏明确时间表，预计最早要到春节后出台。何为第三套房，其中涉及有住房共有产权的家庭，共有产权部分按比例算，还是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，还是仅家庭在当地住房套数。各地房产信息登记体系完善程度不相同，房地产业发达地区登记信息全，三线城市实施限购难度大。???最大特色在全国限购，但限购的难点在三套房认定提高二套房首付改善性自住对于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且年来购买二套房全款购买比例在上升，首付提高一成实质影响不大–2010新国八条简析“”不满年营业税差额改全额征收本意是打击短期投机的，但是在供不应求的大环境下，税费的转嫁就显得容易的多，带来的结果只会是增加交易成本，抬高房价若无明确房价上涨预期变化，政策效果微乎其微5––限定地方提出价格控制目标变相承认房价不可能下跌，助长看涨预期；并且房价控制目标制定拍脑袋居多，缺乏合理依据–其他政策创新点也存在漏洞新国八条简析“”新国八条并没有突破2010年两轮调控政策的手段范围，基本上仍旧是前两轮调控政策的重复和略为加强，漏洞较多，细节明确度不高。只有严格的明确三套房界定，严格执行长期的、全国范围内的限购，政策才可能达到抑制投机炒作，降低住房需求的目的。??总结新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略新国八条和房产税试点的背景上海重庆房产税简析60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年的70%计算缴纳适用税率：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%税收减免：家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据：试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出税率征收对象计税依据免税面积收入用途两地对比：上海房产税框架上海重庆房产税简析存量的独栋商品住宅个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房房产交易价，待条件成熟时按评估值征税用于出租的应税住房，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下：0.5%3倍（含）4倍：1%4倍（含）以上：1.2%三无个人新购的第二套（含）以上的普通住房：0.5%之前拥有的独栋商品住宅：-180平方米新购的独栋商品住宅、高档住房：-100平方米一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率–––––––—–“”––––税率征收对象计税依据免税面积计算公式两地比较：重庆细则内容税率窄高ⅡⅠ上海重庆房产税简析ⅢⅣ低端低收入人群影响更大；税收对高端市场影响较小低端自住需求被完全压抑；高端需求受到的影响类似短时间大幅加息，基于财务原因，或出现住宅抛售高潮；整个市场出现系统性风险，市场萎缩低端自住需求基本不受影响；税收对高端市场影响较小；市场不会出现明显变化，政策无效低端自住需求基本不受影响，或有部分高端需求进入低端市场，价格存在上升可能；高端需求受影响较大，市场出现波动宽税基低不改变供应情况下，短期效果现行税率和只对高端或新增住宅收税条件下，房产税政策对于需求影响是中性的，无法明显抑制需求。但房产税可以调节人们对于房价预期，当长期税收达到一定程度之后，再加上营业税、契税、增值税、中介费等支出后，炒房人将发觉中短期炒卖将无利可图，将打消投机行为。两个版本的房产税效果都不大上海重庆房产税简析上海版房产税目标意图在于限制人们购买住宅的套数，降低住宅需求重庆版房产税目标意图在于控制住宅成交均价，降低高档房成交––上海和重庆的两个试点方向不同，应税对象范围有差异，因此决定了两地市场结果具有一定的差异。总体看上海版房产税是严于重庆版房