谨呈：惠州市申润房地产开发有限公司惠州城市壹号公寓商业报告世联地产2005年3月本报告严格保密。明确解体目标本报告解决什么问题？本报告解决什么问题？确定商铺经营方向确定商铺经营方向商业定位商业定位业态分布业态分布本报告严格保密。本报告结构项目概况项目概况项项项项目分析目分析目分析目分析限制发展因素限制发展因素商商商商业环业环业环业环境分析境分析境分析境分析商商商商业业业业定位定位定位定位本报告严格保密。项目概况区位描述　　本项目处于惠沙　　本项目处于惠沙城市提路上，北临滨江公提路上，北临滨江公园，西枝江贯穿其上购书壹号园，西枝江贯穿其上中心，使之与江北隔离开，使之与江北隔离开；；?南坛路?从住宅角度上看，从住宅角度上看，时代本项目处于住宅集中本项目处于住宅集中广场区；区；??但从商业角度上看但从商业角度上看百佳，本项目处于相对偏，本项目处于相对偏顺电郊的地区；郊的地区；人人乐本报告严格保密。项目概况项目数据主要户型：单房、一房一厅总户数634户：约1000人左右居住人数：城市白领、单身贵族住户类型：约5642.54㎡商业面积：0层、1－3层；共商业层面：四层每层面积：约1400㎡柱间距3.9m－7m不等：地下车位，46个停车位：本报告严格保密。项目概况项目描述商业面积：约5642.54㎡商业层面：0层、1－3层；共四层每层面积：约1400㎡柱间距：3.9m－7m不等停车位地下车位，46个：3层惠沙2层　　四层商业层面，两面　　四层商业层面，两面提西临街；临街；路1层提　　其中　　其中00层临西提路，层临西提路，1层临惠沙堤路；路1层临惠沙堤路；0层本报告严格保密。限制发展因素建筑因素商业总建面五千余平方米单层建筑面积千余平方米柱间距较小，且大小不等??商业规模有限；商业规模有限；??不能支撑大型商业；不能支撑大型商业；??单店造就的商圈不足以单店造就的商圈不足以在惠城市场上造成较大在惠城市场上造成较大影响力；影响力；本报告严格保密。限制发展因素外部道路及交通状况??项目前后道路，均为双向双车项目前后道路，均为双向双车道；道；?交通畅顺，但来往的车流人流?交通畅顺，但来往的车流人流惠沙堤路较少；较少；?附近道路无公交系统；?附近道路无公交系统；西堤路??非城区主要道路；非城区主要道路；??没有迹象表明未来车流没有迹象表明未来车流人流量会有较大幅度增人流量会有较大幅度增加；加；??道路交通因素限制商圈道路交通因素限制商圈范围；范围；本报告严格保密。限制发展因素外部环境　　正南侧面地块，目前尚是　　正南侧面地块，目前尚是荒地，既无住宅又无商铺；不荒地，既无住宅又无商铺；不仅严重影响项目外部形象，也仅严重影响项目外部形象，也对商业运作产生不良影响；对商业运作产生不良影响；　　市政广场部分高架于项目　　市政广场部分高架于项目西侧的西提路上；使之形成事西侧的西提路上；使之形成事实上的商业隔离效果；实上的商业隔离效果；　　项目南侧住宅楼宇外观陈　　项目南侧住宅楼宇外观陈旧，对将来运作的商业档次有旧，对将来运作的商业档次有不良影响；不良影响；本报告严格保密。限制发展因素其它因素　　北侧　　北侧滨江公园滨江公园提供上佳的提供上佳的休憩空间，每天都产生一定数休憩空间，每天都产生一定数量的休闲人流；量的休闲人流；??但公园、广场等并非商业元素，但公园、广场等并非商业元素，休闲气氛过度，不休闲气氛过度，不利利于商业氛围于商业氛围的的营营造；造；??滨江公园滨江公园存存在的在的另另一一结结果：果：只只有有单面商业街，单面商业街，而而非双面商业街道非双面商业街道，商业氛围，商业氛围呈几何级呈几何级数下数下降降；；本报告严格保密。项目分析综述??本项目商业本项目商业体体量不量不适合适合发展大型商发展大型商业；业；??受受地地理理位位置置、商业规模以、商业规模以及及道路交道路交通因素的影响，要通因素的影响，要扩扩大本项目商业大本项目商业经营经营的商圈范围有一定的商圈范围有一定难难度；度；??从目前从目前情情况看来，本项目况看来，本项目周边周边环环境境还需还需要一定要一定程程度的度的改善改善；；??本项目本项目紧紧临滨江公园，并临滨江公园，并设设有广场有广场，不，不利利于商业氛围的于商业氛围的营营造；造；本报告严格保密。本报告结构项项项项目分析目分析目分析目分析商业概况商业概况商商商商业环业环业环业环境分析境分析境分析境分析挖掘可用资源挖掘可用资源商商商商业业业业定位定位定位定位本报告严格保密。周边商业环境描述主要商业点的相对区位描述购书中心购书中心紧紧临本项目临本项目人人乐、百佳人人乐、百佳是是大型大型城市零售零售业购业购物物场场所所，分，分别距离本项目800米购书壹号别距离本项目800米中心、、300300米米南时代广场时代广场是是新落新落成的成的坛路时代大型中高档次服装卖大型中高档次服装卖广场场，距离本项目约场，距离本项目约300300米；米；百佳顺电南坛路南坛路已经已经是惠城居是惠城居民日常逛民日常逛街购街购物物的主的主要商业街道之一，中要商业街道之一，中档、中档、中低低档档服装服装是主是主人人乐要业要业态态；；本报告严格保密。周边商业环境描述临近街道的商业分布惠沙堤路段：西堤路段：1F层，主要业态是餐饮和美容美发类主要业态是汽车护理行业、酒吧娱乐，租金一般在￥60－80/㎡，少量业、美容业、装修装饰器材及杂货零空置；售行业，大部分外观环境较差，西侧2F以上，租金较低，约￥20/㎡，商铺较新，但空置率也较高；整体商且空置率较高，其中不少商铺已大面业经营环境较为衰败；积转向写字楼用途；本报告严格保密。周边商业环境描述综述??与城区主要购与城区主要购物物场场所所的距离较近；的距离较近；??业业态态无规模，分无规模，分布布无无序序；；??地地段价值段价值较较低低；；??商铺空商铺空置率置率较高；较高；??部分商铺因部分商铺因招招商问题商问题难难以解决，以解决，已已降低降低身身价价向向写字写字楼楼用途转变用途转变；；??如何整合如何整合处处理理22FF以上楼层的商业以上楼层的商业经经营营是是难点难点；；本报告严格保密。周边商业环境描述综述　　本项目距离商业　　本项目距离商业旺旺街下街下埔埔路仅路仅300300米距离米距离，但商业状况，但商业状况则则天天差差地地别别，，鉴鉴于于现现实实情情况，况，消消费者基费者基本上都会本上都会步行至更好步行至更好的的消费消费场场所。所。造成造成“强者恒强“强者恒强、、弱者恒弱”弱者恒弱”的的局局面面。。　　从　　从周边周边商铺供商铺供求情求情况看来，空况看来，空置率置率较高，较高，且有部分因且有部分因经营经营问题问题而转手。而转手。在一定在一定程程度上度上给给招招商商带带来较大来较大障碍。障碍。　　在　　在此情此情况下，商铺况下，商铺投资者投资者无无法法看看到到项目前项目前景景，商铺，商铺几乎几乎无无法零售。法零售。本报告严格保密。可利用资源挖掘购书中心购书中心??本项目本项目姐妹姐妹楼的楼的裙裙楼商业楼商业。。与项目与项目毗邻而立毗邻而立；；??购书中心在城区购书中心在城区内内有较高有较高知名知名度；度；??可可为本项目为本项目带带来来具备固具备固定定消费特征消费特征的的消费群体消费群体；；本报告严格保密。可利用资源挖掘滨江公园滨江公园滨江公园滨江公园每天都为项目每天都为项目带带来来一定数量的一定数量的固固定类型的休闲定类型的休闲人人群群；；虽然淡化虽然淡化商业氛围，商业氛围，但但所所提供的人流为项目提供的人流为项目宣传宣传有积有积极极作作用用的一面；的一面；本报告严格保密。可利用资源挖掘周边居民周边居民??周边周边是住宅集中区是住宅集中区域域，居住，居住人人口口较集中；较集中；??人人口口是是消费消费的主的主体体，，驻扎驻扎人人口越多口越多，，潜潜在商在商机越机越大；大；??本项目本项目年底入伙年底入伙，，届届时将提时将提供上千供上千年轻消费群年轻消费群；；??新新居居民民没有没有现现成的成的消费习惯消费习惯，，更更加加容易容易发展成本商业项发展成本商业项目的目目的目标消费群体标消费群体；；本报告严格保密。可利用资源挖掘市政广场市政广场??市政广场是环市政广场是环境境较较好好的城的城区中心区中心景景观之一；观之一；??南面南面直连直连城区商业地城区商业地带带；；??因项目与广场的道路因项目与广场的道路暂暂时时未能未能直接直接相相连连，，这这是个是个潜潜在的在的可利用资源可利用资源；；本报告严格保密。可利用资源综述　　购书中心在城区　　购书中心在城区内内有较高有较高知名知名度，度，具备具备相相当当影响力影响力；；购书中心购书中心　　　　经营想关经营想关联产联产品或者品或者提供相提供相关服务关服务，能，能借势借势提高市场提高市场接受程接受程度；度；　　为项目　　为项目带带来来固固定定特征特征的的某某类人类人群群；；滨江公园滨江公园　　　　消费消费的主的主体体、商业运作、商业运作基础基础以以满满足住户足住户日常日常周边居民周边居民消费需求消费需求为目的，为目的，可可以以消化消化一部分商业面积一部分商业面积　　　　若若市政广场能与本项目市政广场能与本项目直接直接相相连连，有，有机机会重会重市政广场市政广场新塑新塑造商业氛围，并造商业氛围，并可借机扩可借机扩大商圈；大商圈；本报告严格保密。本报告结构项项项项目分析目分析目分析目分析商商商商业环业环业环业环境分析境分析境分析境分析业业态态分分析析商商商商业业业业定位定位定位定位业业态态方向定位方向定位业业态态分分布布建建议议本报告严格保密。商业定位定位原则??分分析析市场市场现现状，状，寻找寻找市场市场缝隙