我们一直在寻觅，寻觅，一个豪宅的梦想梦想，如此生活复地天赋营销报告第二部分市场研究■市场分析综述■豪宅市场总体情况■供应与消化对比■宏观市场扫描■市场分析综述北京市高端公寓（单价18000以上）整体市场及西部区域高端公寓市场综述：●北京市整体高端公寓市场的供应量较大，目前已知剩余供应量达到3896套（截至2007年3月），并且2007年还将有多个高端项目入市，竞争将更加白热化。●东部区域供应量（2963套）远大于西部区域（933套），但西部区域成交率为65％（1699套），远高于东部区域24％（918套），西部区域因相对稀缺更引发市场的追捧。●北京市整体高端公寓市场中销售率最高的是100～200㎡户型产品（约52%）。而西部区域400㎡以下户型产品销售率均达到了60％以上，其中300～400㎡户型产品成为主力供应产品和主力消费产品。■市场分析综述●未来市场中，东部区域的供应量大幅增加，西区少有增长，更反映出西部区域的高端产品稀缺性，而西部区域强劲的消费力，为西部区域市场创造了升值空间。●由于地缘特征和传统观念，东西部地区之间的高端公寓市场竞争不强烈。西部地区高端公寓的供应量相对东部区域较少，竞争激烈度要低于东部。东部地区高端公寓市场存在商务需求的特征，而西部高端公寓市场由于人文历史的特征从而形成需求。■豪宅市场总体情况□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告■豪宅市场总体情况项目名称报价成交均价项目名称报价成交均价Naga上院24000元26412元世界城26000元25419元银钻公寓18500元19714元万城华府11000元18596元银泰中心38000元41542元缘溪堂19000元20315元昆仑公寓－－65665元西城晶华24000元20326元US联邦公寓23000元20301元立方庭23000元24517元华远裘马都16800元16609元锦官苑二期19800元19902元九号公寓18000元17738元融泽府20000元19612元新城国际三期25000元25130元长河湾11-13楼24000元25763元星河湾二期30000元26906元－－注：数据均来自北京市房地产交易管理网，数据截止2007年3月底。□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告第二部分市场研究■市场分析综述■豪宅市场总体情况■供应与消化对比■宏观市场扫描■东部区域户型配比户型配比（套）项目名称100㎡以下100～200㎡200～300㎡300～400㎡400～500㎡500～600㎡600㎡以上合计Naga上院---80--24104银钻公寓870------870银泰中心-12010024-16-260昆仑公寓----21-223US联邦公寓-1231664---293华远裘马都23212624646---650九号公寓246104532935242新城国际三期833227971--492星河湾二期--9266243313228世界城671--46--27191858737787326755246合计388148%20%21%8%2%1%1%●东部区域高端市场中，100㎡以下的户型供应量最大，为1858套，占东部区域高端公寓总体供应量的48％，为东部区域高端公寓的主要产品；●其次100－200㎡的户型供应量与200－300㎡之间的户型供应量相差不大，所占比例分别为20％和21％；●其余户型面积越大的产品，供应的数量越少，越显示出稀缺性。□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告■西部区域户型配比户型配比（套）项目名称100㎡以下100～200㎡200～300㎡300～400㎡400～500㎡500～600㎡600㎡以上合计万城华府--245321---566缘溪堂--21166574313300西城晶华348406345312799立方庭675------675锦官苑二期-12927----156融泽府--6691--76长河湾-3624----601023571417501614415合计263238.9%21.7%15.8%19%2.3%1.7%0.6%●西部区域的高端公寓产品以200㎡为产品分界线，市场中供应的小户型以100㎡以下为主力产品；市场中供应的大户型以300～400㎡为主力产品。□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告■北京市高端公寓整体市场销售状况与成交价格100㎡以下100～200㎡200～300㎡300～400㎡400～500㎡500～600㎡600㎡以上项目售出售出售出售出售出售出售出供应量销售量销售率名称取证取证取证取证取证取证取证比率比率比率比率比率比率比率28231920573141411东部388191824%185873778732675524615%43%26%22%19%27%24%6983562853281022西部2632169965%1023571417501614415-68%62%68%65％16%50%9806754904012436116513261740%2881130812048271369661合计34%52%41%48%18%38%18%●西部区域总体销售量大于东部区域，总体销售率乐观，各面积区间的产品销售率普遍良好，均成为主流消费产品，仅400～500㎡户型产品出现问题，是个案的原因。●西部区域300～400㎡的户型产品不仅供应量大、且销售量也非常大，销售率与200～300㎡的户型销售率持平。□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告■截至2007年3月份东部区域高端公寓市场销售状况项目名称供应量（套）销售量（套）销售率开盘均价当前均价涨幅银泰中心26020579%36681元41452元13％Naga上院1042120%25274元30476元20.6％九号公寓2427832%18796元20367元8.4％银钻公寓8709611%18135元22138元22％US联邦公寓2935519%18129元20540元13.3％昆仑公寓23313%65665元65665元-华远裘马都65019530%15687元17404元10.9％新城国际三期4928217%25930元25130元-3％星河湾二期2287935%24737元27318元10.4％世界城71910415%23862元26192元9.8％□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告■截至2007年3月份西部区域高端公寓市场销售状况项目名称供应量（套）销售量（套）销售率开盘均价现成交均价涨幅万城华府56644579%1671919693元17.8％缘溪堂30012943%1678423446元39.7％西城晶华79941252%1919320326元5.9％立方庭67559989%2400126698元11％长河湾60915%2600025763元-1％锦官苑1566441%2230119902元-10％融泽府764154%1936319612元1.3％□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告■整体市场高档公寓成交产品户型配比综述●东部区域的高端公寓市场总体销售量为918套，整体销售率为24％。●东部区域高端公寓市场100～200㎡的户型产品销售状况最佳，销售率达到了43％，由于东部区域存在着较多的商务需求，租赁市场也非常活跃，因此100～200㎡的户型产品受到市场的追捧，消化速度最快；100㎡以下的户型产品销售率最差，仅为15％，由此可见单价超过18000元/平米、小户型必然畅销的定律已经被市场打破。●西部区域高端公寓市场400㎡以内的各面积区间户型产品销售状况均良好，销售率都超过了60％，但300～400㎡的户型产品供应量和销售量均大于200～300㎡的户型产品，总成交金额为各类面积区间户型产品的交易金额之最。由此可见，300～400㎡的户型产品属于市场的绝对主力消费产品；□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告■北京市高端公寓整体市场未来发展趋势预测区域项目名称现供应量（套）Naga上院83●截至2007年3月底，北京市单价在18000元/平米以上的高银钻公寓774银泰中心55端公寓现供应量为3896套，占总取证量6513套的60％，已销昆仑公寓20US联邦公寓238售的套数占总量的40％；东部华远裘马都455区域2963九号公寓164●其中东部区域的高端公寓供应量为套，占总现供应量的新城国际三期41076％，供应量过大而销售率较低，造成东部区域高端公寓消化较星河湾二期149世界城615为困难；合计2963万城华府121●其中西部区域的高端公寓供应量为933套，占总现供应量的缘溪堂17124％，供应量较少而销售率较高，因此西部区域高端公寓逐渐成西城晶华387立方庭76西部为稀缺产品；区域锦官苑二期92融泽府35●东区供应量约为西区供应量的3.2倍，东区高端公寓的竞争要长河湾11-13楼51远高于西区。合计933总计3896■西部区域未来供应情况根据调研，西部区域目前已知西城晶华还有179套的供应量（其中48套在4月份已取得销售许可证，剩余131套未取得销售许可证）；万城华府还有132套未取得销售许可证；天安国汇已经取得216套的销售许可证，但目前北京市房地产交易管理网上未显示其有销售记录；御园已取得67套的销售许可证，但目前北京市房地产交易管理网上未显示其有销售记录；缘溪堂已取得100套的销售许可证，但目前北京市房地产交易管理网上未显示其有销售记录。由此，仅西部区域单价在2万元/平米以上的高端产品未来已知的还有累计至少694套的供应量。□天安门□中南海□长安街□西单复地天赋营销报告■关注20