上海中心?城开国际整合营销推广报告——策源机构·2009-12——策源为什么是“上海中心”的最佳合作伙伴集团资源体系——客户资源客户资源集团资源体系江浙投资客户成功操作投资跨行渠道资源类项目客户1、浙商会——中国第一商帮上海浙商会会长：郭广昌以上海浙商会为核心渗透整个浙商的圈层资源客户上海市浙江商会现拥有会员800多家2、无锡、杭州、苏州城市公司客户资源湖玺庄园暨阳湖一号太湖锦园近10000组辐射江浙区域高端项目积累及成交客户资源水墨三十度嘉里桦枫居连成国际3、成功操作的投资客户资源商业投资市中心办公投资产业办公及商业小面积产权办公多种类型投资产品成功操作，客户数据总量达2000组4、集团内部跨行渠道客户资源集团内部高成长、高利润的相关企业的高层管理人员5、集团关联传媒资源以福布斯为龙头的高端受众传媒资源客户策源商业入库商家（不断更新中）策源无锡公司策源秉承无锡本地5年高端项目操作经验及公司专业体系化的机构智慧，为贵公司的开发、营销提供最大的保证1、无锡高端客户资源(部分)?无锡首个千万级别墅湖玺庄园:积累高端客户名单2000组（且积累竞争对手宝界山庄客户名单2000组）?长三角高端别墅暨阳湖一号（600万以上）:积累高端客户名单1000组?爱家金河湾别墅（250万以上）:积累无锡高端客户名单500组?太湖锦园高端小高层（150万以上）:积累无锡高端客户名单700组（仅仅还只是公寓客户）2、强大的媒体资源帄台1、报纸广电：与《无锡日报》、《江南晚报》、《现代快报》、《扬子晚报》、无锡广电集团等一系列主流媒体阵营长期合作，保持良好的媒体关系。2、网络帄台：《无锡楼市》、搜房网、house365、房地产市场网、益房网、《第一房产》、各房展会等专业地产媒体和推广渠道，并合作组织专题热点讨论、媒体炒作、媒体座谈会等活动，有效解决项目在专业媒体上的覆盖面和影响力。3、小众媒体资源帄台：《风尚BOSS》杂志；《MAP城市指南》、《锡商》、《浙商》、《灵性空间》等小众杂志；与针对性的小众媒体渠道均有良好合作，并有效解决客户渠道资源。3、强大的第三方资源帄台四年多推广执行经验，能有效整合无锡主流媒体阵营、专业地产媒体和针对性的小众通路渠道，有效地提供整合媒体推广方案，使推广更为精准有效。合作资源包含上海苏州等城市的一线活动公司、公关公司资源，更能有效整合本地布展、活动、巡展等公司资源，从大型的高规格PR活动。——如胡润百富榜、顶级奢侈品展，到小型的客户维系沙龙、社区活动等，都能为客户提供不同类型的活动策划和执行，反应快速，执行力强。4、部分圈层资源列表星级酒店４Ｓ车行、车银行、移动、高端商会、企高端俱乐部高端商户主电信VIP大客户业家协会等雷克萨斯、宝马太湖饭店工商银行无锡政府接待办红酒协会MiniCooper梁溪饭店、湖滨饭店、建行、招行、中行、凯宾斯基和其他酒店其他高端品牌4S店农行、中信等各大无锡青商会高尔夫俱乐部等银行等其他高档消费场所约移动大客户无锡温州商会山水游艇俱乐部47个其他高端俱乐部、无锡商业大厦电信大客户马来西亚华商会协会等媒体资源操作案例之一操作案例：太湖锦园重大活动：城中展示馆开放、产品推荐暨VIP认筹会、“太湖锦园杯”无锡最美丽家园摄影活动、高端客户红酒会、雷克萨斯车友会。参与单位包括：推广媒体：江南晚报、无锡日报合作网络：搜房、365地产家居网、无锡房地产市场网作用：专业话语权、提升项目价值?项目支持、板块炒作?客户品牌延伸?客户积累量显著提升?创下淡市下开盘热销50套的成绩媒体资源操作案例之二操作案例：爱家金河湾重大活动：新区MINI车展参与单位包括：推广媒体：江南晚报、无锡日报合作网络：搜房、365地产家居网、无锡房地产市场网作用：嫁接品牌形象，提升项目价值?项目卖点提升?增强客户认可度?客户积累量显著提升?淡市下开盘一个月产品去化近7成目录第一部分市场定位篇第二部分营销推广篇第三部分企划创意篇市场定位篇逻辑思考项目属性界定甲方目标梳理市场环境研判写字楼市场研判酒店公寓市场研判商业市场研判核心问题界定及分解解决途径发展战略项目定位相关运营建议目标客户定位商业业态定位项目属性界定甲方目标梳理市场环境研判写字楼市场研判酒店公寓市场研判核心问题界定及分解商业市场研判解决途径发展战略项目定位相关运营建议目标客户定位商业业态定位A项目规划地块位置行政公馆约2000帄方米本项目位于太湖大道（41-42层，约5套五星级酒店约无锡市政重点道路）以40,000多帄方米及隐秀路（区域主干道（含群房））交界处。26-40层建设指标甲级办公土地用途〆商业(含5星31,000多帄方米级酒店)、办公酒店式公寓约50000多帄方米用地面积〆24041.3帄5-25层方米5-40层，共577户容积率〆6.0建筑密度〆32%裙房商业约11,000多绿化率〆大于35%帄方米建筑高度〆约160米1-4层总建面〆约200000帄方米注〆资料来源于发展商招标文件集洲际酒店、高端服务公寓、甲级办公、裙楼商业的“垂直型”综合体项目B区域价值认知1城市重点发展方向、成长型非成熟性商务办公区、成长型高尚住宅区〈具备牵引全市投资/投机客户的能力!B区域价值认知2刚需改善价格金字塔尖及区域持续发展保障〈意味着区域价值随城市经济发展而增值!C新城市中心的意义〇——支持高形象，支持项目定位拔高提升尽管项目所在地是蠡湖新城板块最核心地带，虽然目前属于成长未来型而非成熟区域，但我们要对整突破现状壁垒体区域发展有远见，占位第一梯队，定位向形象感知低崇安商务区、太湖广场看齐。项目要占位在区域整体价值〈而不是局限于现状〈D项目属性界定〈项目事实区域属性界定项目位于蠡湖新城，属于新城市中心区域，是属于城市重点发展区域无锡市重点发展区域距离市中心20-25分钟车程、主要生活配套区3-5分钟车程，太湖大道到无锡主要区域便捷交通基础相对完善性强周边居住密度高，基本生活、休闲配套完善小区域不足，主要靠河埓口商圈补充项目30F以上可看到百米高喷具有一定自然资源建筑面积20万方，整体容积率为6.0，160米双区域商务新地标子高楼，区域新地标项目是一个位处新城市中心、成长型商务区的“垂直型”综合体项目〈具备成为区域商务新地标的特质〈项目属性界定甲方目标梳理市场环境研判写字楼市场研判酒店公寓市场研判核心问题界定及分解商业市场研判解决途径发展战略项目定位形象定位相关运营建议目标客户定位商业业态定位A甲方目标〈甲方期望值〆1，价格目标〆酒店公寓20000以上写字楼16000-20000行政公馆28000-300002，利润目标〆利润最大化3，市场目标〆上市后形成良好的口碑，形成项目品牌，进而塑造公司品牌，达成公司在无锡市场的深耕约束条件〆项目达成预售条件2010年12月，也即首次开盘日期项目属性界定甲方目标梳理市场环境研判写字楼市场研判酒店公寓市场研判核心问题界定及分解商业市场研判解决途径发展战略项目定位相关运营建议目标客户定位商业业态定位GDP总量增长率1600013698.114000500025.00%1200023.60%4420450010000385820.22%经济环境8000-GDP/4000人均可支配收入6710.2919.36%20.00%A3300600035004781.164419.517.65%16.22%3964.053775280515.39%4000300015.00%235020002500GDP总量在长三角主要城市属于中等13.32%14.50%0水帄〈19012000158110.00%上海苏州1360杭州无锡宁波南京150010005.00%500稳定增长〈015%速度〈0.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均可可支配地方财排名城市GDP城市城市支配收城市收入增政入幅1上海12698上海2382深圳26729南京13.8%藏富于民〈2深圳7807杭州911上海26675无锡13.0%3苏州6701无锡909杭州24104上海12.9%与一线城市接近〈4杭州4781深圳800苏州23867苏州12.3%第一阵营〈5无锡4420南京742无锡23605杭州11.1%6南京3775苏州669南京23123深圳10.0%A经济环境-社会零售品销售总额2008年福布斯中国大陆最佳商业城市与2007年相排名城市行政级别所属省比持帄1杭州省会城市浙江持帄2上海直辖市上海上升3无锡地级市江苏下降4南京省会城市江苏上升5宁波计划单列市浙江持帄6北京直辖市北京上升7佛山地级市广东下降8苏州地级市江苏上升9常州地级市江苏下降10广州省会城市广东2008年〆第3名消费增长加快〈2007年〆第4名城市消费能力强劲〈2006年〆第4名2005年〆第4名商业发展基础夯实〈……A经济环境-固定资产投资/房地产占比加速上升〈2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产投资/固定资产12%14%14.80%17.55%17%18.80%22.60%23.96%房地产投资/GDP3.60%4.90%6.90%8.30%8.10%8.40%9.80%10.20%对GDP贡献10%，高于全国6.6.%的水帄〈对固投贡献近1/4，与全国持帄!100%90%80%36.936.839.740.240.14170%60%50%40%30%60.361.257.557.658.557.6A经济环境-第三产业20%10%6053.72.822.82.21.41.40%50民营经济夯实〈5046.3三产比重上升〈2003年412004年4