二○○七年三月武汉德思勤房地产顾问有限公司金地·积玉桥项目前期策划报告谨呈：武汉金地辉煌房地产开发有限公司武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..前言金地·积玉桥项目前期策划报告武昌内环核心·20万㎡·别墅级·国际滨江精品住区本报告所有结论的判断依据为现有市场条件（城市空间发展趋势、市场供求关系、地块条件等）、国内外案例借鉴参考、本公司专家组整体评审。未来由于不可控的政策风险和重大的市场变动、项目地块开发条件等发生变化，那么定位的结论必须做相应的调整，即本定位结论有其时效性。贵司在开发决策过程中应根据实际情况选择合适的开发方向。我们衷心地希望能够与金地集团精诚合作，为积玉桥项目的成功操作竭尽全力，为贵司的发展壮大贡献力量，同时也希望双方合作愉快。二、结论摘要客户定位：“城市精英”第一类：资富阶层（私企业主、企业高管等）第二类：一、报告说明承蒙信任，我司于2007年1月4日开展金地积玉桥项目市场调查工作，经过将近40天的认真整理分析，现特向贵司提交《金地·积玉桥项目前期策划报告》，权富阶层（政府中高层公务员、企事业单位高管等）第三类：智富阶层（总部经济区高级白领人士等）物业定位：2武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..3.3%8.7%4.6%5.0%2.5%4.2%2.2%12.0%20.3%15.9%占总面积比例4.7%6.5%7.2%17.3%29.1%22.7%12.4%27.9%47.4%24.7%面积比例4.9%4.9%4.9%22.1%33.4%19.8%10.0%30.0%48.0%22.0%套数比例物业类型及其配比：金地·积玉桥项目前期策划报告606060314923270410242122套数8595105125135145160155-160165-170185-195实际建筑面积(㎡)武昌滨江·国际气质·城墅住界类别墅：8.89%商业：5.32%公寓：16%高层：69.79%2×2×13×2×13×2×24×2×24×2×24×2×25×2×2(2+1)×2×1户型高层别墅形象定位：物业户型配比3武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD.._80909570综合11176175502.0%7.0%7.0%12.4%43.6%44.0%——商业2120222882326042447920.0%45.0%35.0%90149391——9960公寓金地·积玉桥项目前期策划报告13033101314858万元121271211——别墅1245814174157801403730-3545-5060-65731482288879——8012高层单间1×1×12×1×1年度均价车库收益公寓物业总体均价项目整体均价价格预估结论2008年销售均价2009年销售均价2010年销售均价2013年销售均价4武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..商业类别墅车位配比：1：0.4—0.5高层住宅公寓金地·积玉桥项目前期策划报告高雅、稳重、大气，以棕褐色和白色搭配为主色调；现代、简约、时尚商业业态：武昌滨江·品位·精致商区15572元/㎡（现时价）现代简约风格中高档休闲娱乐商业商业定位商业档次：商业形象定位：商业价格定位：功能布局及建筑群体组合设想高层立面风格：公寓立面设计建议：类别墅在立面造型与色调上体现：5武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..金地·积玉桥项目前期策划报告项目营销六大策略：策略一：城市价值，都心生活——展现区域的差异性优势策略二：品牌造势，高举高打——“打造武昌滨江国际精品住区标杆之作”策略三：强强联合，强势发布——确立市场地位策略四：第一楼盘，气势抢先——推广及外围包装策略策略五：现场包装，打动客户——现场展示策略6武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..金地·积玉桥项目前期策划报告主题：武昌内环核心/城墅住界/国际滨江精英专享领地市场预热期：武昌内环·滨江传说开盘销售期：滨江国际·城墅住界持续销售期：国际气质·精英专享策略六：高效管理，销售保证——现场销售策略营销推广三大攻势7武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..目录金地·积玉桥项目前期策划报告第一篇市场分析一、武汉市宏观经济背景二、区域规划分析三、房地产政策环境四、武汉市房地产市场状况五、武汉市高端房地产市场状况第二篇、消费者分析一、武昌消费者分析二、可比楼盘成交客户分析三、消费者问卷调查分析四、潜在客户访谈第三篇项目分析一、项目概况二、地块价值分析三、项目分析及发展策略第四篇项目定位一、客户定位二、物业及形象定位三、物业类型定位四、物业类型配比定位五、户型配比定位六、价格定位七、商业定位第五篇物业发展建议一、规划设计要点二、规划设计原则三、规划设计理念四、功能布局设想五、建筑群体组合建议六、景观与环境设计建议七、道路系统与交通组织八、建筑单体及风格建议九、户型设计建议十、商业规划设计建议十一、车位配比及设计建议十二、项目配套设施及功能建议第六篇营销推广一、营销策略二、推广三大攻势三、项目推广预算附件：专业人士访谈及客户需求电话回访统计分析《定位与推广深化补充报告》SWOT8武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..金地·积玉桥项目前期策划报告第一篇市场分析9武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..收入情况人口情况经济背景武汉市宏观经济背景金地·积玉桥项目前期策划报告宏观经济分析思路房地产发展的经济环境“十一五”规划中部崛起/宏观经济分析——主要考虑当地经济中决定所有类型房地产需求的基本因素。其中，人口、住户数、就业和收入等是最主要的变量。此外，还要对某一特定地理区域内需求决定因素的过去变化趋势进行判断，并预测未来的发展前景。10一、武汉市宏观经济背景方法论：武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..武昌区先后荣获全国科技进步先进区、全国科普示范区、省级文明城区、市级经济强区等称号。观点提示：武汉地理优势明显，武昌是湖北省重要的政治、科教、文化中心。金地·积玉桥项目前期策划报告，是湖北省重要的政治、文化和信息中心。全区总面积平方公里，常住人口近百万，区内拥有成片完整的自然山林水体，保存良好，随着环境创新步伐的加快，绿化覆盖率不断提高，环境日益优美，已成为市民居住、购物、休闲的首选之地。82历史文化名城——－3500年历史江城&千湖之城——－两江三镇，百湖之市全国交通枢纽——---九省通衢华中政治文化经济中心——中部核心经济圈本项目地处的武昌区1-1武汉概况武汉市位处华中地区，湖北省省会，为传统的中原腹地，大陆东西南北交通的交汇之地，为长江流域的核心城市。市内湖泊塘堰众多。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分，通称武汉三镇。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越中心位置，水、陆、空交通十分发达，古称“九省通衢”。11武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..武汉历年GDP统计表05001000150020002500300011206.81347.81492.71662.41954223825902000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年系列金地·积玉桥项目前期策划报告年武汉市国民生产总值亿元，同比增长。增幅创年新高。年，武汉市人均达到美元。固定资产投资达到亿元，增长。城镇居民人均可支配收入为元，比年增长；城镇居民人均居住建筑面积为平方米，比年提高平方米。储蓄存款余额为亿元，比年增加。2006259014.8%102006GDP37901325.2926.1%12360200513.9%26.8620051.161887.95200518.0%1-2武汉经济背景1-2-1全市GDP值快速增长观点提示：宏观经济继续增长，拉动经济增长投资、消费、出口。投资仍是经济增长重头，房地产需求比重将会加大。武汉经济发展已处于高速增长时期。12武汉德思勤房地产顾问有限公司WUHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTD..增长率(％)人数(万人)武汉市年户籍人口统计2000年2001年2002年2003年2004年2005年2000-20057497587687817868011.2%1.2%1.3%1.7%0.6%2.0%020040060080010000.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%观点提示：中部崛起将为武汉的经济发展带来新的契机。金地·积玉桥项目前期策划报告亿美元，在中部地区位列第一，华新利华、冠捷科技、统一食品等台湾大企业纷纷落户湖北。同时香港也是湖北利用外资的最大来源地。今后，湖北省将注重发挥香港在服务业上的优势，把吸引港资作为重点35家，总投资1755，希望港台资本在湖北实现‘中部崛起’中发挥更大的作用。”2005年武汉市户籍人口801万人。2005年武汉市常住人口858万人，比上年增长9.17%，户籍人口801.36万人，人口