谨呈：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司佛山市南海-大沥地块前期策划定位报告世联地产2007年05月商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。?本次报告解决的问题：1、项目发展的方向初判；2、容积率及其它相关指标确定；3、项目物业类型选择；?项目背景：项目现阶段已拿到用地许可证，但容积率等相关指标还没有确定。本项目是其首个佛山房地产项目。因此在需要在较好风险控制下实现项目价值最大化，同时建立较高的品牌形象，为开发商后续开发打下良好基础。前言.关于世联认识世联。4世联全景服务中国世联集团旗下拥有16家分支机构，服务全中国90座城市的600多家海内外机构环渤海区域长三角区域2006年珠三角市场累计代理销售金额280亿珠三角区域珠三角代理市场份额排名第一5世联中国服务领域地产综合服务商专业解决中国房地产问题迈向TobeChian’sNo1.professional具有国际水准的Realestateconsultancyinstitution中国最佳的withinternationalstandard房地产专业顾问机构6ontheroad……20061450人变革年1320051400人创业年1220041100人前线激情年112003547人平台效益年102002389人专业进步年92001305人专业品质年82000220人培训年71999151人形象品牌年651998112人4199784人3199672人2199550人1199436人019936人我们仍在路上……世联十四年Ontheroad……7Figures数字世联至2006年，世联已参与国内近实际销售金额近570多个900亿元；地产项目发展顾问；策划和销售代理物历年累计评估总值业项目达500个6707亿元；8目前的荣誉?由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所三家研究机构组成的“中国房地产TOP10”蝉联2005-2006两届“中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首”首次颁发：2006中国房地产最佳综合服务品牌”“2006年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构”?2006年中国房地产估价师与房地产经纪人学会“2006全国优秀房地产经纪机构”?2006年中国房地产协会“2005-2006年度中国房地产诚信企业”?2006年世界品牌实验室”“2005中国品牌年度大奖”地产专业品牌TOP10”“地产诚信服务品牌TOP10”?2004年中央电视台国际网络《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号?2004年中国国际房地产研究院/《房地产纵横》2003-2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司?2004年中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司9世联的立足之本1993—2007发掘物业价值降节省交易成本低专业世联之路：以专业著称风成熟、稳健、创新的世联险10世联珠三角战略：重点战略地区，泛世联惠州代理项目名录世纪城·国际公馆东莞南城珠三角市场的逐渐成熟，持续拓展鼎盛时代世联东莞山水雅居世联东莞世联惠州代理项目名录世联广佛圈代理项目名录莞都国际花城世联东莞中央公园一号世联东莞城市1号公寓惠州理想花园世联广州米兰雅居世联东莞保利丰花园二期世联广州丽日百合惠州江北万科运河东1号世联东莞宝盛园世联广州大世纪威尼斯花园河源加州阳光世联东莞豪景花园世联广州中环财富广场世联东莞美地花园城惠州临江国际世联广州企石金椅豪园世联东莞TCL翠园惠州山水庭苑世联广州石龙世纪滨江豪园东莞石龙美林项目惠州怡翠玫瑰园世联广州世纪绿洲世联东莞南沙境界广州锦江国际花园惠州惠阳东莞世联号世联东莞依云小镇世联广州金耀园二期惠州深国投商业中心东莞南城怡翠玫瑰园佛山南山国际惠州中信阳光澳园世联东莞万科城市风景中山东莞房地产世联东莞双子星国际商务惠州珠海格力?御枫美筑珠海拱北龙翔国际世联东莞塘贝项目惠州凤城世家清远测试花园一期世联东莞中信凯旋城东莞东城2006年珠三角市场，累计代理销售金额新天地世联东莞南峰清溪项目　280亿，珠三角代理市场份额排名第一常平东逸高尔夫花园东莞常平11世纪城世联东莞世联专长：豪宅专家05~07年世联服务豪宅项目遍布整个深圳，占据高端豪宅项目代理市场垄断地位2005年世联代理销售项目总计46个楼盘，实现销售金额168亿，占全市总额的23%，其中豪宅项目占45%2006年低密度豪宅项目占市场代理份额总量的60％。中信高尔夫万科17英曦城里星河丹堤宏发领域凤凰谷城市山谷波托菲诺香蜜湖1号淘金山中信红树湾1205-06年世联代理的深圳豪宅项目豪宅实践世联地产策划关键?营销关键：?城市:深圳首推旅游地产品牌营销：依托华侨城旅游?物业名称:波托菲诺地产背景，创造旅游主题地产社区，强调波托菲诺生活格调。?所在片区：华侨城细分市场差异化营销：首推VIP卡方式储?服务客户:华侨城客?均价水平:独栋：5万首创深圳地产营销推广模式：专家报告会高?主打广告语：波托菲诺生活格调层：1-1.5万?荣誉：类后期与华侨城合作的还有尖岗山别墅项别墅：2-3万2003年上半年深圳楼盘销售金额冠军，销目双城（号称南中国第一大别墅盘）售面积亚军高端住宅物业2003年全年销售金额冠军，销售面积第413豪宅实践世联地产策划关键?营销关键：强化香蜜湖生态的美丽湖景和尊享深圳CBD中心区的城市中心资源城市核心地段资源，打造符合真正意义上的主流豪宅。大气的宣传姿态和尊贵品质感的楼盘包装，给客户完全体验，新蓄客方式打破了禁筹令?城市:深圳对客户积累的限制。?物业名称:香蜜湖一号?主打广告语：?所在片区：香蜜湖一个城市的珍藏?服务客户:中海+信和10年成就香蜜湖城市“富人区”?均价水平:双拼：5万?市场反映：TH：3万备受关注，14套双拼的认卡量达300张以上高层?荣誉：国际人居奖：1.8高端住宅物业万14豪宅实践世联地产策划关键?营销关键：形象先行，利用高调性的推广不断借势，刷新形象，体现并创造区域价值，形成市场口碑；转化产品力为营销力，附加产品营销的?城市:深圳语言——专利产品申请；?物业名称:星河丹堤整体市场预期价位较低的情况下刷新了市场?所在片区：龙华价位；?服务客户:星河地产?主打广告语：?均价水平:联排、独栋3.5万，叠加2.7万；“银湖山，城市别墅CEO官邸?销售情况：一期共197套，开盘当日成交109套；高端住宅物业15世联：豪宅专家在中国北京上海城市高端住宅项目杭州北京西山美庐/麦卡伦地/融泽府惠州上海佘山银湖别墅/水岸蓝桥广州广州依云小镇东莞东莞世纪城/万科运河东一号深圳佛山保利.千灯湖一号公馆/丽日天鹅湖16惠州熊猫国际（惠州大亚湾）豪世联地产策划关键宅?项目：篇保利.千灯湖一号公馆（佛山）?形象定位：“城市中央的领袖生活”?2007年6月9日全部推出620套单位，销售460套，销售率74%。并刷新三项纪录：◆佛山有史以来开盘当天最高成交总额，达到10亿；佛山之前的纪录是2005年10月29日，中海万锦豪园一期开盘实现4.03亿元，两倍多于之前纪录；◆创造佛山最高的项目均价，达到9000元/平米，开盘日已售单位实现均价达到9200元；总价与别墅相当；◆刷新保利地产体系下的开盘纪录，保利地产从1992年进入房地产行业以来，开发的近50个项目中曾经最高的开盘纪录约5亿元，一号公馆的10亿的纪录超过原纪录一倍以上；17豪宅篇世联地产策划关键项目：三水.丽日天鹅湖（佛山）?形象定位：“云东海一线御品府邸”?建立产品自身的价值体系：占据云东海一线景观资源壹千四百壹十八亩超大型别墅社区丽日天鹅湖丽日打造名师铸造规模:占地：1418亩总建面：约38万平方米佛山顶级豪宅别墅物业类型:以别墅为主，少量洋房。主推户型：别墅面积220-430平容积率:0.4118O高端住宅物业urC世联地产策划关键u?s?城市:东莞营销关键：?物业名称:世纪城·国际公华南最具规模的TOWNHOUSE社区to馆东莞首个以TOWNHOUSE为主要建筑形式的?物业属性:高端住宅物业低密度生态豪宅社区，开创东莞房地产市m?服务方式:策划代理场先河的TOHO社区的打造，打击东莞市区房地产市场上的大平面和复式产品，树立e?规模:社区高档的形象，创建社区品牌。r用地面积：320,000平方米国际公馆的形象确立,赋予项目建立一套s????建筑面积：182,615平方米全新的标准体系；刷新东莞房地产市场????865住宅：套?其中：客户评价：台地别墅：24套世纪城是华南最具规模的TOHO社区，也是联排别墅：329套叠加别墅：172套世纪城集团进军地产市场的第一步，而这洋房单位：340套艰难的一跳，我们始终庆幸当初选择了世?价格:联台地别墅：13000元/㎡19联排别墅：12000元/㎡叠加别墅：10000元/㎡洋房单位：6500元/㎡O区域内投资型物业urC世联地产策划关键u?营销关键：s采用有效的线下推广，打破东莞巡展记录，t?城市:东莞成功开拓客源，实现低成本o?物业名称:万科.运河东1细致到位的销售培训，与客户进行有效的沟m号通开放当日体验式营销，淋漓展现产品的卖点e?物业属性:综合体物业，打动客户?服务方式:策划代理充