谨呈：齐商地产齐商地产大乳山168亩项目整体定位及发展战略（汇报版）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。先先从从企企业业的目的目标标思考思考项项目目项目不存在生存问题，项目难点在于企业的目标下产生价值如何进一步拔升问题市场风险项目定位：大乳山风景区一线海景公寓?销售模式相对不稳定，客户量源极为不稳定；依照传统的分销模式选择代理公司?客户渠道主要受代理公司把控，甲方相对被动；?容易陷入乳山的同质化竞争，同客户定位：乳山银滩消费客户群体——东三省时将面临来自龙口，文登等竞争及北京的等城市大众阶层?短期资金回款较快，但整体价值（这批客户不需要争取）很难提升，长期效益不高依托五星级酒店规划一般的公寓产品矛盾销售结果：项目能够成为乳山首席，回款速度企业品牌与形象要求目标较快，短期效益较高梳理企业的核心目标，项目的开发核心在于项目品牌的建立与企业资金的安全建立项目品牌，从而提升企业形象目目标标降低开发风险，保证资金安全开发商语录：?销售模式不再采用分销的方式，要为顾客造梦?产品本身要为客户量身定作,满足客户的需求?在半岛成为有代表性的企业，形成品牌?要参与景区的开发，分享景区发展成果?要在社会、环境和企业三者获得平衡?酒店须有高端形象和档次要求；限制性限制性?必须由甲方打造五星级酒店，酒店建成后将由景区收购70%；条条件件?整体建面不变，酒店与公寓面积可相互转化；4目标一分解：对于项目品牌来说，我们需要思考的关键因素为突破市场及制造市场影响力?市场影响：项目需要有足够的市场区域市场平台基调需要研判，景区的价影响力，具有品牌的具象承载体值判断，项目如何建立高形象?企业形象：项目需要承载企业原有项目需要延续企业对高品质产品的形象的形象，成为企业的开发能力代表，企业对项目开发具有确切的要求?超越市场：项目需要超越市场水平产品水平需要超越市场，价格实现不低，扮演市场领先者于市场，销售速度获得保证目标二分解：对于资金安全目标上，酒店的投入与公寓的销售成为降低资金风险的核心五星级酒店的前期投入成本大五星级酒店的成本投入思考?五星级酒店的开发将占用大量资金?酒店的规模与档次考虑，结合市场，建设成本约在1万元/平米，短、景区与企业自身能力来思考期财务风险较大?酒店的运营思考，酒店的核心竞争?景区回收70%，企业持有30%，企优势，在保证酒店具有市场影响力业同样要承担酒店运营的风险的同时，能够获得稳妥的经营条件公寓为资金回笼的主要方式公寓须考虑速度与利润的平衡?公寓的回现速度须保证五星级酒店?公寓资金回笼速度与酒店成本投入的建设，保证资金链的安全速度要成为正负对消，在速度获得保证下，利润相对最大化?公寓的所占比重占绝大部分，且项目整体同时动工，公寓为唯一资金?公寓须依托景区价值，酒店价值，回笼方式产品价值保证市场的竞争力回回归项归项目目属属性思考性思考项项目目问题问题?区域层面分析——区域价值能否支撑项目价值?项目本身分析——项目自身的限制性与可创性城市核心价值一交通便利：乳山市与青烟威城市交通通畅，到达各个城市中心均为二小时车程范围内烟台项目区位?乳山位于山东半岛东南端，地处青岛、烟台、威海三市中间地带，属于中国北部温带海滨威海旅游圈。?地块位于乳山市西南部，市区至青岛、烟台、威海三市汽车乳山路程均在一个半小时以内。?项目距离最近的威海机场82.5公里，约需车程1小时青岛20分左右。距离青岛机场行程翻倍。乳山与山东省主要城市行车距离乳山与青烟威三地机场距离区域认知：城市车程时间城市距离车程?乳山市属地级市威海管辖，为济南乳山4小时30分青岛机场140公里1时50威海三个县级市之一。青岛1小时50分分左右?项目所在的大乳山滨海旅游度烟台1小时30分烟台机场84.5公里1小时10假区，属国家4A级风景区，分左右为乳山市五大风景区之一。东营3小时30分淄博3小时20分具有较强的区位优势潍坊2小时30分威海机场82.5公里1小时左右威海1小时10分自然资源丰富：乳山市不仅海景资源优质，更集合山、岛城市核心价值二、湖等丰富的旅游资源，为旅游、疗养、避暑和度假胜地?乳山市拥有185.6千米长乳山市五大旅游度假区的海岸线，南濒黄海，达乳山黄金矿山公园20公里的沙滩和可容纳15小汤温泉度假区万人的海水浴场；带游旅?沙质细腻，含磁量很高，态岠嵎山生由多种成分构成对人体有园区森林田假益的海水浴、沙滩浴、阳度旅游区游旅光浴、天然的养吧浴，加海大乳山滨海滨滩上适宜的气候和优美的环旅游度假区银境，成为一个天然的疗养院。?乳山资源林秀海碧、礁奇滩曲、坡缓滩平，集山、海、岛、湖、泉、河、林于一体。具有较强的资源条件沙质细腻，含磁量很高城市核心价值二在山东的发展格局下，各版块有着各自的特色与定位，海景资源在山东不稀缺，但乳山资源较佳青岛市区胶南——即墨龙口市1、面向黄海，水质优良，但胶1、自然景观资源丰富，主要表烟台市威海市州湾污染严重。现在天然山系与湖水资源丰富2、沙滩资源丰富，滨海隔离带2、海岸线曲折，近海水域与海文登市荣成市建设良好，亲水性好。岸带空间较广。滩、礁、崖多乳山市威海、烟台海阳——荣成海阳市1、金滩银滩都处该板块内。1、这一带地区都是沙细、滩平、坡缓。且文登海滩沙磁含量2、沙细滩平坡缓水清无污染、即墨市高。无杂质，近水海域环境质量佳胶州市崂山区2、物业与海资源结合，亲海性3、物业与海资源隔断，亲海价黄岛青岛市区较好。值贬值。胶南乳资源：景区内自然山水湖岛泉特色湾区青岛市区胶南——即墨威海、烟台海阳——荣成资源丰富山片区规?行政、文化、金?青岛城市副中心?区域中心?区域中心城市副文化：历史文化源远悠久划功能融、商贸、港口、城市中心?承载城市功能外定位旅游度假、产业综沙滩：洁白如银，因此得“银滩”的溢的责任?以房地产带动旅合服务中心，产业美名游业集群化发展的核心区房地产业对乳山市经济发展的贡献度很高，但现阶段市场城市房地产现状一上通行的开发方式仍旧较粗放,主要依赖自然资源乳山依靠“旅游业+房地产开典型项目：海岸壹号典型项目：翰林名苑发”两大支柱产业进行发展?乳山凭借其良好的气候环境和自然环境（山水资源）大力发展房地产和旅游业?房地产行业占乳山GDP比重大，并且实现高速发展。2009年资源银滩东部一线海景资源银滩东部一线海景乳山固定资产总投资190.13亿售价4100元/㎡售价7000元/㎡元；房地产开发投资50.41亿元完全依靠一线的海景资源进银滩景区较高价格实现楼盘行产品打造，纯住宅社区，。依托一线海景和一定的市虽然产品类型较为丰富，但政配套，项目内含规划酒店概况概况?乳山市旅游产业持续高速发展建筑风格抽象，产品质量一。但无论是社区规划还是产，2016-2020年旅游业将成为般，景观设计无新意，走低品设计上与周边楼盘未现明国民经济的支柱产业之一，成价快销路线显差异，头顶价格天花板。为乳山重要的可持续发展产业，旅游业产出达到全市的10%左右现阶现阶段段乳山市乳山市场场上通上通行行的的开发开发方式方式仍仍旧较为旧较为粗放粗放,,主要主要是是简单简单地依地依赖赖自自然然资资源，源，也缺乏也缺乏较为较为宏宏观观的的开发开发；部分；部分楼盘较楼盘较高的高的实现实现价格价格也也仅仅是是项项目目内内部部增增值值点的点的简单叠简单叠加加，市，市政配套政配套对楼盘对楼盘的的增增值值程度不高。程度不高。城市房地产现状二乳山的房地产开发未来将呈现定性循环，某种程度上将呈现价格天花板以及不可持续性?改善居住环境的北方?城市印象基调，影响城城市大众阶层市的招商引资?客户群看重相对高性?对高端市场具有一定的价比的海景产品排挤性客户群?客户群是在分销模式不改变下筛选出来的客户群廉价海景房体，客户没有做过任意味着城市的房价何横向对比乳山房地产发展循环是有很强的限制性价格价值?客户首要关注的价格，上不去价格突破心理预期，客户配套跟不上?政府招商引资相对困难量将会急速下滑，财政资金跟不上?城市影响力无法扩大?政府无力修建城市配套?城市的价值载体无法实，公共设施不完善现?客户因配套不足，而缩?价格无法获得有效支撑短居住时间或放弃原有度假生活城市目前缺乏规划利好，整体价值无法与周边城市媲美，且城市房地产现状三“廉价海景房批发市场”在市场中根深蒂固城市海景房价规划利好即墨8000-10000元/平方?旅游温泉镇,五星级酒店聚集?山大分校落户螯山?青岛半岛国际机场初步选址莱西与即墨交界处黄岛8000-10000元/平方?青岛开发区所在地，积聚产业?青岛海湾大桥合龙，青岛市区开车30分钟到黄岛?地铁规划6、7号线主要在黄岛龙口3500-5000元/平方?龙口港将建立山东首个人工岛群,形成产业规模，海陆统筹发展的“高段产业新区、特色城市新区、观光旅游新区和生态新区”?南山集团在此集中开发多个楼盘,形成集聚效应，共积聚10个住宅项目，4个商业项目，2个别墅项目海阳4000-6000元/平方?亚沙会为契机，规划指定科学的宾还旅游开发规划，努力使交通、公共设施、旅游产业、酒店餐饮等各种城市服务功能全面与国际接轨乳山项目以分销方式做营?乳山4000-6000元/平方将建设乳山口跨海大桥销，广告强调其价格低廉?青岛-烟台-威海的城际铁路规划，首付款低，月供低14乳山市场目前仍处于市场的发展期，发展高度受城市房地产现状四到上线城市影响，价格增长具有天花板市烟台、威海市场度假区场旅游目的地城市，市场发展价成熟，配套设施完善房地产市场值高端客户为主，城市价值+海资源为核心驱动因素交通进一步改善，与核心青岛