ShoppingMall-海岸城目目录录··基本概况基本概况项目分析项目分析··区域价值区域价值··区域交通区域交通业态分布业态分布··业态分布解析业态分布解析··经营策略分析经营策略分析总结总结··SWOTSWOT分析分析··项目点评项目点评13／12／22项目分析项目分析0101··基本概况基本概况··区域价值区域价值··配套分析配套分析··区域交通区域交通13／12／23海岸城基本概况海岸城基本概况13／12／24项目基本概况项目名称海岸城（coastalcity）开发商海岸地产物业管理海岸物业开业时间2007.12.16占地面积36908㎡建筑面积约12万㎡东、西两座写字楼，海岸城购物中心，建筑构成风情街东临文心五路，西至文心三路，南为海四至交通德一道，北至海德二道周边公交线路J1、K204、K113、305、322等周边地铁站地铁二号线后海站停车位1500首2个小时5元，超过2个小时，每小停车收费标准时5元；每天最高收费不超过60元。扶梯35垂直电梯2113／12／25项目基本概况-建筑构成建筑形态：东、西两座单体写字楼构成写字楼建筑高度：最高155米（租售）建筑面积：14万平方米建筑形态：单体商业建筑建筑高度：30米购物中心建筑面积：12万平方米（全部自营）占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米）建筑形态：写字楼裙楼商业体风情街建筑面积：4万平方米（全部销售）13／12／26项目基本概况-设计团队美国凯里森建筑事务所建筑建筑设计设计深圳市城脉建筑设计有限公司（负责深化设计）日本船场设计公司室室内设计内设计姜峰室内设计（负责深化设计）物物业顾问业顾问广州高力国际物业服务有限公司13／12／27项目基本概况-基本参数?楼层：地下两层，地上五层，楼高30米?层高：地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米?平面结构特点：二层以上，平面呈“L”型。平面动线长达900米，因此海岸城设有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按端头规划主力店的原则，规划为影院以及餐饮。?铺型：90%商铺门面大于8.5米；80%铺深小于12米；大于200平方米的品牌专门店约20个。13／12／28海岸城海岸城--区域价值分析区域价值分析13／12／29配套分析-南山中心区商业配套?以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业。)山城(南书城深圳货雅百1期海广场商务中央天利2期广场建)商务(在中央大厦天利长城4S店海岸写字楼西座本田广州居海岸城海岸写字楼东座乐安保利酒店斯基凯宾剧院保利713／12／210配套分析-南山中心区住宅配套?围绕海岸城周围居住小区多达14个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套园山家墅蓝家园成美青春彩天华象1期2期印花园园城城城市利天悦长长保海印海印豪苑滨海之窗佳嘉明珠花园海岸珠城海海岸写字楼西座漾日湾畔海岸城海岸写字楼东座观海台813／12／211海岸城海岸城--区位交通分区位交通分析析13／12／212项目区位分析?南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻滨滨海海大大道道后后海海海海德德三三道道大大文文道道心心五五路路后后海海海海德德二二道道滨滨路路海海德德一一道道913／12／213项目交通分析海岸城周围公交车线路分布A：海岸城站????????????????121B：滨海西站?????????????????76、80、231、305、382、353、322、337C:海德三道站????????????J1、229、72D：后海立交站????????????20、K105、K113、K204、362E：海雅百货站?????????????19、37、70、80、113、226、230、231、232、328、329????????????????DBCAE13／12／2140202业态业态分布分布··海岸城海岸城业态业态分布解析分布解析··海岸城海岸城经营经营策略分析策略分析13／12／215海岸城业态分布解析海岸城业态分布解析13／12／216业态分析-主力店铺?将海岸城以下7间店划分为主力店与次主力店：主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福；次主力店：UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育商户名称类型位置估算面积(㎡)占总面积比(估算)JUSCO吉之岛大型连锁超市L1101?1589912.66%UNIQLO优衣库连锁服装品牌L1102-103?7520.60%海岸影城影院L3301?38803.09%江南厨子餐饮L3331-332?10090.80%英孚教育教育机构L4402?7200.57%冰FUN海岸滑冰场滑冰场L4422?21781.73%大饱口福餐饮L5513?36482.90%13／12／217业态分析-铺数?海岸城商铺总数为250间，其中服装和童装/玩具的占比超过4成，生活/百货类型占比6%，餐饮占14%，剩下银行/服务类型占5%，精品/配饰类型占比26%。服装：男装13间，女装62间，流行便装19间，运动系列服装4间；占比40%；餐饮：包括大饱口福，中森明菜等共34间；占比14%；银行/服务餐饮6%14%生活/百货：包括数码、个人护理药品以及大型精品/配饰百货超市吉之岛共22间；占比9%；26%童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%；生活/百货服装9%40%精品/配饰：包括鞋、包、珠宝、眼镜等共66间铺；占比26%；童装/玩具5%银行/服务：包括7-11便利店，银行，英孚教育，欧米勒琴行等9间商铺；占比6%。13／12／218业态分析-面积?海岸城购物中心总建筑面积为12.56万平方米。其中地下建筑面积为5.67万平方米，占45%；剩下地面上租户共计建筑面积6.89万平方米。大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海岸影城和顺电；地下总面积公共空间与辅助45%餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅18%，美食广场/座位区，大型酒楼；娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰场；其他商店公共空间与辅助：面积22655平方米；大型租户15%娱乐餐饮14%2%6%地下：面积56700平方米；停车场，商店，吉之岛，装载服务/后勤，公共空间与辅助；其他商店：面积18635平方米。13／12／219业态分布分析-L1?由于人流动量较密集，因此时装类的店铺占比为32%，海岸城外街多为餐饮店铺，因此占比为30%，其次为时尚配饰占比为13%。便利店2%大型超市珠宝/钟表?礼品/精品?2%8%4%时尚配饰?13%饮食31%时装银行/其他服务?32%8%13／12／220L1层商户明细铺位名称面积（部分）铺位名称面积（部分）L1101?JUSCO吉之岛15899㎡L1131-133?恒生银行203㎡L1102-103?UNIQLO优衣库752㎡L1135?ESPRIT269㎡L1105?TEENIEWEENIE226㎡L1136?MANGO150㎡L1106?G2000342㎡L1137?motivi133㎡L1107?渣打自助银行20㎡L1138DAZZLE253㎡L1108?面包新语85㎡L1139-140?VEROMODA432㎡L1108A?汇丰自助银行12㎡L1141?ochirly147㎡L1109?金燕庄19㎡L1147?千味涮253㎡L1110?金茂眼镜37㎡L1148?面点王325㎡L1111?swatch57㎡L1149?金寿司121㎡L1112?mikibana132㎡L1150?寿师傅91㎡L1113?GB99㎡L1151?面牵一线88㎡L1115?OASIS148㎡L1152?满记甜品88㎡L1116?TBF189㎡L1153?甜言物语51㎡L1117-118?TRENDIANO144㎡L1153?优之良品L1118Arebecca51㎡L1155?韩流63㎡L1119?西铁城49㎡L1156东启品味L1120广天藏品L1157?禾绿回转寿司167㎡L1121?Lapargay81㎡L1158-159?麻辣派对85㎡L1122?7-ELEVEN56㎡L1160-161?味千拉面L1123?棒！约翰152㎡L1165?CKwatches&jewelryL1125?麦当劳318㎡L1166?ELLEL1126?眼镜8842㎡L1A01?SIDIL1127?UCLA78㎡L1A02?o.d.m/Levi'sL1128-129?5+148㎡L1A03?PH7L1130?大家乐457㎡L1A05?光大银行ATM13／12／221业态分布分析-L2?海岸城2楼与海德广场相连，众多人群往来为它带来了丰富的人流资源，因此海岸城2楼并未设置任何主力店，时装(包括女装和男装)的占比高达44%，鞋包和珠宝/钟表的占比分别为19%和16%；个人护理/药品?珠宝/钟表?时尚配饰?1%16%9%饮食11%时装44%鞋/包?19%13／12／222L2商户明细铺位名称面积铺位名称面积铺位名称面积L2201酷客吧98㎡L2231?HIRST81㎡L2265?西可尼西34㎡L2202?三度酒吧223㎡L2232?Amass81㎡L2266stellaluna86㎡L2203?FINITY157㎡L2233?VJC107㎡L2266-267?WhatForL2205?MYTENO97㎡L2235?FESDA62㎡L2270?JASS40㎡L2206DANIELHECHTER101㎡L2236A.JESDANI97㎡L2271?Love&lovegold47㎡L2207?KALTENDIN