壹滨江区城市发展背景认知1区域概况1.区域背景：?滨江区位于钱塘江南岸，始建于97年，辖区面积73平方公里，东、南与萧山区接壤；?片区定位为：以高新技术产业为主导，集教育、商滨江区贸、居住等功能为一体的多功能、园林化的产业新城。西兴街十几年来，区域发展迅速，现已成为全省最具影响力长河街道浦沿街萧山区道道的高新技术产业基地，在全国54个国家级高新区中排名第9，积聚了以阿里巴巴、UT斯达康、网易、网新、华为3com为代表的大批知名高新技术企业；2.行政区划及人口：滨江区现辖西兴、长河、浦沿3个街道、28个行政村、7个社区。现有人口约25万人，其中常住人口约12万人，外来创业及流动人口约13万人，其中包含了大量高新技术产业领域的高素质人才，为杭3.州未来人口规模：白领和高级蓝领阶层最密集的区域之一。至2020年，钱江两岸包括滨江区及钱江新城的人口规模将达到92万人，其中滨江区人口规模约50万人。这意味着滨江区未来10年内的人口规模将在当前基础上增长一倍，可见，滨江区的产业园区及商品房开发建设仍将保持快速发展态势，房地产业依然面临良好的开发机遇。2区位交通1.对内交通方面：庆春?过江是滨江发展的核心和命隧道钱江世纪门所在。目前滨江的交通主要地铁1号线城三为三座桥，萧山境内的庆春隧桥望江道亦可承载部分功能。随着滨隧道四江人口量的日益提升，现有路桥一网已不堪重负；桥?未来交通利好主要包括：滨江区1）地铁1号线，将于12年底萧山区开通；湘之江湖度2）望江路过江隧道，规划中大桥假区；往浙西南3）之江大桥，将于年底通车往浙南。2.对外交通方面：滨江区历来是浙南地区（金华、台州、温州、丽水）进入杭州市区的门户所在，之江大桥通车后，浙西南（桐庐、建德、衢州）地区的车流将主要通过之江大桥进入滨江再转入市区，滨江区的门户地位将进一步凸显。3城市空间发展规划空间规划：“一心、四轴、二区、九公共片、三基地”：中心?一个公共中心：即区政府周边一带的区级中心；次中?四条发展轴：即沿钱心高新技术塘江、时代大道、江南产业园区大道、彩虹大道四条发展轴线；?二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区；小结：滨江区的城市空间规划良好贯彻了以高新技术产业园区为主导，以商?贸、居住、九个居住片教研为：主要沿配套的发展主旨，布局合理，功能完善，具备典型的卫星型副城特征。江南大道、浦沿路和西兴路分布；4区域建设现状滨江区经过10多年的开发建设，目前产业宜居新城的格局已04年通车初步成型，并形成了几个较为四成熟的居住片区：桥区政府板块（较为成熟）?一桥板块：依托一桥的交通先发优势最早起步，目前已一早已通车桥高度成熟，成为滨江区人气最一桥板块西兴板块（高度成旺，生活氛围最好的片区所在熟）高新技术产业园；区（基本成型）?区政府板块：依托四桥通车后的区位优势及区级中心的长河浦板块沿功能定位，于本世纪初起步并板块在04-08年间快速发展，目前商办及居住氛围已较为成熟。?西兴、长河、浦沿板块：依托原有集镇配套体系，通过农转居或退二进三实施房产开发，形成了一定的新房供应，但开发热度及集群效应有限，板块目前影响力及成熟度较低，未来仍有较大的发展余地和空间。5未来发展空间对比滨江区城市空间规划地铁一号线及建设现状可发现，滨江三桥西片区区建设尽管已初步成型，04年通车但未来仍有大量的用地发四桥展空间，主要集中于以下几个板块：四桥西板块一早已通车?沿江板块：主要为三桥桥西兴板块西和四桥西板块，尤其是三桥西板块用地空间较为丰富，地块价值较为稀缺；长河板块?西兴板块：西兴街道一浦沿、东冠板块带，未来将依托地铁优势，通过农转居及退二进三形成一定的用地发展空间，发展潜力巨大；?长河、浦沿、东冠板块：现状为滨江区村镇最密集区域，用地空间广阔但征地难度较大，未来将通过农转居及退二进三逐步形成用地供应，发展潜力较大但进程预计相对缓慢。6与周边区域的联动发展关系在杭州一主三副六组团的空间发展规划体系中，滨江区与萧山城区共同组成了江南副城的城核心区域，两者在地理关系及新江发展规划上水乳交融，具备良钱钱江世纪城好的联动效应：?往北：滨江区与江对岸的钱江新城隔江对望，是杭州实萧山新城区施沿江开发战略的两大桥头堡滨江区，钱江新城目前已基本成型，CBD中心地位将日益凸显，其湘湖度假区价值标杆及外溢效应对滨江区及钱江世纪城的发展建设将起到明显的带动作用；往东北：与钱江世纪城无缝对接，钱江世纪城是定位规格与钱江新城相当的城市CBD，以奥体博览城为核心，目前已进入实质开发阶段，板块热度惊人，其开发建设对整个江南城的发展都将起到明显的带动作用；7与周边区域的联动发展关系?往东：与萧山新城区无缝对接，萧山新城目前已高度成熟，其东西向发展轴线金城路城新与滨江西兴片区内的滨康路和江钱钱江世纪城滨安路衔接，随着西兴片区开发建设的推进，滨康（滨安）路-金城路将形成一条都市感萧山新城区十足的黄金城市轴线，该轴线滨江区西兴与地铁1号线发展轴恰好在西兴境内交汇，西兴由此成为一湘湖度假区个重要的发展节点，区位价值及热度将得到显著提升（滨康综合体落户于此即是明证）；往南：与湘湖旅游度假区无缝衔接，近享湘湖美景、杭州乐园等大型景观休闲娱乐配套。8区域认知小结：?现状：滨江区作为杭州三大副城之首，经过10余年的发展，产业宜居新城的格局已基本成型，并形成了多个成熟板块，尤其以区政府周边和一桥南最为成熟；?未来：放眼未来，滨江仍有较为广阔的发展用地空间，尤其是西兴、长河、浦沿等现状欠成熟区域，拥有较多的潜在建设用地，伴随着城市化进程的推进，滨江区未来十年预计导入人口规模将在当前基础上翻番（达到50多万人口），由此可以预见，滨江区的未来十年依然是房地产业发展的黄金十年，项目开发面临良好的形势机遇；?区位优势研判：滨江区不仅自身具备产业宜居新城的诸多优势，周边又有钱江世纪城、萧山新城、湘湖度假区等热点或成熟片区环伺，可谓众星拱月、区位优势极佳，发展潜力巨大，其在杭州城区中的地位及影响力将稳步提升。9贰滨江区房地产市场认知102.1板块市场及个案认知11板块格局分析经过10余年的开发建设，滨江区产业园地铁一号线区建设已基本成熟，府政区块房地产板块格局也已板北基本清晰，形成了多东块桥板点开花的发展局面，四南块府板政具体可分为以下八大区板块：一桥东板块?一桥东板块；西兴板块?高新技术产一桥西板块；一桥西业园区?浦沿板块；板块?四桥东板块；长河板块?区政府北板块；浦沿?区政府南板块；板块?西兴板块；?长河板块。其中，区政府北、南板块及西兴板块为地铁概念板块，受地铁效应带动影响，为近年滨江区最热门的区域所在。12一桥东板块?板块起源：依托德圣银杏汇中海钱塘帝景一桥畔的交通区位优水晶城势及周边产业园区开之江彩虹城国信嘉园发，于上世纪末率先花园起步；?银色江滨花园板块开发高峰期港湾：2000-2005年；临江花园?板块现状：高度成熟，片区以彩虹城为中心形成了一个大型居住区，为滨江区目前居住氛围最好、人气最旺的板块。?代表楼盘：彩虹城、国信嘉园、水晶城、天寓、江滨花园；?未来用地空间：片区开发已进入成熟阶段，未来用地空间有限，目前已知的潜在供应仅中海钱塘帝景、德圣银杏汇及钱江水晶城的后期开发用地等少量项目，潜在新增供应量稀缺，板块热度将主要通过二级市场表现。13一桥东板块在售代商业表个案钱：塘幼帝儿景园?基本概况：一桥东板块目前唯一的在售新盘项目，由中海和世茂联合开发，项目为复合用地，配建地上建筑容积用地性质用地面积楼板价面积率有12万方的商业综合体；?住宅规划特征：6栋超高层（45-48F）+56套商业金融247601238005联排，高层北侧可享一线江景色；4772元/平?米项目进展：07年拿地，11年启动，先期开发住住宅631551578872.5宅组团，于11年7月首次开盘，推出两栋高层公寓；?建筑风格：新古典高层。14一桥东板块在项目已推房源供求分析售代开盘时间推售楼栋户型面积供应套数去化套数去化率销售均价主力总价表毛坯26000，东边套精装2#1788856%400-600万/套个2011-7-2均价32000　案6#891763419%毛坯26000200-250万/套钱：塘帝?项目去化情况：钱塘帝景于11年7月初开盘，推出264套房源，毛坯均价26000元/平景米，迄今总体去化率仅约15%，去化形势较差，相较之下，89方小户型去化形势相对较好。?项目客户情况：1）置业动机：在严厉的调控形势下，项目成交及意向客户全部都为自用型客户；2）区域来源：以滨江区和上城区客户为主,多为新杭州人，另有部分浙南地区客户，但都为已将工作和生活中心转移至杭州，非纯投资客户，；3）客户属性：178方大户型为周边小区改善型客户；89方小户型则以实力型首置客户（年轻有为或有较好的家庭经济基础）为主，以初级改善客户为辅。15一桥东板块在售?项目滞销原因分析：代1）大户型受严厉的限贷和限购政策影响极大：178方大户型目标客户为多次置业的改善客户表，受限购政策直接影响，因而去化率仅为个位数；个2）小户型总价门槛高，目标客群数量有限：89方小户型总价都在200万以上，对首次置业案：客户而言，总价过高，除了少数年轻有为的高级白领或有较殷实的家庭经济基础，大多数年轻钱首置客户都难以企及，对改善客户言，户型面积及功能舒适性又不够，因而陷入较为尴尬的境塘帝地。景?项目户型特征：在售89方主力户型为三梯四户户型，由于所在楼栋为超高层建筑，得房率较低，因而户型的功能实用性较差，边套仅能做两房，中间套则是较8989为局促的小三房，在方中方边间套200多万的总价下，难套以促动目标客户。16一桥东板块在?项目后续产品供