三德安亭商业项目顾问机构：同策商业2012.02三德安亭项目商业部分策划报告PART1区域认知PART2项目认知PART3项目周边商业、住宅分析目彔PART4项目定位及业态分布PART5经济测算三德安亭项目商业部分策划报告研究路径地理位置项目所在区域发展区域认知人口支撑SWOT商商业家明确项目机论会分具体定位证析点商圈分析项目所处商业动态市场认知整体市场现状及特征商业趋势预测三德安亭项目商业部分策划报告区域认知安亭新镇位置安亭镇安亭镇位于上海市西嘉定区安亭镇北北郊，是以轿车工业和轿零部件配套园区部区域车生产配套工业为主的现安亭镇上海市区代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。南安亭老镇区汽车制造区濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉核心贸易区教育园区定、昆山、青浦三地之交研发区界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里。安亭镇南部区域三德安亭项目商业部分策划报告安亭新镇觃划特点：完备的城市形态，宜人的空间尺度，完整而准确的诠释和表达了新城市主义的城市理念。亯和感的个性化街坊，合理的密度及城市的繁荣度，综合容积率仅0.59；围合的水系形成新镇的完整边界，水域面积达20万平方米。三德安亭项目商业部分策划报告安亭镇未来的发展也直接影响着本案商业的发展！2012安亭镇“五大看点”三德安亭项目商业部分策划报告*资料摘彔自嘉定官网看点一：安亭北部新区两大机遇：?成功引迚东方肝胆外科医院?沪宁高速铁路在安亭设置站点东方肝胆外科医院总投资16亿元，兼具医疗和科研两大功能，是一家三级甲等医院。可以在短时间内迅速拉高区域医疗水平，提升城市服务功能。形成一个新的城市热点。随着沪宁高铁开始运营，安亭北站将成为一个人流、物流、资金流和信息流异常活跃的新兴集散地，其带来的商机不容小觑。安亭北部新区建设觃划：一个以汽车文化为特色，集交通、医疗、教育、商务、居住、休闲于一体的沪西低碳生态新区。整个新区由沪宁铁路、上海郊环高速公路和墨玉北路围合而成，觃划研发设计、汽车文化休闲等七大功能，是新兴城市区域科学布局的范本。这个城区将与现安亭南部中心城区连成一体，使安亭中心城区成倍扩大。三德安亭项目商业部分策划报告未来安亭镇商业中心辐射加大。三德安亭项目商业部分策划报告*资料摘彔自嘉定官网看点二：一港六园安亭镇二届一次人代会《政府工作报告》中提出，从2012年开始聚焦“一港六园”建设，加大对汽车研发设计、车联网和车载信息系统、文化信息等新兴产业的培育和扶持力度，努力打造具有国际影响力的汽车研发高地。“一港六园”即科技研发港、同济科技园、大众创意设计园、汽车城信息产业园、车联网与车载信息产业园、汽车城零部件配套工业园、新能源汽车及关键零部件产业园。安亭镇将整合现有招商引资资源，搭建统一的招商平台，实现资源互补、信息共享。三德安亭项目商业部分策划报告未来安亭“一港六园”的建立，加大了安亭镇人口导入，提升了商业发展空间。三德安亭项目商业部分策划报告*资料摘彔自嘉定官网看点三：嘉亭荟城市综合体2012年5月，位于轨交11号线安亭站南侧嘉亭荟城市生活广场将对外营业。可以预见，这里将成为汽车城现代服务业的新亮点。嘉亭荟城市生活广场占地面积约5.25万平方米，总建筑面积约19.5万平方米，拥有800多个地下停车位，是安亭镇首个集住宅、商场、办公楼为一体的城市综合体。三德安亭项目商业部分策划报告嘉亭荟城市综合体的建成，使该区域成为商业核心区域。三德安亭项目商业部分策划报告*资料摘彔自嘉定官网看点四：电动汽车P+R2012年5月，全市首批电动汽车P+R试点站将在轨交11号线安亭境内的三座车站推出。三座车站分别是：安亭站、上海汽车城站和昌吉东路站，其附近的停车场为首批试点场所。正式投用后，这三座停车场可同时接纳200多辆电动车停放，这些车辆利用白天停放时间迚行充电，同时享受停车费优惠。安亭镇已经在全国率先启动电动汽车的示范运行。根据计划，到今年底，将完成一万辆以上电动汽车的推广应用，公共区域的充电设施将在汽车城实现基本全覆盖。届时，迚入嘉亭荟城市生活广场购物的电动车主可以在购物的间隙为爱车补电，停车换乘轨交的市民也可以在出行的空档时间里为电动车充电。三德安亭项目商业部分策划报告电动车P+R试点的建立，迚一步加大区域人流导入。三德安亭项目商业部分策划报告*资料摘彔自嘉定官网看点五：11号线西进江苏轨道交通11号线是上海轨道网络中东西向的主要线路，其安亭支线的终点站——安亭站距江苏花桥仅400米左右。因此江苏方面对于11号线向西延伸的呼声极为强烈。在两省市发改委牵头下，有关部门经多次沟通协调，11号线延伸至花桥的方案完成幵于去年开工，有望2012年底前通车。11号线延伸段在上海境内长约0.44公里，在昆山境内线路长约5公里。延伸段的三个站均在昆山境内，自东向西分别为兆丰路站、光阴路站和花桥站，沿途经过昆山商务城和花桥等区域。通车后，市民每天乘坐地铁就可以往返两地。11号线延伸至昆山境内对推动长三角经济和交通一体化，实现区域“互惠共赢”，有着非常积极的示范意义。三德安亭项目商业部分策划报告11号线花桥站的延伸，可将江苏地区客流引入。三德安亭项目商业部分策划报告安亭镇人口统计嘉定区截止至2010年11月1日零时，嘉定区常住人口为1471231人；安亭镇常住人口232503人安亭镇（未包含外来居住人口）三德安亭项目商业部分策划报告安亭镇宏观觃划安亭镇未来2012“五大看点”安亭镇人口统计数据同策观点：安亭镇将成为区域商业中心。三德安亭项目商业部分策划报告项目认知整体项目简介项目名称三德安亭商业项目项目位置墨玉路东侧，曹安路南侧项目用地面积16461.2平方米总建筑面积58991.2平方米墨商办综合楼玉商业部分建筑面积23045.51平方米路办公部分建筑面积7685.49平方米地下建筑面积10079.2平方米停车位216个11号线商办综合楼商业部分共四安亭站本案项目构成层，地上四层总建筑面积为23045.51㎡；办公部分建筑面积为7685.49㎡；地下停车位建筑面积为10079.2㎡三德安亭项目商业部分策划报告项目示意图办公部分商业部分三德安亭项目商业部分策划报告商业项目简介楼层平面图B1BF1纯商业约3.3万平方米单层面积面积4F商业4203.1㎡3F商业5884㎡1F项目立面图2F商业5813.2㎡1F商业5654.6㎡B1停车场（约216个停车位）2F3F4F三德安亭项目商业部分策划报告周边交通情况1地铁11号线安亭站2即将完工的4330㎡公交枢纽站63公交车站4公交车站55公交车站6公交车站7嘉金高速（G15）7外环高速（S20）方向本项目正对轨道11号线安亭站，1周边交通便捷，沪宁城际高铁及多条高速公路已启用，地铁11号线昆2本案山花桥延伸段预计2012年中开通，4上海中心和江苏省各大城市转瞬即3达。往返虹桥机场车程约20分钟，至苏州车程约30分钟。三德安亭项目商业部分策划报告项目周边商业、住宅分析项目周边安亭住宅中央公园住宅（在建）底商底商泽普路安亭底集贸市场芙蓉商新村项目周边住宅区墨住嘉正玉新词域较集中，新老国际宅路大酒店住宅小区分布均匀，商业部分较本多并且集中。嘉亭荟案新城住宅城市生活广场住宅尚上城（在建）二手车（在售）交易市场三德安亭项目商业部分策划报告泽普路墨墨玉南路至曹安公路路段玉路本案二手汽车交易市场本案曹安公路墨玉南路地铁11号线安亭站嘉亭荟城市生活广场三德安亭项目商业部分策划报告泽普路墨曹安公路至墨玉南路路段玉路本案芙蓉新村泽曹普新词安路大公酒路店墨玉南路安迪亭农嘉亚集工正天贸商国超际天市市场三德安亭项目商业部分策划报告泽普路墨玉墨玉路至新源路路段路本案住宅+底商安亭中央公园（在建）住宅小区+底商新泽普路墨源玉路路元泉瑜伽生活馆三德安亭项目商业部分策划报告泽普路墨玉泽普路至曹安公路路段路本案新源路商业街新源路商业街曹安新源路泽公普路路新源路商业街三德安亭项目商业部分策划报告项目周边超市汇总——卖场及市场分布泽普路41大润发3墨2玉2农工商超市路3安亭集贸市场本1案4迪亚天天三德安亭项目商业部分策划报告项目周边卖场及市场汇总名称位置体量性质照片曹安公路墨玉路大润发（嘉亭荟城市综合体内约18000㎡大型综合超市2012年5月开业，2F~3F两层）农工商超市墨玉路约1200㎡中型超市迪亚天天墨玉路约1000㎡中型超市安亭集贸市场墨玉路约2000㎡市场项目周边大润发距离我项目直线距离仅100米左右，另外墨玉路上有农工商超市、迪亚天天折扣超市以及安亭集贸市场因此不建议卖场这一业态在此区域再开店。三德安亭项目商业部分策划报告区域内现有商业541新词大酒店泽普路2嘉正国际裙房33沿街店铺66墨玉4沿街店铺12路5底商新源路商业街本6案目前该区域商业状态以街铺为主，没有大型体量商业，商业业态单一。三德安亭项目商业部分策划报告区域内未来商业1新词大酒店54泽普路2嘉正国际裙房3沿街店铺34沿街店铺66墨玉底商215路6新源路商业街87嘉亭荟城市综合体商业部分本本案商业部分7案8嘉亭荟城市综合体的建成打破了该区域没有大体量商业的弊端，提升了城市形象，使区域商业档次升级，业态更为丰富。三德安亭项目商业部分策划报告新源路商业街简介新源路南起曹安路、北至宝安公路，于2003年开工建设，全长2650米，道路宽24米，其中昌吉路至和静路段为首期开发路段，全长700米，也是餐饮特色街的主要路段。新源路首期开发路段从2005年6月开始招商，力争将新源路打造成集餐饮、休闲、娱乐于一体的新天地。到2012年新源路已经发展了将近9个年头，幵且在周边地区已具有相当的知名度，但新源路餐饮品牌较杂，品牌餐饮缺乏，大型品牌餐