公司购房策略研究与建议9月5日1?个人购房与公司购房购买资格对比?购买环节优缺点与税费对比?持有环节优缺点与税费对比?转让环节优缺点与税费对比?总结与风险提示9月5日2个人购房与公司购房购买资格对比对比项目个人购房公司购房具有中国法人资格的公司一般无套数限制；境外机构在境内设立的分支、代表机构（经购买资格户籍和二套房限制批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。9月5日3购买环节优缺点与税费对比?优点：公司购房基本不受限购限制，并且可以购买多套；产权办理后可进行抵押贷款?缺点：不能按揭，要全款购房；房产放在公司名下，而非个人环节对比项目个人购房公司购房契税：首套首次1~2.5%,其他情况3-5%置业税费一律征收3-5%（限购客户契税一般适用3-5%税率）购买按二套房可贷款，贷款利率不得低于基准不能按揭，要现款购房环节揭利率的1.1倍；三套及以上停贷贷款其办理产权证后，可抵押房产获取银行贷它款（现金流情况详见附页）9月5日4购买环节优缺点与税费对比?公司购房购买环节缺点的解决办法：?按揭方面，公司购房暂不能申请按揭贷款，但对于受限客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。对于高端客户一次性付款的资金压力，可以通过以下两个方面予以缓解：第一，可结合公司的分期付款政策，在签约备案时只需支付50%的房款，剩余房款可选择在2年内付清（假设交房时间为2年）；第二，房产证办理完毕还可以用房产进行抵押贷款，这样大大提高了资金的使用效率。?对于房产在公司名下，而非个人名下，需要销售人员对客户进行心理疏导，利用高端客户对国外做法比较接受的特点，阐明房产放在公司名下在美国、香港等发达国家及地区比较盛行，与个人购房无根本性差别，让客户真正接受该方式。9月5日5持有环节优缺点与税费对比?优点：可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税?缺点：房产税、营业税、所得税的征收；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂（新注册公司买房）环节对比项目个人购房公司购房应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（人上海均住房面积超过60平米的部分）×新购住房单价×70%×税率(0.6%或0.4%)；1、从价计征：房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产余值＝房产原值×[1-（10%～30%）]，房产税税率为1.2%房产税独栋和交易单价达到上两年主城九区成交均2、从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，房产税税重庆价3倍以下的，税率为0．5％；3倍（含）至4率为12%。倍的，为1％；4倍（含）以上的为1．2％3、征收时间：交付使用的次月起持有环节其他地区无不出租，无营业税无若出租，应纳税额＝营业额×税率（5.5%）不出租，无所得税无若出租，需缴纳：应纳所得税=应纳税所得额×税率（25%）9月5日6持有环节优缺点与税费对比?公司购房持有环节税收举例说明受限购客户通过公司新购价值1000万的住房一套，如果出租假设年租金12万元?公司购房从价计征总成本房产税＝房产原值×(1-30%)×1.2%=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万?公司购房从租计征总成本房产税=租金×12%=12万×12%=2.24万；营业税：12×5.5%=0.66万；所得税：（12-0.66-2.24）×25%=2.28万；总计=5.18万元。从租计征与从价计征相比，可节省大量持有成本，建议客户采用从租计征方式另外，通过费用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租计征的所得税完全可以规避。9月5日7持有环节优缺点与税费对比?个人购房持有环节税收举例说明上海地区个人新购价值1000万的住房一套个人购房房产税：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（人均住房面积超过60平米的部分）×新购住房单价×70%×税率(0.6%或0.4%)=1000×70%×0.4%=2.8万（考虑到受限购客户拥有的住房面积较大，人均面积超过60平米的概率加大，故将全部面积纳入应征税面积；税率暂按最低的0.4%计算）9月5日8持有环节优缺点与税费对比环节对比项目个人购房公司购房从租计征上海2.8万持有不规避所得税：5.18万；规避所得税总税负上海、重庆外其他环节无：2.9万区域?对于上海地区的客户，价值1000万的房产，在规避所得税后，公司购房与个人购房在持有环节的成本相当，即便不规避所得税，公司购房比个人购房多付出的成本也仅为总房价的2‰左右，高端客户可接受度较高;?对于重庆、上海地区之外的无房产税的地区的客户，价值1000万的房产，公司购房采用从租计征的最高成本率（考虑所得税）仅为房屋总价的5‰左右，规避所得税后，年成本率仅为2.9‰左右,高端客户可接受度较高.9月5日9持有环节优缺点与税费对比?公司购房持有环节缺点的解决办法：?房产税方面，在计税方式的选择上，可通过从租计征的方式规避大部分的房产税，在计税时间上，房产税是在交付使用的次月开始征收，因此可以在客户允许的情况下，尽量延长交付使用至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长。?营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者房产折旧来冲抵。?总体持有环节多承担的税费最多仅在5‰左右，客户接受度较高。?对于新注册公司的年审问题（会计报表和工商税务），可以寻找专业的人员代理，这部分的成本也较低，2000-5000元/年。9月5日10转让环节优缺点与税费对比?优点：股权转让方式可以规避土地增值税和个人所得税，且免征营业税?缺点：手续稍嫌复杂；?缺点的解决办法：找专业公司提供服务；环节对比项目个人购房公司购房情况一：公司财产出情况二：以股权转让的方式让给个人把公司全部转让给购房者所得税20%（或总房价1%）25%20%转让转让给5.5%（不足5年，全额征营业税5.5%（营业额）无环节他人收）大部分地区按照房交易价格土地增全额的1%征收，个别地区30-60%无值税可能有所不同9月5日11转让环节税费计算对比购入房产原值1000万，4年后市场价格为约1500万，实际成交价1500万?个人转让房产?以股权转让方式出卖房产（1）平价转让避税（1）平价转让避税营业税1000×5.5%=55万营业税0土地增值税1000×1%=10万土地增值税0个人所得税1000×1%=10万个人所得税0合计50+10+10=75万合计0万（2）市场价转让（2）市场价转让营业税1500×5.5%=82.5万营业税0土地增值税1500×1%=15万土地增值税0个人所得税1500×1%=15万个人所得税500×20%=100万合计82.5+15+15=112.5万合计100万?股权转让一般情况下都能够以平价（账面价值）进行交易，可节约大量交易成本。?不论是否以平价转让，公司股权转让相比个人转让都能够节约交易成本。9月5日12总结与风险提示?总结：公司购房能够较好的解决限购的问题，且购买套数没有限制，通过分期付款和取得房产证后的抵押贷款也在一定程度上缓解了客户的资金压力；在持有环节房产税可以通过从租计征以较低的水平进行规避，只需要支付少量的会计和年审费用；在转让环节，通过平价股权转让方式可以规避所得税、土地增值税和营业税，节约交易成本。?总体上来说，以新注册的公司购买住宅，出卖的时候以股权转让的方式进行转让是解决限购的较为理想的做法，相关税费可以较低的水平规避；9月5日13总结与风险提示?风险提示：部分地方政府近期加大了对房地产开放商主动引导客户规避限购的查处力度，虽然公司购房在法律上仍属于合法途径，但依然存在政府以其他理由查处的风险。另外，如果全行业大规模使用，不排除政府会出台新的行政法规来处理这一漏洞。?因此在使用公司购房的时要注意使用的对象和方式，如只对受限购而又有意向购买的客户建议使用，不在公开场合提出此建议，在建议客户时仅使用口头方式，并避免使用文本。9月5日14建议?基于上述的研究成果，建议公司在高端楼盘的销售中适当推广公司购房的做法，并充分考虑推广的风险，选择有针对性的推广对象和方式，争取取得销售量的提升；?集团将通过提供公司购房问答手册的形式在高端楼盘中推广公司购房做法，各区域公司可根据自身情况对问答手册予以完善补充。9月5日151464万出卖房产附：公司购房现金流500万签约分期分期抵押房产税+备案付款付款贷款营业税1234交付产权2.9万2.9使用登记万35万17.5贷款利息利息250万250万归还抵押贷款500万500万?1000万元的房产，结合集团分期付款政策，客户在签约备案时支付500万元，2年内将剩余房款付清（假设房产在2年内交付）；在第2.5年办理房产证，并通过房产抵押贷款获取抵押资金500万元。持有期间只需支付2.8万/年的成本；在第4年以1464万（房产年增值10%）卖出，相关税费通过平价转让股权的方式规避9月5日。16附：公司购房现金流?从这个现金流来看，第一，由于集团的分期付款政策以及房产的抵押贷款，客户的资金压力得以大大缓解。客户只需在期初投入500万元（资金占用4年），并在后续的2年内分期投入250万（分别占用1.5年和0.5年），4年平均的资金占用仅为625万元。?第二，即便按照年均10%的谨慎增值率预估，考虑期间贷款利息及持有成本后，四年后客户将房产出售后可获取约406万元的收益，总收益率可达65%，年化收益达16%。9月5日17THANKS9月5日18