地块站地块合作建议书一、地块基本情况（一）地理位置该地块位于天津市东南方位，河西区大沽南路柳林段南侧。整个地块北至天津职业技术师范学院，东临规划中的渌水道，南靠双马居住区，西至艺林道。（二）地质地貌地块现状为几块大面积鱼塘，其余为荒地。整个地块以规划中的浯水道分界西北侧呈三角形地块，占地约10万平米；东南南侧呈长方形，占地约16万平米；其中地块西侧污水河以西至艺林道为狭长地块，占地约5万平米，大部分面积较难利用。较好利用地块占地约390亩（含大量鱼塘）约26公顷。（三）自然环境目前该地块仅是一片荒地，地势平坦，除地块内部大面积鱼塘并无其他自然景观资源。地块周边小海地、西青开发区、津南开发区内有部分污染企业，但与本区域距离较远，加之该地块位于天津市的上风口处，受污程度不会很大。地块整体空气环境较佳。（四）周边建筑物主要建筑物聚集在大沽南路两侧，仅一墙之隔的天津职业技术师范学院及其附属的高级技术学校是本地块与大沽南路分割的屏障。地块东侧为双林建材市场。大沽南路以北柳林一带相对繁华，主要建筑物为天津现代职业技术学院、中铁十八集团，柳林酒店等。（五）交通状况该地块目前对外联系的交通网络，主要是靠垂直距离约250米的大沽南路以及500米外环线。沿大沽南路向西北约4.3公里到达黑牛城道和海河大桥。该地块地处规划当中浯水道、渌水道之间，但尚未施工。大沽南路的公交线路693、165、808、58、652、629路。双林居住区以及地铁一号线的建设，对该地块的交通会有一些带动。（六）周边商业配套该地块距离繁华区域较远，周边生活配套设施主要集中在大沽南路沿线，虽然基本具备，但显得较为分散，也没有形成规模。（七）人文环境地块周边天津财经学院、天津科技大学、北师大附属中学（13中）、天津职业技术师范学院、天津现代职业技术学院等中等学校及高等院校林立，人文环境比较不错。二、区域市场状况（一）目前南部区域市场发展状况随着天津城市规模的扩展，天津城市发展的重心将转向市区南部。市区南部自然环境、人文环境、经济条件整体发展较好；良好的商业、服务设施和自然条件具有很高的吸引力，使南部整体人文素质不断提高，进而促进整体南部区域房地产市场迅速发展。按照目前城市发展的规律以及南部各方面的发展状况来看南部区域仍会为今后数年的发展区域。（二）地块所处区域发展状况该地块从地理位置上看，虽属南部区域，但位于天津市较为偏僻的地区，距离市中心距离较远。对于房地产住宅开发来说，更为关键的问题在于该区域偏远的概念已在消费者的心目中早已确立。加之区域内的老居住区——小海地居住区，与河西区整体较高的居住档次相比，差距较大，人文环境不够理想。促使该区域房地产发展速度相对于整体南部区域发展来说，差距较大，发展缓慢。目前该区域内发展项目多以普通多层砖混住宅形式出现，产品较为落后，档次低，销售价格也较低，基本反映了目前该区域的房产市场状况。综合以上状况，该地块位于南部城区的地理优势，将会一定程度上带动该区域的市场发展，使该区域有较好的发展前景。与此同时，由于该区域目前自身状况所限，近期发展速度不会很快，需要一段时间内通过高水准项目运作，逐步拉升该区域形象，促进区域整体市场快速发展。三、项目发展分析（一）周边项目及竞争项目情况目前在售项目：案名位置规模（万平米）均价销售状况（元）金海湾花园大沽南路13中对面202500一期90％幸福家园复兴门桥52300一期90％琪林园海地浯水道双林居住区15190060％怡林佳缘海地浯水道双林居住区162000一期80％即将上马项目：案名位置规模（万平均价开发信息米）（元）双马小区双林居住区东侧432100津南开发，双林C,D组团海地浯水道302000农垦和万达开发龙都家园玉峰花园旁131900分两期，预计春交会亮相龙都龙天阁微山路有机合成厂预计10不祥从目前现有项目来看，同质化相当严重，基本为6层或6.5层普通砖混多层住宅，产品档次较低，规划单调。但价格较低，基本符合客户对于该区域的认识，销售情况普遍不错。但周边区域及市政配套的发展，也带动了该区域的发展从上表看出，近期该区域上市量将近100万平米，市场竞争将日趋激烈。（二）地块发展优劣势分析1、优势分析（1）2005年竣工的地铁一号线将在该地块南部设立站点。地铁的开通将大大方便该区域居民的出行，拉近该区域与市中心的距离。（2）该区域的规划远景为大规模居住区——双马居住区及双林居住区。地块隔大沽南路向北规划为何庄子居住区及柳林风景区，因此该地块具备较好的开发前景。（3）该地块北侧隔天津职业技术师范学院即为大沽南路。大沽南路为天津市的主干道，公交完善，交通便利。虽然该地块目前尚没有一条明确道路通向大沽南路，随着地块的开发，道路将会得到改善，为地块开发提供良好的交通条件。2、劣势分析（1）目前地块周边的配套设施不完善。虽然该地块具有较好的发展前景，但在市政设施的建设方面，尚需一定时间落实。（2）该区域在人们心中的印象较为偏远，地块西侧邻小海地居民区，整体人文环境较差；周边项目多数档次不高，价位低。需要一段时间和较高的项目运作水平来提升项目品质及区域形象。（3）地块形状不规整，并且被一条规划路分割为两部分，一定程度上影响了地块利用率及地块的规划。（4）目前周边环境较为荒凉，该地块开发时，周围还未进行全面建设，对项目前期将产生一定负面影响。（5）地铁高架沿地块南侧由西向北穿越地块，高架地铁的运行将会对地块内部分住宅有一定的噪音影响。3、机会分析（1）从目前地块环境与竞争项目看，除金海湾项目较周边项目略强外，其他住宅项目开发模式老化，产品落后，为具备一定水平和特色的住宅开发留出了市场空间。（2）地块西部的小海地居住区，建成时间长，居住水平整体较低，有改善要求的客户较多；另外，该地块周围高校较多，众多教师也将是该项目的目标客户群之一。（三）项目初步发展思路根据周边市场环境及地块综合素质分析，该地块将以“国际化、阳光、休闲、健康”形成项目的主题风格。结合这一主题，项目将聘请高水准的国外专业设计公司，以先进的设计理念，营造舒适、和谐、高品质的居住环境。初定项目容积率为1，建筑形式以具有异域风情的花园洋房为主，辅以少量小高层；居住区内景观园林强调均好、参与性和丰富多彩，同时配置完善的社区配套。以此实现对消费者的需求引导，拉动该区域整体居住水平的提升。整个地块预计分两期开发。规划中的浯水道将地块分为东、西两部分。考虑到地块开发过程中，项目主要交通将通过大沽南路解决，因此将距离该路较近的西部地块作为首期开发地块，开发规模约10万平方米。一年后开发运作项目二期，规模约16万平方米。首期项目2003年6月动工，至2004年8月底竣工入住，二期2004年5月动工，2005年7月底竣工入住。整个项目于2003年8月开始销售，2005年底售罄，销售周期29个月。四、预期销售价格综合分析地块发展的优、劣势和市场发展状况，结合地块开发的成本估算预期项目销售均价约2650元/平方米。五、开发成本测算双林地块除去土块成本之外的开发费用包括工程建安费、前期费、市政大配套费、小配套费、区内配套费、销售费用、管理费用、贷款利息及营业税几大项。具体成本估算如下：成本测算表（不包括土地成本）费用明细平米造价（元/平方米）一、出让金85二、三通一平7.86三、前期费100.85四、配套235.001、大配套165.002、小配套70.00五、区内配套366.21、排水30.002、自来水25.003、供热：热源费80.00内网费25.004、电力：工程费72.00营业系统及设施费0.255、燃气：气源发展基金20.00工程费28.00表灶费5.006、绿化、环境50.007、道路、电视等区内配套30.95六、小区配套44.001、围墙大门5.002、环卫2.003、车棚2.004、智能化35.00七、建安费用1000.00八、非经营公建55.00九、公共维修基金34.5十、贷款利息20.46成本合计1949十一、销售费用80十二、管理费用50十三、营业税147总计2226注：1、销售费用按预期销售价格的3%计算2、营业税按预期销售价格的5.55%计算3、整体项目建筑面积按可开发用地块容积率1计算,项目规模预计为26万平方米.六、合作方案建议（一）合作方案一1、合作方式根据周边市场情况，地铁总公司以15万/亩的价格将地块转让给顺驰建设公司，由顺驰建设公司自行开发和销售，自行承担市场风险和获得收益。则土地开发利润如下：由以上成本估算可以看出，除去土地成本之外的其他开发费用总计约2226元／平方米。根据周边市场状况以及自身项目预期潜力，预计本案最终实现销售均价2650元/平方米，则：开发利润约为200元/平方米(2650-2226－225=199)销售利润率为：200÷2650=7.55%2、地款支付方式本地块占地约390亩（具体面积以地证为准），以15万元/亩计算，则土地款总额为5850万元。具体支付方法：地证过户到顺驰建设公司名下时，顺驰建设公司支付地款3000万元，2004年5月二期正式开工，顺驰建设公司付讫其余2850万地款。（二）合作方案二地铁总公司以土地作为投资与顺驰建设公司合作共同开发土地，双方共担风险，以分得相应价值的商品房作为投资回报。考虑这种方式投资回收周期相对较长，故土地价格以18万/亩计算。以此方式计算，土地价值为18×390＝7020万元。地铁总公司应得商品房面积应为7020÷2650＝2.65万平米。此部分商品房处置权完全由地铁总公司所有，建议由顺驰建设公司代理销售，具体回款进度双方另行商议。注：其中一期10万平米开发面积中占1万平米，二期16万平米开发面积中占1