保利XX项目年底营销方案第一部分营销组织调整彻底改变目前销售案场疲惫状态，招募狼性十足的业务员，重新组织销售架构，为项目注入激情血液，是目前迫在眉睫的任务！（一）、营销组织框架经项目组研究决定，对本项目销售团队做出如下调整、补充！项目总监策划总监项目经理策销售副经理销售主管策划划经师理接待1组接待2组服务组（二）、人员构成组别职位人数岗位责任接待1组销售主管1领导团队完成目标置业顾问5完成个人销售目标接待2组销售副经理1领导团队完成目标置业顾问5完成个人销售目标客服组经理1领导并监督组员完成合同签订、按揭资料收集房款补交等相关事宜，激励其寻找并把握销售成交机会置业顾问及文员4合同签订、按揭资料收集、房款补交等相关事宜，寻找并把握销售成交机会，创造业绩（三）、实施步骤内部竞聘→外部竞聘→整合到位1、内部竞聘时间：11月26日（周三）人员：目前保利芙蓉售楼处置业顾问及销售经理全部参与内部竞聘内16销售副经理1名接待组名部（优秀）竞26聘置业顾问10名剩余5名接待组周三进入第二轮名外公司有竞聘资格的淘汰3名部4名优秀销售人员客服组竞聘文员1名周六1）、从11位竞聘者中选出6名优秀人员组成接待1组；2）、剩余5名进入第二轮竞聘；2、外部竞聘时间：11月29日（周六）1）、内部筛选出来的5位工作人员连同代理公司自愿报名且筛选出的4名优秀置业顾问进行第二轮竞聘；2）、在此次9位竞聘人员中选出6位优秀工作人员组成接待2组；3）、第二轮淘汰的3名置业顾问连同文员（共4人）共同组成客服组；客服组由项目经理直接管理；（四）、淘汰制度1）、接待组组员若一周内零成交，立即淘汰至客服组，不再允许接待正常到访客户；2）、客服组组员如果有成交且接待组有空余名额的情况下可直接进入接待组；若客服组组员有成交，但是接待组没有空余名额，那么客服组组员与接待组组员的最后一名进行业绩比较，如果业绩高于最后一名，则此客服组组员直接进入接待组，接待组业绩最差的组员淘汰至客服组；注：以上所有业绩均按成交套数计算；但是，如果客服组成交组员当周成交套数和接待组最后一名套数相同，二者根据成交金额的大小比较，成交金额小的被淘汰至客服组；（五）、奖励机制第（一）部分：置业顾问的奖励机制?接待组1、以周为单位的额外奖励?当天第一个开单组奖励50元作为该组活动资金；?当周业绩第一（以套数为标准）的销售组奖励200元作为该组活动资金；?当周项目销售冠军（以套数为标准），即成交套数最多的人员可获200元奖金；2、以周为单位的佣金激励一周成交1套，则佣金点数为1‰一周成交2套，则佣金点数为2‰一周成交3套，则佣金点数为3‰一周成交4套，则佣金点数为4‰一周成交5套，则佣金点数为4‰（4‰封顶！）注：复式成交按2套计算业绩。?客服组客服组每周评选一次“服务明星”该星可获得100元奖金客服组员工成交的佣金点数，计算方式与接待组相同；第（二）部分销售主管奖励机制?以周为单位的激列竞争根据组建的销售组织及本项目剩余房源数量确定2个接待组每组每周任务量为9套；1）、完成9套周任务的组，销售主管按照100元/套的幅度进行奖励即大于等于900元；2）、未完成周销售任务的组，销售主管无任何奖金；?以月为单位的激励和竞争月底根据两个组任务的完成情况进行2位销售主管的评比；完成任务组的销售主管，保留目前级别；未完成任务组的销售主管，做降职处理！第（三）部分：所有管理层人员的激励政策若12月31日前完成任务，则所有保利芙蓉项目组管理层人员，保留目前职位及级别；若未完成任务，则所有保利芙蓉项目组管理层人员，全部免职！需重新竞聘才能上岗！注：以上所有奖金及相关处罚制度均有代理公司负责；第四部分（对外）针对客带、代理公司资源、二手房资源等的激励制度所有客带、代理公司资源、二手房资源等途径成交的客户，全部按照“老带新”的政策执行。即新客户可获2000元购房优惠，老客户可获2000元现金奖励；注：1、此处的新客户界定标准为售楼处来访客户登记本上无到访记录，即初次到访的客户；2、此部分奖金建议由甲方预支！实施细则面对如此严峻的市场环境和超高任务量，我们必须充分整合、利用所有可用资源，让所有有用资源加入到“保利芙蓉疯狂营销计划”中！外部框架全民营销代理公司资源代理公司其他项目客户二手房市场协业客协业客其协二调务带调务带他调手资员客资员客项二房源约源约目手业访访组房务业客员务户带员资客源1)、代理公司资源的利用建议充分利用代理公司的丰富资源，深度挖掘所有有购房需求和经济实力的客户，进行再促销，若成交，则充抵业绩，不能成交，则在最短的时间内充分宣传和增加客带；2)、代理公司其他项目客户的挖掘a)、代理公司所有销售人员均可参与保利芙蓉营销，每介绍成交一套，均享受2000元的现金奖励；b)、代理公司所有项目销售经理尽快整理项目到访客户中适合保利芙蓉的客户资料，提交至保利芙蓉，由销售经理合理分配给销售人员，进行深度挖掘。3)、二手房客户资源的应用二手房门店拥有强大的客群资源，且为有经济实力有购房需求的客户，使客户挖掘更为精准；针对二手房政策：1）、凡是二手房门店带来的客户成交，则此二手房门店享有每套2000元的奖金；以此激励二手房的销售人员加强对本项目促销；?充分利用老客户增加客带，现金奖励！操作方式：1）、业主联谊会尽快举办。召集所有已成交客户，在高档酒店举办联谊活动；2）、活动过程中，正式宣布客带政策——凡保利XX项目业主介绍新客户到访且成功购房者，经相关程序审核确认，老客户均可获的2000元/套的现金奖励。第二部分销售政策调整目前市场环境恶劣日益加剧，众多发展商纷纷通过加大优惠力度，以抢夺客户资源，促使成交，加速资金回笼。而我项目销售政策“住房优惠6000元”的力度较弱，无法产生有效的吸引力，因此，建议对现有销售政策予以调整，具体如下：政策（一）最低5万元首付+10%首付帮扶适用房源：所有剩余房源操作方式：1）、推广以“置业帮扶计划实施，最低5万元首付+10%首付帮扶”的宣传来刺激客户，吸引购房压力大和付款周期长的客户；2）、客户与保利XX有限公司签订《借款协议》，并承诺交房前结清并按期支付按揭款，否则发展商有权收回房源另行销售，同时客户已交房款不予退还。政策（二）14套滞销房源降价优惠适用房源：3#F户型的14层和18层（共计11套）；3#H1户型剩余的18层、19层和20层（共计3套）优惠幅度：滞销房源降价一览表房源数量房源原价格降价幅度现在价格说明13－180461023630000580236受数字影响、受H6影响采光23－180160138020000581380受数字影响32－180460138020000581380受数字影响41－180160023730000570237受数字影响、出入不便、边户、噪音51－180459598025000570980受数字影响、出入不便63－140458712130000557121受数字影响、受H6影响采光73－140159212820000572128受数字影响82－140459212820000572128受数字影响92－140158674020000566740受数字影响101－140458674025000561740受数字影响、出入不便111－140159093130000560931受数字影响、出入不便、边户、噪音124－2001513259.6130000483259.61户型差、顶层134－1901561346.5125000536346.51户型差、总价高144－1801559531.9120000539531.91户型差、总价高　合计　345000　　操作方式：1）、上述房源将其作为特价房源，只通过销售人员现场予以引导介绍成交。（后附销售讲解说辞）2）、现场销售人员通过优惠审批单销售经理及甲方予以审核确认。政策（三）19套总价高的地下室五折优惠以带动主房销售适用房源：19套总价在3万元以上的地下室优惠幅度：五折优惠　数量房源原总价降价幅度现总价面积13－1－70443890219452194519.9523－1－80442264211322113217.6133－1－90437630188151881514.243－1－10013725918629.518629.514.0653－1－110131790158951589511.5663－1－110431790158951589511.5673－1－120430180150901509010.0683－1－130432508162541625412.0493－1－150132508162541625412.04103－1－15043404717023.517023.510.59113－1－160431530157651576510.51123－1－170431770158851588510.59133－2－130434506172531725312.78143－2－150131530157651576510.51153－2－150431740158701587010.58163－2－170431770158851588510.59173－3－120432508162541625412.04183－3－130144198220992209920.09193－3－150433858169291692912.54　合计　328638　　操作方式：1）、上述地下室通过暗折的形式作为现场促销房源；只是通过销售人员现场介绍引导。2）、现场销售人员通过优惠审批单销售经理及甲方予以审核确认。政策（四）万元贺岁礼金适用房源：剩余46套未做特殊优惠的房源