复地连城国际前期物业管理投标文件投标人名称：上实物业管理（上海）有限公司地址和邮编：上海市淮海中路1298号5楼200031www.fccool.com房产库目录投标函……………………………………………………1法定代表人身体证明书…………………………………2授权委托书………………………………………………2第一章综合说明书……………………………………3第二章小区物业管理的整体设想……………………18第三章有效的管理机制………………………………24第四章管理规章制度…………………………………32第五章创优目标与措施………………………………39第六章社区文化活动…………………………………41第七章便民服务………………………………………43第八章智能化系统的管理维护………………………46第九章日常管理的承诺与措施………………………49第十章物业维修养护计划和实施效果………………56第十一章费用测算……………………………………61结束语……………………………………………………68www.fccool.com房产库投标函致：浙江复地置业发展有限公司我方确认收到贵方提供的杭州市“复地连城国际”前期物业管理的招标文件的全部内容，我方：上实物业管理（上海）有限公司作为投标者正式授权×××市场策划部经理代表我方进行有关投标的一切事宜。在此提交的投标文件，正本一份，副本五份。包括如下等内容：（一）投标函；（二）授权委托书（三）响应标书。我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申以下几点：（一）我方决定参加杭州市“复地连城国际”前期物业管理投标。（二）本投标文件的有效期为投标截止日至《中标通知书》发出之日，如中标，有效期将延至合同终止日为止。（三）我方已详细研究了招标文件的所有内容包括修正文（如果有）和所有已提供的参考资料以及有关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权力。（四）我方承诺投标文件中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。（五）我方明白并愿意在规定的开标时间和日期之后，投标有效期之内撤回投标，则投标保证金将被贵方没收。（六）我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其他数据或信息。（七）我方理解贵方不一定接受最低价或任何贵方可能收到的投标。（八）我方如果中标，将保证履行招标文件以及招标文件修改书（如果有的话）中的全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签定《前期物业服务合同》，并严格按国家有关法规履行自己的全部责任，按质、按量、按期完成《前期物业服务合同》中的全部任务。（九）所有与本招标有关的函件请发往下列地址：地址：上海市淮海中路1298号5楼邮政编码：200031单位名称（法人公章）：法定代表人（签名或盖章）：日期：2007年10月12日1www.fccool.com房产库法定代表人身份证明书致：浙江复地置业发展有限公司×××（居民身份证号码：×××）在我单位任董事长职务，是我公司单位的法定代表人，其签名（或盖章）真迹如本书末尾所示。特此证明。单位名称：上实物业管理（上海）有限公司（盖单位公章）地址：上海市淮海中路1298号5楼法定代表人：（签字或盖章）2007年10月12日授权委托书致：浙江复地置业发展有限公司兹委托×××（居民身份证号码：×××）为我单位的委托代理人，代表我单位就“复地连城国际”前期物业管理相关事宜办理签署投标文件、进行谈判、签定合同和处理与之有关的一切事物，其签名（或盖章）真迹如本授权委托书末尾所示，特此证明。授权委托单位：上实物业管理（上海）有限公司（盖单位公章）地址：上海市淮海中路1298号5楼法定代表人：委托代理人：2007年10月12日2www.fccool.com房产库3www.fccool.com房产库第一章综合说明书1、公司简介一、公司概况上实物业是专门从事物业管理及其相关服务的独立法人企业，注册资金62万美元（折合人民币513.22万元）。公司于2002年通过了国家建设部物业管理企业一级资质的审核，成为沪上40来家国家一级物业管理企业之一。公司已通过上海市质量审核中心ISO9001:2000质量管理体系、ISO14001:2004环境管理体系和GB/T28001:2001职业健康安全管理体系认证。经过多年的持续发展，目前公司管业面积已逾630多万平方米，管业种类包括超（特）高层综合商办楼、高科技工业园区、公众物业、中高档住宅小区、别墅、工业厂房、近代优秀保护建筑和医院后勤保障服务等，其中已获得全国物业管理示范大厦/住宅小区的管理项目7个，上海市物业管理优秀大厦/住宅小区的管理项目11个。1997年7月注册成立的物业管理公司，其前身通过与境外专业物业管理公司合作，使公司学到了境外物业管理的先进思想、理念、模式、方法和技术，为公司在成立后的几年内持续健康、稳步、快速发展打下了良好的基础。经过多年的探索与实践，在吸收了境外物业管理的先进经验并结合本地物业管理的实际情况后，公司已经形成了具有自身物业特色的管理4www.fccool.com房产库思想和服务特色，促进了企业的稳步发展，也逐渐形成了本公司独特的企业文化。历年来，上实物业获得了全国和上海市的诸多荣誉。业内人士评价我司管理的任何项目都融入了“统一的理念，统一的规范，统一的要求”。“上实物业”在服务观念、操作方法等诸方面独树一帜：奉行“时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业户”的理念；坚持“业主至上，服务第一，寓服务于管理之中”的宗旨；倡导“业主并不总是对的，但他永远是第一位”的思想；提出服务接待“不能带‘不’字作结束语”的要求；创立“新、严、精、细”的特色；实现“满足和超越业主合理期望”的目标。“上实物业”完全按照市场化原则和现代企业制度模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，具有良好的企业团队精神，始终坚持以“诚信、规范”的标准要求自己，始终追求高效管理和优质服务，力求“管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流”。公司成立十年来，年年完成利润指标，取得了良好的经济效益、社会效益和环境效益。“上实物业”现有在册员工2400多人。凭借公司的雄厚实力和上好口碑，吸引了一批曾在境内外著名物业管理公司工作多年、学历层次较高、受过严格专业培训的资深物业管理人才，他们不仅具有管理能力和熟悉务实，而且有一定的理论建树，在多份专业杂志和书籍上发表论文与文章。公司还配备有齐全的具有丰富实践经验的VIP服务接待、工程维修、安全保卫和清洁保绿队伍。5www.fccool.com房产库二、企业信誉情况上海实业集团是上海大型企业集团之一，是上海市政府在海外的窗口企业，在促进沪港合作和发展过程中发挥了积极的作用，上实集团在沪港家喻户晓，乃至在全国也非常著名，上实物业管理（上海）有限公司是上海实业集团旗下的全资子公司，具有独立法人资格。因此公司在上海地区发展物业管理享有天时地利人和的优势。“上实物业”以：规范、诚信、品牌、利润严谨自律，以追求和获得100%的项目成功率而赢得社会各方好评，也为“服务品牌”增添了荣耀。“上实物业”管理的物业类型综合性强、涉及面广，管理服务经验丰富，如在建的超（特）高层综合商办楼宇，即世界第一高的〖环球金融中心〗，建筑面积分别是38万m2，已经在管的〖金钟广场〗和〖上实大厦〗，楼高分别为208米和150米，建筑面积分别是9.1万m2和6.7万m2，还有智能化小区、生态环保小区和年龄达100余年的近代保护建筑等。这些大厦和小区的物业管理对工程技术方面的要求既高又全面，我司现有各类工程技术人员200多人，完全能胜任各种建筑设施设备的正常运行管理和养护维保工作。〖上实大厦〗的设施、设备管理在业内是有口皆碑的。“上实物业”所拥有的保洁、保安和特约服务经营人员队伍，专业技能都达到了同业较高水平，这些专业队伍的技能足以应对目前物业管理服务所涉及的专业技术要求。我们在所管理生态环保小区和楼龄很高的近代保护建筑时也能泰然自若，得心应手。“上实物业”获得的主要荣誉：6www.fccool.com房产库?2002年度市级机关党委系统先进党支部（中共上海市级机关委员会颁发）。?2003年度上海市质量管理奖（上海市质量管理奖审定委员会颁发）。?2003年度建设行业信用AAA级单位（中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评定）。?2004年度全国质量、服务诚信示范单位（全国市场诚信建设组织委员会颁发）。?2004年度建设行业信用AAA级单位（中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评定）。?2004年度上海上实（集团）有限公司党委系统先进党支部（中共上海上实（集团）有限公司委员会颁发）。?2005年度建设行业信用·信誉AAA级单位（中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评定）。?智能化大楼和住宅小区管理资质（上海市物业管理协会智能化专家组认定）。?《亲情住区建设》课题组成员（国家建设部、中国物业管理协会、上海市房科院）。?《物业管理顾客满意度指数》课题组成员（上海市房地资源管理局、上海市房科院）。?《上海市物业管理企业分等定级标准》课题组成员（上海市房地资源管理局、上海市房科院）。?中央电视台曾专题报道（公司管理的〖瑞南新苑〗作为上海市新建小区精神文明建设典型，在2004年春天在由中央文明委组织、中央电视台摄制的服务行业创建文明系列片《伟大的创造》中进行了专题报道）。?上海电视台、东方电视台曾专题报道（对上实物业管理公司及有关重要活动多次进行专题报道）。?2006年荣获《亚洲物业管理品牌企业》称号（亚洲物业管理协会、国际房地产商协会评定）。?2006年荣获《上海市实施卓越绩效先进企业》奖（上海市质量管理中7www.fccool.co