海防路、陕西北路《静安投资家》项目市场评估报告2006年10月12日一．项目概况1、地理位置：项目（静安投资家）位于静安区海防路435号，东临陕西北路；地处静安区内，靠近静安寺；人民广场两大商圈，属于市中心核心区域，商业配套设施齐全；附近交通网络便利，有众多公交线路，但上下班时间段交通拥挤，噪音也对本项目有一定的影响；未来规划还有轨道交通7号线（轻轨），海防路为双向单车到，附近多为市区老式房子，马路两侧绿树成荫，环境好，居住氛围浓厚。项目位于市中心铂金地段，大区位有优势。静安投资家2、物业情况：项目位于静安区陕西北路海防路口，项目由一栋19层高层组成，宗地面积2124平方米，实际建筑面积14321.79平方米。项目为商住性项目，其中1-2层为商业，3-10层为办公，11-19层为公寓。目前为项目外立面装饰已经做好，但由于有6年时间间隔，外立面装饰稍显陈旧落后，内部除19层用作开发商（隧道公司）办公场所已经有装修外，全部为毛坯。3、项目性质：商住项目，包含商业、住宅和办公，2000年初竣工，50年产证，使用年限为2000年7月-2050年7月，目前实际可使用年限约44年。4、项目物业面积比例：项目规划有三种物业形态：商业、办公和公寓，其中商业1-2层商业没有进行分割，3-10层办公物业形态面积（平方比例（%）米）商业（1-2F）1465.6710%办公（3-5544.4839%10F）公寓（11-7311.6451%19F）合计14321.79100%底层商业办公层公寓房5、车位：目前项目拥有一个地下车库，车位在30个左右。总结：本项目位于市中心区域，地段位置好，但由于项目竣工后长时间空置，目前从外立面上看已经陈旧落后，形象不佳，产品的竞争力就目前市场需求而言已经弱化，目前项目重新以“静安投资家”形象面市，吸引了不少消费者的关注，接待处咨询者比较多，说明本项目对于消费者还是产生了很高的吸引力，但由于开发商意向开价2亿人民币整体出售，造成目前项目咨询者甚多但真正有意向收购的寥寥。二、项目市场扫描1、住宅市场分析1）、目前在售商品住宅分析目前周边在售项目情况楼盘名称静安苏堤静安豪景远中风华供应量（万㎡）34210物业类型高层住宅高层住宅高层住宅对外报价（元/㎡）毛坯17000装修28000-29000毛坯29000装修18000全装修32500成交均价（元/㎡）161462543129330主力房型面积㎡76-141110-140100-160装修标准（元/㎡）100015003500分析：?从区域供应上看，区域目前供应量稀少，且一般采取分批少量推售的方式，因此区域市场供应压力小，项目区域竞争压力不大，同时根据项目自身特殊情况，项目竞争将主要来自二手市场及周边同类项目的竞争。?从区域价格上看，目前一手房价格主要集中在26000-30000元/平方米之间，由于物业形态的不同，项目特殊性的关系，一手房价格对本项目无直接参照作用。?由于是早年规划建造，塔楼设计，本项目公寓产品在户型空间布局上竞争力较弱。由于产品、地段、社区等原因，目前在售的几个住宅项目不会是本项目的竞争对手，同时因为价格差距比较大，在区域供应量稀少的情况下，本项目周边新项目推出的可能性很小，因此，区域几个在售项目的高价格在一定程度上提升了整个北静安的区域价格，能够使本项目在价格上创造更大的升值空间。2）、区域二手住宅市场本项目的公寓部分主要竞争对手来自周边二级市场的供应，因此，我们对区域二手住宅市场也进行了了解。价在13000-14000元/平方米，在周边会有一定竞争优势，如果进行重新包装上市，本项目价格仍有较大升值空间。项目周边部分二手房项目情况项目名称项目房龄项目面积段项目价格本项目6年90-17113000-14000（报价）（住宅部分）达安锦园1年58-20016000-18000兴海城7年100-14614000-16000静安艺阁半年78-16020000-22000云和花园1年半67-14019000-22000静安凤凰苑半年71-13516000-20000分析：?目前周边相当房龄项目如兴海城售价在14000-16000元/平方米之间，达安锦园次新房价格在16000-22000元/平方米，云和花园和静安艺阁由于目前二手市场供应的基本上是75-100平方米的小面积产品，加上项目更加优越的位置，价格在19000-22000元/平方米。本项目作为一个商住两用性项目，社区环境、项目产品、使用时间等方面无法与达安锦园等纯住宅类项目相比在价格上不可能与次类物业相比。?本项目虽然闲置6年未上市，但仍属于一手房性质，在销售环节上，尤其是贷款环节仍将按照一手房办理，具有比二手房交易更优惠的条件。目前周边相当房龄项目售价基本在14000-16000元/平方米之间，本项目公寓价格基本不会跳出这一价格范围。?综合考量周边项目价格以及项目自身优劣势，项目公寓价格初步估计在14000-15000元/平方米。总结：项目公寓产品主要竞争来自于周边二手房的竞争，由于项目闲置六年，产品相对比较落后，目前住宅报价在13000-14000元/平方米，这一价位有一定优势，但提升空间受产品限制不大，可考虑通过全装修提高项目品质，改变项目形象，从而提升项目售价。2、区域商业市场分析1）、项目周边商业环境周边商业以沿街商铺为主，档次不高，比较零散，不成规模，以满足日常生活基本消费为主。2）、2006年静安区部分商铺成交情况项目名称中凯城市之光翰林府邸静安风华国际丽都城成交面积10481444465110成交套数13521成交均价29782320002670039000分析：?商铺价格存在很大的弹性空间，需要对项目的大区位、商铺面积、楼层、朝向、交通、能否分割等等条件进行综合考量。往往1层商业价格是在二楼的一倍以上。?目前静安高档住宅社区商铺价格基本在26000元/平方米以上，且整体社区环境、定位、产品比本项目优越许多。其商铺价格只能进行参考。?本项目为1-2层商铺设置，目前无分割，毛坯，从本项目来看，风险主要集中在二层。总结：项目商业有一定风险，尤其是第二层。目前没有进行分割，后期分割很难操作，均价基本上可定在18000-20000元/平方米左右。3、区域办公市场分析1）、周边办公项目情况项目名称项目情况项目价格博鸿大厦占地2585平方米，电梯3部，全装修16000-1800050个停车位，1-4层为产权商铺，5-26层为产权式小型办公，主力面积70-80平方米，2004年交付。华通大厦西康路600号，面积段138-254平15000-16000方米可自由分割，2004年投入市场，目前聚集了一些小型广告公司、商贸、信息产业的客户欢迎，也有一部分客户来自于外地政府或企业的驻沪办事处金昌大厦昌平路556号，项目共26层，单13000-15500套面积80-150平方米福安大厦海防路228号，2000年交付使用，15000-16000房龄6年，面积86-142平方米分析：作为静安区的居住板块，本项目区域商办氛围不浓，零星存在部分老式小型办公项目，目前售价在14000-16000元/平方米。2）、长寿路沿线办公项目情况由于本项目在空间上比较靠近号称“上海商住第一街”的长寿路商圈，因此在关注周边市场的同时，我们对于长寿路沿线商住项目也做了一定的了解，以提供项目更多的市场参考。作为普陀区对外形象街区，长寿路已建设近10年，目前沿线已形成了苏堤春晓、上海知音、达安花园、西部俊园、上青佳园、常德名园、光明城市、圣天地、秋水云庐、音乐广场、玉佛城、半岛花园等近200万平方米中高级住宅区。在住宅开发建设的同时，随着灿坤电器、亚新生活广场、永乐家电、世纪联华、古井假日酒店等逐步登陆长寿路，商业地产的价值逐步形成和聚集，进入2005年，长寿路沿线陆续有多个高品质写字楼项目开盘，长寿路的商务形象和品质大幅度提升，目前老牌写字楼以智慧广场、丽晶亚洲企业中心、中环商务大厦等为代表，入住率一直保持在90％以上，精装修小户型办公项目以科维大厦、悦达国际大厦、财富时代大厦、圣天地大厦等为代表。目前长寿路沿线在售小户型办公项目项目名称地理位置总建筑面积主力单元面累计成交均价销售率（㎡）积（（元/㎡）（%）㎡）世纪商务大长寿路971500033-431995284.2厦·银座号财富时代大厦长寿路1275200050-2001612981.2号飞雕商务大厦长寿路11004300035-1521429491.3号（92年改造房）悦达国际大厦长寿路1185139935-1601610798.8号圣天地江宁路长寿2000055-731994794.6路口作为上海新兴乙级写字楼云集的长寿路商圈，区域已形成规模优势，交通、商业配套已经健全，相对于写字楼消费者来说更有吸引力。价格目前集中在14000-20000元区间，面积多控制在40-90平方米之间，相对于本项目来说，在总价上造成挤压。结合项目周边办公楼价格与长寿路办公市场的价格，我们认为14000-15000元/平方米价格比较合理。总结：项目办公产品虽然可能受到来自长寿路商住市场价格上的挤压，但从区位优势来考虑，对消费者的吸引会很大，能吸引到一些小型公司进入，在市场上风险不大，但价格不宜高过区域14000-16000元/平方米的市场行情，车位过少也需要有一定的解决方法。三、本项目优劣势分析优势&机会：?项目位于静安区内，靠近静安寺、人民广场两大商圈，地理位置好、交通便利，生活配套完善，居住氛围浓厚，地段是该项目的核心优势；?项目西面，未来规划有轻轨7号线（昌平路站）；?目前区域内供应量较少，区域供需严重不平衡；劣势&风险：?