香格里二期香格里二期营销营销策策划划方案方案北京万象2010.04.122009年呼市房地产市场回顾2009年房地产开发投资情况项目单位2008年1—12月2009年1—12月同比增长%本年完成投资万元1004350.26112658712.17··其中：商品住宅万元771531.28745572-3.36·····办公楼万元49848.05112492125.67·····商业营业万元137102.2717153325.11用房·····其它万元45868.6696990111.45占全市固定资产投资%15.6814.1-1.58比重2009年1-12月，房地产开发企业购置土地面积180.88万平方米，同比增加了83.93%。一方一方面面说说明去年以明去年以来来的金融危机影的金融危机影响响，，开发开发商拿地更加商拿地更加谨慎谨慎，，观观望的同望的同时时增添了几分理增添了几分理性，更加注意看投性，更加注意看投资资回回报报率；另一方面，表明率；另一方面，表明20092009年的土地价格上升。年的土地价格上升。开发开发商拿地商拿地谨慎谨慎》》》》》》》》》未来一定阶段内可开发量会聚减。》》》》》》》》》未来一定阶段内可开发量会聚减。土地价格的上升土地价格的上升》》》》》》》》》开发成本提升，销售价格势必提高。》》》》》》》》》开发成本提升，销售价格势必提高。最终回归到项目上的仍然是价格的提升，而且短期内，有可能会迅速抬高。房地产开发施工与竣工情况分析2009年1—12月份，房屋施工面积1629.79万平方米，同比下降了0.57%。新开工面积370.74万平方米，同比下降了20.39%。其中：住宅施工面积1270.42万平方米，同比下降了3.79%；住宅新开工面积307.82万平方米，同比下降了17.15%。房屋竣工面积217.54万平方米，同比下降了41.92%。其中：住宅竣工面积181.01万平方米，同比下降了45.71%。住宅施工面积1270.42万平方米，同比下降了3.79%；住宅新开工面积307.82万平方米，同比下降了17.15%，住宅竣工面积181.01万平方米，同比下降了45.71%。施工面施工面积减积减少少》》》》》》》》》短期内会出现房源供应不足局面。》》》》》》》》》短期内会出现房源供应不足局面。新新开开工面工面积减积减少少》》》》》》》》市场销售周期将会出现断档期。》》》》》》》》市场销售周期将会出现断档期。竣工面积下降竣工面积下降》》》》》》》》房屋近期市场竞争放缓。》》》》》》》》房屋近期市场竞争放缓。市场供求关系最终作用必然促使现有项目和房源的价格持续上涨。2009年呼市房地产市场回顾8--12月价格提升期5--7月回暖期市场的变化最终影响了1--4月观望期呼市市民的购买行为试探性抄底放量高涨恐慌性抢购2009年呼和浩特市，商品房（含商业）平均销售价格４３５３元／平方米，全年平均增长了３．４４％。2009年呼和浩特市，商品住宅平均价格３３１２元／平方米，全年平均增长了４．２５％。2010年呼市房地产市场扫描呼市地产发展现状新城区均价水平（4100元/㎡）回民区北跟均价水平西连东进4000元/㎡（中山路商业圈价格拉升区内整体均价）南扩如意区赛罕区均价水平均价水平（4700元/㎡）（5200元/㎡）玉泉区均价水平（3900元/㎡）呼市地产发展概况均价水平板块核心价值产品特征客群构成代表个案（元/㎡）城市次副中心区域首次置业呼和佳地、琦小高层、高层、新城区未来发展（新火车改善居住琳北辰、左右4100花园洋房、别墅站、体育场）投资城、金色华府新希望家园、城市中心地区，交多层、小高层、首次置业巨海城、万达赛罕区通便利，大型居住4700花园洋房广场、长安金片区区域自住座、印象江南、俪综合服务区、文化多层、小高层、首次置业城、区域价值玉泉区特色区、商贸旅游突显高层、紧凑及舒，价格支撑基础较稳3900。区、适户型区域自住富贵国际花苑、汇豪天下咱家、明泽百成熟区域，商贸文多层、小高层首次置业回民区度城、海亮广4000化、大型居住片区舒适及紧凑户型区域自住场、水岸人家首次置业东岸国际、绿行政办公区，区域小高层、高层、如意开发区投资地、香格里、5200未来发展别墅改善居住金隅时代城香格里竞争楼盘对照表项目绿地塞尚公馆金隅时代城光大锦绣城蓝色理想万达广场亿利傲东国际规模共四期开发共17栋共16栋共8栋共29栋未知总套数二期开3栋楼、一二期开1栋，总13二期先认购期，先开3栋，二期16栋尾盘销售栋24层，两栋18层。80套开5栋，，2011年层，288套。初开盘面积区140.54、150.89105、14572、85.64、86.77、92、90、95、122-290间、168.97、49、95.76、1093、112、130、137198.280.38、109、11150、、6、137.89.起价5100、49004200460049314200二期均价5500、52004800480054004800动态顶价6800、5300未知未知未知8000目前销约销售112套，剩已售38套、剩余认购75套，已售200套已售1800剩余60套。售情况余176套。42套。套、剩余1500套。交房时2011年9月2011年7月2010年10月2010年122011年4月现房间月28日28日开盘时2009年11月2010年3月21日4月3日2009年6月2009年9月2008年间26日优惠情一次性2%、贷款开盘当天交2万顶交1万定2万。一次性付款贷款99折。一次性97折、贷况无。7万，平时2万顶其余优惠开盘时97折、贷款一次性97款98折。6万，一次性付款间定。98折。折，会员2另优惠2%。万顶2万。一期销售情已售7栋，剩余80已售9栋，剩余15已售6栋，剩余现开3栋，先一期6栋先买房子必带地下况套。套。104套。其余5栋未楼销售。商车位（约10万）开始销售。业2010年。底开盘、绿地塞尚公馆12绿地塞尚公馆占地面积32.89万㎡，建面100万㎡，一期总建32万㎡，一期规模632户发展商绿地集团呼和浩特置业有限公司规划设计澳大利亚柏涛中国合作机构景观设计单位HZS豪斯泰勒张思图德建筑设计咨询（上海）有限公司基经济指标容积率2.46，绿化率38%，车位比1：0.8本建筑类型一期11F小高层、18、24F高层信开工时间2008-6-30息交房时间2010-10-1售楼地址呼和浩特市敕勒川大街15号绿地中央广场0471-3329999售楼电话13绿地塞尚公馆项目绿地塞尚公馆规模共四期开发二期动总套数二期开3栋楼、一栋24层，两栋18层，288套。态面积区间140.54、150.89、168.97、198.28起价5100、均价5500、顶价6800、目前销售情况约销售112套，剩余176套。交房时间2011年9月开盘时间2009年11月优惠情况一次性2%、贷款无。4月10日，绿地B12号楼开盘，共108套房源，当天销售率大概在60%左右一期销售情况。已售7栋，剩余80套。14现场销售火爆，目前市场的预期性看涨购房情绪已较为强烈，价格增长将持续，增长速度在于区域整体价格抬升速度，未来销售期入市时间选择将成为关键。绿地塞尚公馆工程进度15绿地塞尚公馆与本案对比小结?作为全国知名开发商在新区开发,品牌影响力与本案相似?卖场品质较高；?该项目一期二期产品与本案的主力产品相似，均为90平米两居\130-140平米三居\160-180平米四居,产品同质化；?该项目目前成交均价约为5400元/㎡，二期价格比一期价格增幅较大,在营销推广方面，少有动作。16光大锦绣城17光大锦绣城规模规划用地2830亩，一期占地130亩,一期总建24万㎡发展商呼和浩特荣城房地产开发有限公司投资商中国光大房地产开发有限公司代理机构合富辉煌经济指标容积率2.34，绿化率35%一期16栋（其中3栋28F、1栋22F、2栋18F、1栋18-建筑类型基24F、2栋9.5-18F、7栋小高层（8-11.5F）本户型面积一期52-237㎡信息开工时间2008-8-1交房时间2010-10-1售楼地址呼市赛罕区南二环与丰州路交汇处0471-8947888售楼电话18光大锦绣城项目光大锦绣城规模共16栋二期动态总套数二期先认购期，开5栋，面积区间72、85.64、86.49、95.76、100.38、109、116、137.89.起价4200均价4800顶价未知目前销售情况认购75套，交房时间2010年10月开盘时间预计4月10日优惠情况目前交1万定2万。其余优惠开盘时间定。一期销售情况已售6栋，剩余104套。光大的销售问题出现在对市场预估的不足，过于乐观，一次性开盘量过大，导致客户无内部挤压，房源销控不到位，好房源未售出高房价，从而损失或控范围内的利润。19光大锦绣城工程进度20光大锦绣城小结?目前其品牌影响力相对本案品牌影响力近似；?从产品方面看，该项目主推89㎡两居、110-118㎡紧凑型三居、132㎡舒适型三居，总体户型面积偏小,主力户型中小面积产品多，二期开盘期间推出户型达10多种；?从价格方面看，目前项目成交价格4800元/㎡，由于位置\期房等原因低于本项目，由光大卖场及其物业服务管理表现出的品质相对本案更具吸引力，成为后期本案销售的主要竞争对手；?从营销推广看，营销活动较丰富。21万达广场22万达广场规划用地31.17万㎡，总建面积125.79万㎡。一期占地面积规模14.35万㎡，总建筑面积81.19万㎡发展商呼和浩特万达广场投资有限公司经济指标容积率3.5，建筑高度99.9米，最高层数32层北侧区域主要为