保利·沙河项目市场论证报告2010年10月CONTENTS本体分析本体分析开发环境项目区位项目四至客户分析地块现状项目定位指标分析销售概算交通条件环境分析小结本体分析本体分析︱项︱项目目区区位位八达岭高速昌平地块所处地理位置较好，方便到达北京城区及城区昌平城区六环路?项目地块位于昌平区沙河地区，五六环之本案沙河地区间；回龙观?沙河地区北靠昌平城区，南邻回龙观地区13号清线；上河地五?地块处于市区（海淀）昌平城区之间，距环路中四关环路离约9-10公里。村3本体分析本体分析︱项︱项目四至目四至京包地块紧临铁路，会对项目造成不利影响线现状民房河北钢铁集团专卖场工贸技院沙阳路术学?北至沙阳路；现状厂房?东至福田居住区规划一路临京包铁路线现状民房、八；达路岭划二厂房现状民房区规高居住福田福速田居?南至规划南沙河北路临南沙河；住区规现划一休闲状路广场?西至现状厂房、民房。厂公房墓北路南沙河规划南沙河4本体分析本体分析︱︱地地块现状块现状北侧地块现状南侧地块现状北侧联通基站塔京包线联通基站塔沙阳路现状厂房西侧高压走廊地块现状较为平整高压走廊八达?北部局部有临建房，南部地块局部有杂草和树木；岭高速?地块西北角为现状厂房；东南侧水沟?地块北侧有一座联通基站塔；水沟?地块东南侧有一条水沟穿过；南沙河?地块西侧有一道高压走廊穿过。5本体分析本体分析︱︱指指标标分析分析南侧地块容积率为2.0，控高30-60米，适宜打造舒适的中高层社区?项目用地分为南北两个地块，北侧地块规划为保障京包北侧保障房地块性住房和托幼用地，南侧为居住用地；线?南、北地块体量相当，未来对商品房地块品质略有影响。沙阳路项目地块指标表八用地规模达路岭地块地上建筑规模控高划二区规高用地性质（平方容积率居住速福田福编号（平方米）(米)田米）居南侧商品房地块住区居住用地402612.510065360-80规划北侧一托幼用地————————路南侧居住用地576662.011533230-60合计——97927——215985——北路南沙河规划南沙河6本体分析本体分析︱︱交通分析交通分析京包线道路交通：目前通达性较差，未来规划交通便捷?地块距离八达岭高速公路直线距离200米沙阳路，可以方便通达北京市区（距五环路约14公里）和昌平市区；?八目前地块通达性较差，仅有北侧沙阳路一达路岭划二区规高居住福田福速个出人口；田居住区规?规划显示未来将开通福田居住区规划一路划一路、二路和南沙河北路三条外联道路，届时交通状况将有所好转。北路南沙河规划南沙河7本体分析本体分析︱︱交通分析交通分析沙河火车站京沙河站包线公共交通：线路较多，出行便利沙河路口站?南大街站地块周边主要公交站点为东北侧八达岭高沙阳路速公路旁的沙河站，途经该站点的公交线路有345;345快;519;670;919大站快八达路岭划二区规高居住福田福速车;919区;919支1;919支2;919支田居住区规划一3;945;昌19;昌20;昌21;昌22;路昌58;昌68；北路南沙河规划南沙河?在沙河路口站和南大街站有昌平区内公交8设立站点。本体分析本体分析︱︱交通分析交通分析轨道交通：2010年底轻轨昌平线通车，缩短项目与市区时间距离?昌平线全线联通昌平城区、沙河、回龙观及市区多个商圈；本案?昌平线一期（西二旗站—城南站）将于2010年底通车，项目距离巩华城站约3公里，距离沙河站约5公里；?昌平线二期（十三陵景区站—城南站）将于明年动工，预计于2012年通车；?昌平线三期（西二旗站—积水潭站）尚在规划中。9本体分析本体分析︱环︱环境分析境分析沙河火车站京低矮沿街商业包线现状民房河北钢铁环境：目前项目周边环境较差，欠缺居住氛围集团专卖场工贸技?地块周边以厂房和民房为主；院沙阳路术学现状?地块北侧为河北钢铁集团专卖场；厂房?地块东侧为京包线铁路；?地块东南侧为南一公墓。现状民房、八达路岭划二厂房现状民房区规高居住周边厂房河北钢铁集团专卖场福田福速田居住区规现划一休闲状路广场厂公房墓北路南沙河规划南沙河10本体分析本体分析︱环︱环境分析境分析沙河火车站京低矮沿街商业包线现状民房河北钢铁配套：项目周边缺乏有品质的生活配套集团专卖场工贸技?地块配套主要集中在八达岭高速两侧和火车院沙阳路术学现状站周边的沿街低矮商业；厂房?地块东北侧为北京工贸技术学院沙河分院；?地块东南角为南一村休闲广场。现状民房、八达路岭划二厂房现状民房区规高居住现状商业休闲广场福田福速田居住区规现划一休闲状路广场厂公房墓北路南沙河规划南沙河11本体分析本体分析︱︱小小结结12CONTENTS本体分析开发环开发环境境区域发展政策环境客户分析市场环境项目定位小结销售概算区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱宏宏观经济观经济近两年，国民经济企业景气指数明显回升。我国GDP创值处于持续、稳定增长态势。我国经济处于温和的通胀状态，更有利于促进经济发展。虽然我国消费内需不足，但持续处于增长态势。全球金融危机后，我国整体经济率先回升，经济活跃，需求渐旺，整体运行状况向好。14区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱北京北京经济经济北京GDP仍处于稳定增长态势，且增速高于全国水平。受国际经济环境影响，北京城镇人均可支配收入增速放缓。北京GDP仍处于稳定增长态势，居民消费能力也明显得到增强，对房地产起到支撑作用。15区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱北京北京经济经济北京主要依赖第三产业发展，占比高达75.9%。北京第三产业贡献突出，增速达到10.3%，而传统农业增长缓慢。北京第三产业发展水平较高，对整体经济贡献突出，也有利于促进房地产业的发展。16区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱北京北京经济经济除2008年外，近几年北京房地产投资处于较快增长态势。北京房地产投资贡献突出，2010年前三季度占比高达55.2%。注：2010年数据均为1-3季度数据。北京房地产投资活跃，对整体经济增长贡献突出。17区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱昌平昌平经济经济昌平GDP持续保持较快增长速度，对全市贡献较突出，占全市总量3.4%，贡献水平位列第7。18区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱昌平昌平经济经济昌平固定资产投资持续保持较快增速，随着城市化的发展，区域投资空间较大。19区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱昌平昌平经济经济近两年昌平房地产投资拉动较快，且占固定资产投资比重达到60.58%，贡献突出。20区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱昌平昌平经济经济昌平城镇居民人均可支配收入持续增长，消费能力得到增强，有助于促进房地产业的发展。21区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱昌平昌平经济经济随着居民可支配收入能力的提升，昌平消费需求持续、快速增长。22区区域域发发展展︱经济环︱经济环境境︱︱小小结结全全国经济国经济我我国经济国经济活活跃跃，整体，整体运运行行状况状况向好。向好。（宏（宏观观））北京北京经济经济北京整体北京整体经济稳经济稳定增定增长长，，产业贡献产业贡献突出，房突出，房（中（中观观））地地产产投投资资活活跃跃。。昌平昌平经济经济昌平昌平经济经济快速增快速增长长，，区区域需求旺盛，房地域需求旺盛，房地产产（微（微观观））投投资贡献资贡献突出，未突出，未来来投投资资空空间间大。大。23区区域域发发展展︱区︱区域域规划︱规划︱新城新城规划规划北京新城规划新城是北京“两轴－两带－多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点，北京共11个新城规划。其中：昌平是西部发展带上的新城之一，也是西部发展带上的重要节点。昌平新城昌平新城功能定位：昌平新城及地区是北京重要的高新技术研发产业基地，定位为引导发展高科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。昌平新城是北京西部发展带上的重要节点，为北京重要的高新技术研发产业基地。24区区域域发发展展︱区︱区域域规划︱规划︱昌平新城昌平新城空间结构与布局：确立“两个组团、一条产业走廊、两条生态廊道”的新城空间布局结构。两个组团：指构成新城的昌平组团和沙河组团。一条产业走廊：指沿京包高速公路和八达岭高速公路的城市综合功能产业走廊，是新城主要的产业集聚轴。两条生态廊道：指由十三陵水库、东沙河和南北沙河连接而成的蓝色走廊和南北两组团之间的具有组团隔离作用的绿色走廊沙河沙河组团组团（右图）。沙河地区为昌平新城发展规划两大组团之一。25区区域域发发展展︱区︱区域域规划︱规划︱昌平新城昌平新城产业布局整体布局：“一带两轴、一城多点”的产业发展布局。一带：北部山区生态带。两轴：八达岭高速公路昌平段为西轴，立汤路为东轴。其中西轴沿线（包括沙河）重点发展高新技术产业、先进制造业、高等教育，辅之其它相关产业。多点：各镇中心区和重要产业聚集区。沙河沙河沙河正好处于西轴的核心区域，产业布局明确，有利于促进区域经济发展，改善居住环境。26区区域域发发展展︱区︱区域域规划︱规划︱昌平新城昌平新城交通-轨道交通昌平线全长34.1公里，共设车站13座，规划线路途经十三陵镇、城南街道、城北街道、南邵镇、沙河镇、回龙观镇六个镇（街道办事处），贯穿昌平城区、新城东区、沙河高教园区、沙河东部、巩华城、回龙观西区，与城铁13号线西二旗站和8号线朱辛庄站分别换乘。沙河站沙河站昌平线开通后，沙河周边居民出行将更加便利。27区区域域发发展展︱区︱区域域规划︱规划︱昌平新城昌平新城沙河规划与布局整个沙河组团规划将形成沙河高教园区、国家创新高教园区研发基地、北汽福田产业基地、巩华旧城、沙河北沙河北区区，十字绿化，一条城市景观带的结构与布局。巩华城创新基地沙河组团的规划发展，必将有利于促进区域经济发展、改善区域居住环境，也将为区