N+1产品创新研究：时下房地产市场最受欢迎的产品之一便是N+1户型的小户型产品，其主力客户群为刚需首次置业者，而最吸引客户的核心卖点便是低总价实现的高使用性及“买一送一房”的卖点，而如何实现此卖点便是我们所需探讨的。目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗阳台方式：赠送一半面积夹层、复式结构阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗露台方式：赠送全部面赠送全部面积积夹层、复式结构奇偶层送露台，赠送全部面积目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗入户花园方式：赠送一半面积夹层、复式结构入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗内庭院方式：赠送一半面积夹层、复式结构内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗凸窗方式：赠送全部面积夹层、复式结构凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层方式：赠送全部面积夹层、复式结构在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。建筑不计夹层米的2.20小于面积层高目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗复式方式：以自然层计算建筑面积夹层、复式结构复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。小户型赠送方式小结：创新方式赠送方式实用指数适用性创新指数市场接受度阳台赠送一半面积适用各种产品露台赠送全部面积适用各种产品入户花园赠送一半面积适用各种产品内庭院赠送一半面积适用各种产品凸窗赠送全部面积适用各种产品夹层赠送全部面积适用投资型产品复式赠送部分面积适用高端产品新的测量规范出台后受限制的赠送方式：进进深大于深大于2.42.4米、面米、面积积大于大于1212平方米“平方米“阳阳台台””计计算全算全部建筑面部建筑面积积。。高度大于或等于高度大于或等于2.22.2米、米、进进深大于深大于0.60.6米“米“凸窗凸窗””计计算算全部建筑面全部建筑面积积。。进进深大于深大于0.60.6米或高度大于米或高度大于2.22.2米“米“落地窗落地窗””计计算全部算全部建筑面建筑面积积。。大于大于99平方米“平方米“异异形入形入户户花花园园””计计算全部建筑面算全部建筑面积积。。新的测量规范出台后已不能使用的赠送方式：超大入超大入户户花花园园、、阳阳台和露台台和露台可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁隐隐藏式衣藏式衣柜柜半封半封闭阳闭阳台台两个单两个单元之元之间间的空中的空中过过道道www.fdc01.com房地产智库中小户型定义相所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）对慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小性面积住宅”。一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，卫生间数量则以1个为主。中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海区域等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有性可能达到90平米左右。另外，南方城市与北方城市相比，由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。www.fdc01.com房地产智库中小户型特点特点中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起功大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不能影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住全的一般性功能。由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致地段其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方好；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。总由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对价占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。低www.fdc01.com房地产智库报告架构中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综偷面积限制政策述导读市场结论www.fdc01.com房地产智库市场背景—房价因素房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小由于房价走高，导致人们在。。有限的购买力情况下不得不低降力购买小户型单位（其实消费买购对者对宽大户型需求几乎是绝相们人对的），因此，开发商为消致导，解决消费者对户型面积的这快过一心理预期与现实之间的落高提值差，开始进行“偷面积大比比入赛”，从而适当满足普通消收价费者在房价高企的市场形势房下对大面积的心理需求。注：以上数据来自各城市年度统计年鉴。深圳“人均可支www.fdc01.com房地产智库配收入”在o5年由于统计口径发生变化而出现下降。市场背景—土地成本/市场竞争土地成本在开发成本中比重加，建筑成本比重下降。最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下降。在此情况下，商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在总成本当中并不显著，对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来看，偷面积具有莫大的吸引力。市场竞争的烈度在加强，对产品创新不断提出新的挑战。随着楼市竞争的不断加剧，在全国大多数地区，商品房供不应求的时代已经不复存在。市场竞争对产品创新提出了空前的挑战，在某种程度上，偷面积是得到开发商和业主双方都积极追捧的为数不多的共同语言之一。www.fdc01.com房地产智库市场背景—70/90政策/计算标准70/90政策限制了户型面积，使偷面积成为必要。06年6月推出的70/90政策对90平米以下的中小户型比重作出了强制性规定，但许多楼盘由于地段和市场的差异需要更大比重的大户型产品，因此，在保证建筑面积满足政策限制的前提下，通过“偷面积’的方法扩大户型的使用面积逐渐成为一种市场主流。计算建筑面积的的标准存在利用空间。必须要出的是，近乎全国统一的计算建筑面积的标准存在一定的可利用空间是导致偷面积出现的直接原因。除此之外，许多地方政府出于各种各样的考虑，在较长一段时间内，对于游走的法规边缘的偷面积行为也采取了近乎默认的政策，这也是偷面积得以产生并发展的重要前提。www.fdc01.com房地产智库中小户型的定义报告架构“偷面积”市场背景一般性方法“偷面积”的方法综分类分析偷面积限制政策述导读市场结论www.fdc01.com房地产智库一般性方法www.fdc01.com房地产智库低台凸窗和落地凸窗主要方法：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑施工上下功夫。目前,“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚www.fdc01.com房地产智库至更高。案例—招商城市主场项目简介：城市主场位于八卦岭片区，总建面65400平米，高层单位，精装修中小户型为主，05年销售均价约8000元/平米。城市主场在偷面积创新处主要体现在大进深的落地凸窗设计和可打掉的隐藏式凸窗上梁。户型32平米，凸户型62窗赠送面平米凸积达10窗赠送平米。面积达到9平米代表项目：大凸窗设计在深圳已经属于比较普遍的设计方式，目前市场上典型的项目有优山美地的2房单位、侨香诺园的3房单位等。www.fdc01.com房地产智库超大入户花园和大阳台主要方法：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大入户花园和阳台“偷面积”，这一招不但能偷到很大面积，甚至能偷出一个房间！注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。www.fdc01.com房地产智库案例—富通城三期项目简介：项目位于宝安中心区滨海大道，总建面148600平米，三期户型面积在32～77㎡之间，07年销售价格在12000-18000之间。左上侧户型赠送面积约12平米。赠送部分为入户花园一半面积和餐厅卫生间(凸窗部分，全送）2房2厅1卫，建筑面积约70平米，入户花园赠送一半面积为3.16平米。1房2厅1卫，建筑面积约50多平米，入户花园赠送一半面积为3.84平米。右下侧户型赠送面积约8平米。赠送部分同上。www.fdc01.com房地产智库案例—云栖西岸阁项目简介：项目位于前海路西，总建面19620平米，高层单位，07年销售价格在15000元/平米左右。建筑面积77.5平米建筑面积77.5平米上述户型除采用入户花园赠送面积以外，还采用了大进深的露台和阳台赠送面积。www.fdc01.com房地产智库大露台主要方法：无盖露台通常采用退台方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到面积最大的方式。www.fdc01.com房地产智库案例—鼎太风华五期项目简介：项目位于南山区前海路西、桂庙路南，第五期总建面52725平米，高层单位，05年销售价格在11000元/平米左右。带大露台户型开盘非常受市场欢迎，开盘即销售一空。01户型露台面积达到25.1平米；06户型露台面积达到25.