当代节能产品综合研究——集团行销客服中心产品研究一、从客户到产品——产品库的构建二、产品设计要点三、住宅精细化设计四、室内精细化设计从客户到产品——产品库的构建目录一、产品库概述二、产品资料库三、案例分析产品库概述如果用一页纸来介绍产品库……1.以前，我们拿到了土地再做产品，现在，我们要在获取土地之前做产品;……2.既然没有具体的项目地块，我们就要把这个城市的所有土地大致上分成几类，这个城市的所有客户也分成几类（当然，都尽可能控制在个位数），每一类土地上聚集着一些对应的客户，他们对产品的需求具有较强的特征，我们根据这个特征制定了自己的产品系列;3.产品系列各自具有的产品特征，需要我们去寻找，更需要的是去赋予;4.每个产品系列中，不同类别客户需求的差异，也需要我们去寻找，去赋予;5.之后，我们要把这些特征，物理化在一个单体方案中;6.这样，这个单体方案就既值得复制，也可以复制，因为它身上，体现了某类客户在某类土地上选择产品时的核心需求；而不是其他什么原因;7.当操作具体的项目时，某些情况下，这个单体可能会需要做修改，不过修改的是适应项目的物理参数，而非客户需求特征。产品库的目标?满足集团发展对效率和规模的要求，在更短的时间内提供整套产品解决方案（建立和客户相关联的产品体系，围绕客户价值精准化，通过做简单，获取更高的效率。）内部外部流程操作方式与产品质量工具效率客户操作方式客户期望的产品完善度能力简单合作产品库改变流程，提升效率产品库与产品系列客户产品系列产品系列产品库土地配套生命周期土地产品客户产品库则致力于建立产品基于土地属性的客户与产品的关联，实现客户价值导向产品库的产品划分与产品系列关联的产品划分方式筛选法——通过从大到小的逐层筛选缩小土地和客户的?地理位置范围，再建立与产品的对应?周边配套?小区土地?产品配套生命周期客户产品产品产品……123产品库体系某一产品系列下的产品选择产品系列土地1、在一定区域内，为合适的客户配套在合适的土地上提供合适的产品生命周期；2、进行产品梳理，为产品复制和客户工厂化做准备；产品价值需求点3、基于产品梳理的产品优化。规划特征产品单体特征户型特征主力产品产品库工作流程3年项目发展趋势及策略确定重点发展产品系列趋势的产品系列研究土地+配套主力客户及其特征特征∝特征和需求产品资料库客户∝产品产品某一产品系列下的（某一产品系列产品分类及其特征选择下）产品的选取原则可能产品组合方案产品基于客户需求成本控制设计的产品设计产品入库产品入库产品库的核心价值“提供可复制的产品”是“好”产品才值得复制！有适应性的产品才能复制！www.fdc01.com房地产智库什么是“好”产品？“超出客户满意”——“超出客户满意”，就是超出客户内心需求。但这种需求有时因为市场上没有具体的产品参照，因而无法明确表述。我们需要笔记本电脑安全可靠，但如果没有IBMThinkpad，我们如何知道自己需要镁铝合金框架与气囊式硬盘保护功能呢？IBM提供了超越客户满意的功能，因而能够获得产品溢价。更好的显示屏也是附加价值，为什么IBM不提供？因为并非需要安全性的商务客户的最需！www.fdc01.com房地产智库如何做出“好”产品？“超出客户满意”的过程就是寻找“重要而未被满足的需求”：?找出某一类客户的核心需求——比如商务人士对笔记本安全性的要求；此谓“重要”；?通过创造性的过程，将客户需求产品化，并找出核心需求之下市场尚未提供（即“未被满足”）的功能；?找出这些功能中，以目前的成本和生产模式看，可以付诸实现的功能，即价值工程。当代节能就是要“创造”出好产品，让客户“被满足”。www.fdc01.com房地产智库如何具有适应性？第一个层面：如果符合一个区域内的气候和规范、符合这个区域内多数项目的土地条件要求，那么，就有了在这个区域内的适应性；第二个层面：如果不同地区的气候和规范不同，但客户的核心需求没有变，那么，换了城市，“好产品”仍然是“好产品”，只是要本地化和项目化——直接复制变成了改版后的复制www.fdc01.com房地产智库产品库的产品研发1、适应性研发（针对各区域和核心城市）主流客户+土地区位与密度趋势+竞品规律2、超出客户满意的产品研发客户细分+需求归纳+功能研发+产品测试例如：小太阳客户对生活阳台的功能需求（儿童晒太阳、晾衣、游戏…）具有趋同性，但因气候差异各地的具体解决方案不同（北方多封阳台，南方不封），不同区域亚文化区需求需要总部与区域共同工作。www.fdc01.com房地产智库“有限产品”与“大量需求”?主流客户的需求趋同；?未来的土地供应也表现出一定的趋同性；?用有限的产品满足８０％的项目需求。www.fdc01.com房地产智库产品资料库www.fdc01.com房地产智库产品资料库的功能使用对象：公司管理层、设计和营销系统的专业人员功能——支持产品库的构建?公司管理层：了解市场产品概况?营销系统：（1）分析有客观市场制约下客户/土地/产品三者之间的关系（2）竞品市场研究，寻找产品的客户逻辑（3）寻找市场产品空白点?设计系统：（1）研究市场产品现状，进行产品分类（2）归纳经典产品（3）竞品设计研究www.fdc01.com房地产智库产品资料库的构建（基于外部合作）?操作主体：格式与标准集团统一，一线公司营销口/销售代理公司完成录入?合作模式：两个平台分别服务于各自公司，同时可以进行信息对接信息对接代理公司当代节能产品信息平台资料库平台www.fdc01.com房地产智库产品资料库的结构?信息录入1、项目信息2、单体信息3、户型信息4、客户信息?产品查询?数据分析（分3个层次）：1、分析结论概述（可进行城市间对比）2、交叉分析表格3、具体产品信息?系统维护（以城市为单位进行系统设置和数据维护）www.fdc01.com房地产智库产品库的分工www.fdc01.com房地产智库产品库的分工?集团：1、建立产品库/产品资料库的体系和标准；2、结合集团发展目标和项目获取情况明确产品库的应用目标和范围；3、根据具体情况，参与部分区域的部分具体研发及入库工作；4、开发产品库的网络平台；5、开发产品资料库的网络平台。?区域：1、参与产品库构建的研讨；2、根据产品库的构建流程完成产品库；3、完成产品资料库的具体录入工作。?外部资源引入：1、各区域有固定的设计合作资源，共同研发；2、各区域引入销售代理公司完成产品资料库的信息录入。www.fdc01.com房地产智库案例分析仙桃满庭春MOMA项目产品www.fdc01.com房地产智库仙桃市场去化情况分析www.fdc01.com房地产智库根据对仙桃典型楼盘（新城壹号、福星城、漫城林语、御台公馆、香岸华府、圣淘沙、绿地华庭、中央华府）的调查，供应量最大的为120-140平米（1623套），去化量最大的也为120-140平米（794套），去化率最高的为100-120平米（52％）。销量好的户型基本具备通透性三房和有赠送面积两个特点，以新城壹号、福星城、圣淘沙为典型。特别关注绿地华庭前期以花园洋房中通透型的两房销量比较好，以满足临时改善生活环境和养老为主。60-90平米90-100平米100-120平米120-140平米140平米以上典型项目统计供应量去化量供应量去化量供应量去化量供应量去化量供应量去化量合计255112755326910473162379424177去化率44%43%52%49%32%www.fdc01.com房地产智库一、满庭春MOMA户型的问题一、整体劣势：1、户型单一，选择余地不多；2、无赠送面积；3、进深短，储物空间不够，单体户型劣势。户型一：功能分区不合理、没有动静分离；书房面积仅6.5平米，无法改成房间，做成婴儿房，离主卧较远，又打不到亲子效果；客厅开间相比较舒适性三房而言，明显不足；北向阳台基本没有作用，并且空调机位的百叶向阳台开；主卧进深不足，造成储物空间不够。户型二户型不通透；次卧和书房采光面较少；客厅看起来像单独房间，空间效果较为压抑；主卧进深、开间都明显不足。二、建议使用户型1、户型配比原则：?以市场为基础进行配比建议；?以客户需求为参考进行配比建议；?结合项目定位和保证容积率的情况进行户型配比建议；?以控制总价保证产品舒适度为原则。2、总体建议：增加两房、四房；做真正意义上的舒适型三房、通透型的小三房；适当增加合理户外面积；加宽整个楼栋的进深；可考虑做少量两梯两户，作为稀缺豪宅，拔高楼盘整体高端品质。?温馨两房：?紧凑，无浪费面积；?南向双阳台，优于仙桃市场上所有两房户型；?动静分区，功能空间利用合理。建议面积：70平米紧凑型三房：?通透型三房；?客厅开间达到4.4m，在仙桃市场上具备明显优势；?主卧带转角阳台，增加采光和视野。?书房和次卧面积分别为8.58平米和11.55平米；?主卧进深达到4.2m，有足够储藏空间。建议面积：100平米舒适型三房：?动静分离、干湿分离，功能分区合理；?适当增加走道、增加房间的私密性，并能让房间显得更大；?两间卧室朝南优于仙桃市场普遍单主卧朝南；?主卧进深达到4.5m，加上单独储藏间，拥有强大收纳空间；?北向阳台连接餐厅，接近厨房，能真正发挥作用；?南向阳台做成方正内嵌式，可以显出使用使用面积更大，并且缩小与赠送面积楼盘的差距。建议面积：125平米阔绰四房：?功能分区明显，南北通透；?结构合理，阳台方正；?三阳台设计；?卧室带双阳台，充分与自然接触，提高生活品位；?超大主卧，尽现主人身份。建议面积：135平米稀缺豪宅：?豪华搭配；?空中别墅，高端享受。建议面积：200平米一、一、总总体体规划规划布局布局二、建二、建筑筑单单体体设计