www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产调控政策与房地产调控政策与市场走势分析市场走势分析2011年4月11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、一、20102010以以来国来国家出台的家出台的调调控政策控政策与与市市场场反映回反映回顾顾www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一）年初国家对抑制房价过快上涨采取的调控政策。2008年底，为阻止国内房地产市场下行趋势，应对世界金融危机给中国经济带来的影响，在各地出台了刺激住房消费政策基础上，根据中央统一部署，年末国家出台一系列政策和措施，在较短的时间推动了房地产市场的企稳回升。对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资、带动相关产业的发展、增加国家财政和税收收入、保障国民经济的稳定增长都起到了积极的促进作用。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库但随着形势的发展，2009年下半年，房地产市场出现了一些新的问题。开始是一些城市因市场供不应求出现房价上涨，进而引发投机性购房抬头入市，由此使得供求矛盾扩大，在这些城市产生幅度较大的房价非正常上涨。44www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库据国家统计局和国家发展改革委数据，2009年7月开始，70个大中城市新建商品住房价格同比：止跌回升，且涨幅逐月扩大。12月上涨9.1%，涨幅比上月扩大2.9个百分点，其中13个城市涨幅超过10%，22个城市涨幅在5%-10%；环比：3月开始持续上涨，12月上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。二手住房价格同比上涨6.8%，环比上涨1.0%。55www.fdc01.com房地产智库14%www.fdc01.com房地产智库12新建二手1086420-2973579111359135791357971111010000100001000010000100000.....567890000070个大中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅66www.fdc01.com房地产智库2%www.fdc01.com房地产智库新建二手1.510.50-0.5-1791357913579135913579171111010000100001000010000100000.....657890000070个大中城市新建商品住房二手住房价格各月环比增幅77www.fdc01.com房地产智库部分城市房价上涨过快的主要因素：一是成交量扩大以后，供给不足（12月末40个重点城市新建商品住房累计可售面积大约可供9个月的销售量，其中温州、南昌不足3个月销售，南京、苏州、合肥、郑州、南宁、重庆、成都不足4个月销售）。二是大户型、高档住房价格涨幅明显，带动房价整体上涨。三是部分城市土地供应相对不足，增加对房价上涨的预期，引发“地王”的楼面地价超过周边房价，推动房价更快上涨。88www.fdc01.com房地产智库四是流动性充裕，资金通过各种渠道进入房地产市场，投资、投机性购房再度活跃。突出表现为大户型、高价位住房成交占比和外地个人购买新建商品住房面积占比的明显提高。四季度，40个重点城市144平方米以上新建商品住房成交面积占成交总量的比例为23.6%，比一季度提高5个百分点；外地个人购房面积占比为29.2%。99www.fdc01.com房地产智库五是部分房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源，哄抬房价。全国尚有未处置的闲置开发用地1万公顷。有些上市或准备上市的企业出于资本市场的考虑，将土地储备作为高估资产、扩大市值的方式，并不急于开发。既造成土地资源的浪费，也影响后续的商品房供应。1010www.fdc01.com房地产智库党中央、国务院对房地产市场出现的问题高度重视，2009年底国务院召开常务会议认真研究，提出在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。1111www.fdc01.com房地产智库一）2010年年初调控政策的下发——产生了较快的效果1.政策制发——总体稳定，适度调整1月7日国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），提出要进一步加强和改善房地产市场调控，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。1212www.fdc01.com房地产智库党中央、国务院对房地产市场出现的问题高度重视，2009年底国务院召开常务会议认真研究，提出在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。1313www.fdc01.com房地产智库主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；二是加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；1414www.fdc01.com房地产智库三是加强防范风险和市场监管。加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强和改进房地产市场统计、分析和监测；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。要进一步健全和落实稳定房地产市场、加快解决低收入家庭住房困难的工作责任。1515www.fdc01.com房地产智库2.房地产市场形势——短期内产生较快效果1）住房成交量环比下降1-2月，全国商品房销售面积达7155万平方米，同比增长38.2%，增幅同比回落3.9个百分点。其中商品住房销售6343万平方米，同比增长36.6%，增幅同比回落7.3个百分点。1616www.fdc01.com房地产智库据住房与城乡建设部部对40个重点城市的监测，1月新建商品住房和二手住房成交日均面积环比分别下降39.5%和40.7%。2月环比又分别下降38.5%和41.6%。1717www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库万平方米新建成交二手成交3600300024001800120060006012345678901223457890122345678921111200000000111000000001110000000011100000.....708900001140个重点城市新建商品住房二手住房各月成交面积1818www.fdc01.com房地产智库2）商品住房价格环比涨幅回落据国家统计局和国家发展改革委数据，70个大中城市新建商品住房和二手住房价格环比涨幅，从1月开始回落。2月，新建商品住房和二手住房价格环比涨幅分别比上月回落0.4个和0.5个百分点。1919www.fdc01.com房地产智库14%www.fdc01.com房地产智库12新建二手1086420-299959135713579135713717111110100001000010000100001000000......56789000000170个大中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅2020www.fdc01.com房地产智库2%www.fdc01.com房地产智库新建二手1.510.50-0.5-197913151391135579379577111110100001000010000100001000000......68905700000170个大中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅2121www.fdc01.com房地产智库3）房地产开发投资增幅明显提高据国家统计局数据，2010年1-2月，全国房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比上年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅开发投资2233亿元，同比增长32.8%，增幅比2009年同期提高32个百分点。2222www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库%60504030201004888657946579465791121020202323232-------------------------111111111111111111111111111---------1111111.......11111111179456800000001全国房地产开发投资增幅2323www.fdc01.com房地产智库2010年1-2月，商品房新开工1.49亿平方米，同比增长37.5%；施工20.97亿平方米，同比增长29.3%；竣工6101万平方米，同比增长8.2%。全国房地产开发企业购置土地2407万平方米，同比增长11.2%；完成土地开发1567万平方米，同比下降40.8%。2424www.fdc01.com房地产智库从1－2月份的情况看，*投机性购房短期在退市，*市场节奏有所放缓，*供求矛盾有所缓解，*房价涨幅呈现趋缓。www.fdc01.com房地产智库在1月22日温总理召开的征求政府工作报告专家座谈会上，我就促进房地产市场健康发展提出了5点建议：2626www.fdc01.com房地产智库一是保持政策的稳定性，以稳定市场、稳定预期、稳定价格。房地产市场健康发展的标志是“供求基本平衡，结构基本合理、价格基本稳定”。李克强副总理第一次到建设部就强调提出要稳定市场、稳定价格。2727www.fdc01.com房地产智库回顾和反思2004年以来房地产市场跌宕起伏的经验和教训