三一翡翠湾2012年营销策略方案事业二部2012年2月本报告所含内容为公司机密资料，仅限于内部沟通使用，未经许可，任何单位或个人不得转载。报告体系Reportsystem?目标销售目标解析?市场宏观市场、常德市场、竞争市场?占位项目分析、竞争回顾、客户分析、案例借鉴、项目占位?策略策略推导、七大策略解决问题?铺排节点铺排、推广铺排、销售铺排Codeofthisreport|2通过和开发商的沟通，对于翡翠湾2012年的营销目标有初步的认知。洋房7栋共164套，约2.3万平米，最低目标去化50%——80套高层3栋共216套，约2.3万平米，最低目标去化2栋的70%——100套总计销售额预计约：1.2-1.5亿预计可用纯营销推广费用：200-300万单凭以上数据就可判断本项目2012是实效营销之战！Codeofthisreport|3报告体系Reportsystem?目标销售目标解析?市场宏观市场、常德市场、竞争市场?占位项目分析、竞争回顾、客户分析、案例借鉴、项目占位?策略策略推导、七大策略解决问题?铺排节点铺排、推广铺排、销售铺排Codeofthisreport|4宏观市场：全国70城市房价环比全面停涨，国家统计局发布2012年1月房价数据显示，70个大中城市新建商品房（不含保障性住房）价格环比全面停涨，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。时间同比环比新建商品住宅价格变动二手住宅价格变动与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，持平的城市持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降环比有19个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。过0.2%。10月与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份，同比增加了6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，以内的城市有51个，比9月份增加了1个。同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下环比12个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了13个。环比降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未价格上涨城市中，涨幅均未超过0.3%。超过0.2%。11月与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，比10月比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份同比份增加了8个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份，同比涨幅在增5.0%以内的城市有44个。加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降环比二手房价格环比下降的城市有51个，持平的城市有16个。的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为12月0.1%。价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的同比12月份二手房价格下降的城市有29个，比11月份增加了8个。城市有55个。国家统计局公布，1月70城房价指数，1月70城市全部环比环比70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。止涨。1月70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个同比50城市同比涨幅未超过3.9%。。Codeofthisreport|5宏观市场：2011年1月26日开始，房地产从为全面打压楼市高价运行发展为重点；逐步从下调存款准备金率，满足首次购房家庭的贷款需求，重心转移到抑制投资投机需求，支持首次置业。标题内容年内首降存款准备金率从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点24日起下调0.5个百分。这是自2011年12月5日三年来首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率后第二次调整，也是2012年年内首次下调。此次调整后，中国大型金融机构存点款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。根据报道统计4个直辖市和27个省会城市，截止到发稿时，共有4个直辖市和8个省会城市的部分银行已将首套房贷利率从之前的“上浮”5%-10%改为回归“基准利率”，目前房贷的基准利率为7.05%(5年期)。全国12大城市首套房贷在12个城市中，除了北京、上海、天津、重庆4个直辖市，还包括房价较高的广利率下调州、杭州及南昌、哈尔滨、成都、南京、济南、昆明。专家认为，首套房利率恢复基准利率，表明银行开始回归到差别化的信贷政策，有利于促进刚性需求的释放，并不意味着楼市调控放松。——《兰州晨报》目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。四大国有银行已对首套目前各银行对首套房贷款政策的执行标准是首付三成，利率为基准利率;对二套房贷款执行基准利率房贷款的执行标准是首付六成，利率上浮10%。目前，各行仍然按“认房又认贷”的标准审核借款人，暂未有新的调整。贷款利率在购房的面积和总额等方面并没有限制，只要是首次购房，贷款就可以按照基准利率执行。Codeofthisreport|6宏观市场：在下调存款准备金率以及贷款利率的同时，叫停芜湖新政，表现出中央政府对待房地产的态度：保持刚需平衡稳定发展，稳定全国经济。近期央行下调存款准备金情况表时间调整幅度备注2011年12月5日-0.5%央行首次下调2012年2月24日-0.5%央行第三次下调备注：调控百分之五存款准备金，约能向市场释放4000亿资金！?改善型、投资型需求依然受到市场强势打压，短期房企资金压力难以得到有效缓解，房价上涨缺少强势支撑。Codeofthisreport|7联道观点宏观市场分析小结：?各大城市楼市价格全面停涨，宏观调控效果显现，地级市房价普遍停涨，但价格并未大幅跳水。?支持刚需购房措施稳步释放，对刚需为主的地级市促进作用更大。进入后调控时期、支持刚需Codeofthisreport|8常德市场：享有“3+5”城市群规划便利，且扼守“黔川咽喉，云贵门户”，地段优势显著；配合多方面因素，使得常德在全国享有声誉。城市城市名片桃花源里的城市全国文明城市国家卫生城市（2002年，湖南省第一家）中国优秀旅游城市国家园林城市常中华诗词之市中国魅力城市德国际花园城市全国文明创建模范城市全国交通管理模范城市?常德市位于湖南省西北部，扼守“黔川咽喉，云贵门户”。中国最佳人居环境城市?在2009年通过的《湖南省3+5城市群城镇体系规划(纲国家环境保护模范城市要)》(2009—2030)中明确提到，以长沙为中心，构建“长国家社会治安综合治理先进城市株潭都市区”，打造3+5城市群的核心。?外围以常德、岳阳、衡阳为核心，整合周边县(市)城区，备注：2011年，全国文明城市评选中，长沙位列全国省会和副省发展3个城市圈。其中，以常德为中心、轴线带动的城市圈级城市表彰名单第一，常德市位列全国地级市表彰名单第二！。Codeofthisreport|9常德市场：常德的声誉，使得常德人口量逐渐增加，在湖南内排名前四，城区常住人口145万，人口基数作为经济发展的基石，对常德的发展有很大的促进作用。2010年时间湖南人口分布情况?常德市辖武陵、鼎城两个市辖区，安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门地区别土地面积普查人口数人口密度6个县，代管省辖县级市津市。（平方公里）（人）(人/平方公里)湖南省21180063274173299?下属乡镇人口达4258682人，占常德长沙市118186138719519株洲市114203581820314总人口比例的74.48%。湘潭市50152672069533衡阳市153106784891443?十年间，下属乡镇总计有2.04%的人邵阳市208366963619334岳阳市150195011416334口（11631人）进入城区。其中，有常德市1819057408753161.97%的下属乡镇人口外流入武陵区张家界市95631493115156益阳市121444309143355。郴州市1938843248122232010年常德人口流向情况永州市223045367106241怀化市276024639738168名称数量娄底市81173783233466湘西154862463617159常德城区人口145万人备注：数据来源：常德统计网，不含德山经济开发区！常德外出务工人口140万人返乡务工创业人口10万人Codeofthisreport|10常德市场：2011年，常德顺应全国房地产大的政策形势，且内部也实行了限价令、限制户型N+1设计等，调控常德市场。Codeofthisreport|11常德市场：2011年，常德土地成交无法用活跃来形容，但不可忽视的是地价均在200万/亩以上，这是房价支撑的关键。2011年1-10月城区土地市场成交情况1-10月份市城区共推出5宗房地产开发用地，总面积91.59亩，全部成交，成交总金额2.07亿元，成交均价226.23万元/亩。备注：数据来源：常德房地局！Codeofthisreport|12常德市场：虽然政策方面多方位调控，但2011年常